Avec la reconduction des dispositifs Denormandie et Pinel, les investissements locatifs sont de plus en plus attractifs. Les acquéreurs immobiliers peuvent bénéficier de réductions d’impôt allant de 12 à 21% s’ils louent leur bien immobilier. Que vous soyez intéressé par ces dispositifs ou que vous souhaitiez simplement connaître la valeur d’un bien sur le marché locatif, l’attestation de valeur locative est un document essentiel. Découvrez son utilité, son mode de calcul et comment l’obtenir.
À quoi sert l’attestation de valeur locative ?
L’attestation de valeur locative permet d’estimer le revenu locatif moyen qu’un bien immobilier pourrait générer s’il était loué. Elle est souvent requise par certaines institutions, mais peut également être utile à titre individuel.
Fixer le montant des impôts locaux
L’administration fiscale utilise la valeur locative cadastrale des biens immobiliers comme base de calcul pour les impôts locaux, notamment la taxe foncière. Bien que la taxe d’habitation soit en voie de suppression pour les résidences principales, elle est également concernée par la valeur locative cadastrale.
Les commissions communales ou départementales des impôts directs sont chargées d’estimer la valeur locative des biens immobiliers et de transmettre cette information à l’administration fiscale sous forme d’une fiche d’évaluation. Cependant, il est important de noter que la valeur locative cadastrale est calculée selon le marché locatif au 1er janvier 1970 pour les propriétés bâties et au 1er janvier 1961 pour les propriétés non bâties. Dans les départements d’Outre-Mer (à l’exception de Mayotte), elle est basée sur le marché locatif de 1975 et de 2012 à Mayotte.
Bien que la loi prévoit un plan de revalorisation de la valeur locative, sa mise en pratique prend du temps. Les propriétaires bailleurs ont jusqu’au 1er juillet 2023 pour indiquer à l’administration le montant des loyers qu’ils pratiquent. Il est donc important de noter que les chiffres annoncés par l’administration ne reflètent pas toujours la réalité actuelle du marché.
Demander un prêt immobilier
Si vous prévoyez de réaliser un investissement locatif, il est fort probable que votre banque exige une attestation de valeur locative pour constituer votre dossier d’emprunt. Cela lui permet de vérifier votre capacité de remboursement. Il est donc dans votre intérêt de fournir cette attestation pour démontrer à la banque que le montant du loyer du bien que vous souhaitez acquérir permettra de garantir le remboursement des mensualités.
Les éléments de calcul de la valeur locative d’un bien à usage d’habitation
Si vous ne pouvez pas déterminer vous-même la valeur locative d’un bien, il est intéressant de connaître certaines données utilisées pour son estimation. Cela vous permettra de vérifier l’exactitude des informations figurant sur votre relevé d’imposition.
La formule de calcul est la suivante :
Valeur locative = surface pondérée x tarif au mètre carré du localQu’est-ce que la surface pondérée ?
Il s’agit de la superficie réelle (ou surface habitable) à laquelle sont appliqués des correctifs ou coefficients de pondération en fonction de divers facteurs :
- Le confort (présence d’une baignoire, du gaz de ville…)
- La nature des pièces (salon, cave…)
- L’état de la construction
- La localisation géographique au sein de la commune
- L’importance de la surface
Les facteurs déterminants du tarif au mètre carré
Il existe de nombreux facteurs qui influencent le tarif au mètre carré, voici les principaux :
- La catégorie du logement : il existe 8 catégories, de “très haut standing” à “aspect délabré”. Chaque commune a ses propres critères de classification.
- La localisation géographique : le marché de l’immobilier varie en fonction des zones géographiques. Certaines zones sont considérées comme “tendues” où la demande en logement est supérieure à l’offre, ce qui entraîne une hausse des prix.
- Le type de bien (maison, appartement…)
- La superficie (plus le logement est grand, plus le prix au mètre carré diminue)
Comment obtenir une attestation de valeur locative ?
Selon l’usage que vous souhaitez en faire, vous avez deux options pour obtenir une attestation de valeur locative.
Au Trésor public
Vous pouvez contacter l’administration fiscale pour obtenir une copie de la fiche d’évaluation sur laquelle est basé le calcul de vos impôts locaux. Cette fiche vous permettra de vérifier les éléments pris en compte dans le calcul. Si vous constatez des anomalies, vous pouvez demander une rectification auprès de l’administration fiscale.
Auprès d’une agence immobilière
Si vous souhaitez connaître le potentiel locatif d’un bien ou si vous avez besoin de cette attestation pour une demande de prêt immobilier, un professionnel de l’immobilier pourra vous renseigner en prenant en compte tous les paramètres nécessaires.
En résumé, l’attestation de valeur locative est un outil essentiel pour les investisseurs immobiliers. Elle permet de fixer le montant des impôts locaux et de garantir la capacité de remboursement lors d’une demande de prêt immobilier. Pour l’obtenir, vous pouvez vous adresser au Trésor public ou à une agence immobilière.
