Vous envisagez de financer l’achat d’un bien immobilier ? Le crédit amortissable est la solution la plus courante en France. Avec des mensualités fixes tout au long du remboursement, des taux historiquement bas et la possibilité de le compléter par un autre emprunt, il présente de nombreux avantages. HelloPrêt vous explique en détail ce qu’est un crédit amortissable, son fonctionnement et les conditions pour l’obtenir.
Qu’est-ce qu’un crédit amortissable ?
Le crédit amortissable est le type de prêt immobilier le plus répandu en France. Son nom vient du fait que le remboursement du capital emprunté s’effectue sur plusieurs années.
En tant qu’emprunteur, vous recevrez un taux d’intérêt au moment de la signature de l’offre de prêt. Les intérêts calculés à partir de ce taux viennent s’ajouter au capital emprunté, puis la somme totale est divisée en mensualités tout au long de la durée du crédit amortissable.
Comment fonctionne le prêt amortissable ?
Le remboursement du prêt amortissable se fait par le biais de mensualités, qui comprennent une partie du capital emprunté et une partie des intérêts. Ces intérêts sont calculés sur le capital restant dû, ce qui signifie qu’ils diminuent au fil du temps.
Au début de votre prêt, vous remboursez principalement des intérêts et une petite partie du capital. Au fil des années, cette situation s’inverse, de sorte qu’à la fin de votre crédit amortissable, vous remboursez presque exclusivement le capital.
Il n’est donc pas judicieux de rembourser votre crédit amortissable par anticipation lorsque vous êtes proche de la fin. En effet, vous devrez alors payer des pénalités de remboursement anticipé, ce qui augmentera le coût total de votre prêt alors que vous avez déjà versé un maximum d’intérêts.
Pour connaître la répartition des intérêts dans vos mensualités, vous pouvez vous référer au tableau d’amortissement, également appelé échéancier, fourni par votre banquier. Ce tableau présente, pour chaque année, la proportion d’intérêts et de capital remboursée à chaque mensualité.
Crédit amortissable et prêt in fine : quelle est la différence ?
Si votre courtier vous demande si vous préférez souscrire un prêt amortissable ou un prêt in fine, vous vous demandez peut-être quelle est la différence entre les deux.
Dans un prêt in fine, la particularité réside dans le terme “in fine”. Même si vous n’avez pas étudié le latin ou l’italien en LV2, vous comprenez sûrement que ce terme signifie “à la fin”. En effet, avec un crédit in fine, vous remboursez le capital emprunté en une seule fois, à la dernière échéance. Les mensualités précédentes comprennent uniquement les intérêts.
Une autre différence entre le crédit amortissable et le prêt in fine concerne le taux immobilier. Celui-ci est beaucoup plus élevé pour le prêt in fine que pour le crédit amortissable. Pourquoi ? Tout simplement parce que la banque prend un risque plus important si vous ne pouvez pas rembourser une grosse somme en une seule fois plutôt qu’en petites fractions. Par conséquent, le taux d’intérêt atteint environ 2%.
De plus, dans le cadre d’un prêt in fine, les intérêts sont calculés dès le début sur le capital emprunté, et non sur le capital restant dû au fil du temps. Cela signifie que le coût total du prêt est conséquent.
Alors, pourquoi souscrire un prêt in fine ? La principale raison est fiscale. Si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif et êtes soumis au régime réel, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt et bénéficier d’une réduction d’impôt sur les revenus fonciers.
Pour quels projets immobiliers utiliser un crédit amortissable ?
Pour tous les projets immobiliers ! Le crédit amortissable est adapté à tous les types de projets, tels que :
- L’achat de votre résidence principale ;
- L’acquisition d’une résidence secondaire ;
- L’investissement locatif, bien que, comme nous l’avons mentionné précédemment, dans ce cas, le prêt in fine peut être intéressant en fonction de votre régime fiscal et de votre tranche marginale d’imposition ;
- La construction d’une maison individuelle ;
- L’achat d’un bien immobilier en état futur d’achèvement (VEFA) ou sur plan ;
- L’achat d’un terrain ;
- Le financement des travaux liés à votre projet immobilier.
Quel taux pour un crédit amortissable ?
Le taux d’intérêt d’un crédit amortissable peut être fixe ou variable. Dans le premier cas, les mensualités restent constantes, ce qui vous permet de mieux gérer votre budget.
En revanche, avec un crédit amortissable à taux variable, les mensualités peuvent augmenter ou diminuer en fonction du taux d’intérêt de référence, généralement une fois par an.
Cependant, en raison de la baisse des taux d’intérêt ces dernières années, ce type de crédit a presque disparu du paysage bancaire français.
Le taux immobilier d’un crédit amortissable dépend de deux facteurs :
- La durée du prêt : plus elle est courte, meilleur est le taux, car cela représente moins de risques pour la banque ;
- La stabilité de votre situation professionnelle : il est plus facile d’obtenir un meilleur taux lorsque vous êtes en CDI ou fonctionnaire, par rapport à un contrat à durée déterminée, un travail intérimaire, un emploi intermittent, contractuel ou indépendant.
Actuellement, un bon taux immobilier pour un crédit amortissable sur 25 ans tourne autour de 1,20%.
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