Ces dernières années, de nombreuses startups ont vu le jour en offrant de nouvelles possibilités d’investissement immobilier. Elles ont toutes pour objectif de rendre l’investissement dans l’immobilier accessible à tous en combinant le monde digital et le monde de la pierre. Parmi ces différentes approches, nous nous intéressons ici à une catégorie particulière : le crowdfunding immobilier.
Financer les promoteurs immobiliers et les marchands de biens
Le concept du crowdfunding immobilier est simple : il consiste à faire appel à une “communauté” d’investisseurs particuliers pour financer des promoteurs immobiliers ou des marchands de biens qui ont besoin de fonds propres pour développer leurs projets. Cette forme de financement complète les prêts bancaires habituellement obtenus auprès d’investisseurs spécialisés mais exigeants en termes de rendement.
“C’est un modèle intéressant, à la fois pour les investisseurs et pour les promoteurs ou marchands de biens immobiliers. Ces derniers peuvent se financer à moindre coût et les investisseurs particuliers peuvent obtenir un rendement intéressant par rapport à d’autres produits financiers classiques”, déclare Mathias Flattin, directeur général des fonds Proptech & Contech chez Axeleo Capital.
Un investissement court terme et accessible
Les plateformes de crowdfunding immobilier telles que Baltis ou La Première Brique proposent des investissements à court terme. Selon les dernières données du baromètre du crowdfunding immobilier en 2021, la durée moyenne de ces investissements était de 21,2 mois. En 2022, le rendement moyen s’élevait à 9,49%, selon Hello crowdfunding.
Le montant minimum d’investissement varie d’une plateforme à l’autre, mais il vise à permettre au plus grand nombre d’investir. Par exemple, Baltis permet d’investir à partir de 1 000 euros avec un ticket moyen d’environ 5 000 euros. Thomas Danset, fondateur de La Première Brique, pousse même la démocratisation plus loin : “Le concept du crowdfunding m’a semblé très intéressant, mais il n’était pas poussé à son maximum. Nous avons donc décidé de respecter pleinement le concept du crowdfunding en rendant l’investissement accessible à partir d’un euro. Certes, lorsque les montants investis sont faibles, les gains le sont également, mais c’est la démarche d’investissement qui compte.”
La Première Brique a même choisi de limiter les montants d’investissement à 2 000 euros par projet : “Nous ne voulons pas que de gros investisseurs aient la priorité ou l’exclusivité, tous nos investisseurs sont sur un pied d’égalité.” Et cela semble fonctionner, puisque selon le baromètre du crowdfunding immobilier, le nombre moyen d’investisseurs par collecte était de 313 en 2021, soit une progression de 77% par rapport à 2020.
Un marché jeune et dynamique
“Le crowdfunding immobilier est un marché assez jeune et extrêmement dynamique”, déclare Alexandre Toussaint, fondateur et président de la plateforme de crowdfunding immobilier Baltis. “Le nombre de projets augmente, et aujourd’hui, même de grandes entreprises cotées voient l’intérêt de ce mode de financement”, ajoute Thomas Danset. L’activité a véritablement décollé pendant la période du Covid et le marché compte aujourd’hui plusieurs dizaines de plateformes en France, dont la plus importante est Clubfunding. Toutes plateformes confondues, depuis 2012, 4 360 projets ont été financés, dont 1 286 en 2022, toujours selon Hello crowdfunding.
Interrogé sur la concurrence, Alexandre Toussaint commente : “Aujourd’hui, il y a de la place pour tout le monde. Nous ne sommes pas en concurrence directe avec les autres plateformes, et nous travaillons même avec certaines d’entre elles. L’ambiance est plutôt saine.” Mathias Flattin abonde dans le même sens : “Ce n’est pas un marché où “le gagnant rafle tout”, tous les acteurs sérieux peuvent trouver leur place.”
A chacun de choisir sa stratégie. Baltis et La Première Brique se développent principalement en région, tandis que d’autres plateformes visent l’Europe. Certaines, comme Baltis, proposent également des avantages fiscaux, tels que l’éligibilité au PEA/PME.
“Tout investissement comporte des risques”
Le risque pour les investisseurs est que le promoteur ou le marchand de biens fasse défaut. “Sur les 4 000 projets financés sur l’ensemble des plateformes françaises depuis le début du crowdfunding immobilier, seuls quatre ont fait défaut. En revanche, il peut y avoir des retards de remboursement”, admet Alexandre Toussaint. Pour éviter ce risque, les plateformes sélectionnent soigneusement les projets : “Nous travaillons avec des promoteurs qui ont un historique solide et des références sérieuses, et nous demandons des garanties sur les projets”, partage Alexandre Toussaint.
Pour l’instant, Baltis et La Première Brique enregistrent un taux de défaut de 0%. Cependant, Thomas Danset reste pragmatique : “Compte tenu du contexte du marché et des évolutions des dernières années, il est probable qu’à partir de 2023, des taux de défaut plus normaux apparaissent, de l’ordre de 1% à 2%. C’est structurellement normal et tout à fait acceptable compte tenu de la conjoncture immobilière.”
“C’est pourquoi nous rappelons toujours aux investisseurs qu’il y a un risque et qu’il est nécessaire de diversifier ses investissements. La limitation du montant maximum d’investissement les y contraint”, ajoute Thomas Danset. Mathias Flattin nuance : “Alors qu’un fonds investit dans vingt sociétés, ici, l’investisseur mise sur un seul projet. Certes, il peut répartir ses investissements sur plusieurs projets, mais on a parfois l’impression qu’il y a peu d’opérations en cours et qu’un effet d’urgence est créé.”
La mise en garde de l’AMF ne concerne pas le crowdfunding immobilier transactionnel
L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) a récemment publié un communiqué mettant en garde les investisseurs contre certaines plateformes proposant de constituer un patrimoine immobilier ou de percevoir un rendement locatif en participant à des levées de fonds sur Internet pour financer l’acquisition de biens immobiliers. Les plateformes visées sont celles proposant d’investir dans l’immobilier sous forme de “royalties”, comme Bricks.co. Ces plateformes offrent aux investisseurs un versement d’une partie des revenus générés par la location d’un bien.
“Cette attention portée par l’AMF est une bonne nouvelle qui incitera les acteurs en place à apporter davantage de transparence et de sérieux juridique à leur proposition de valeur”, commente Mathias Flattin, directeur général des fonds Proptech & Contech chez Axeleo Capital.
“En réalité, le problème ne réside pas dans le modèle des royalties, qui est un moyen intéressant pour amorcer le marché, mais plutôt dans la manière dont les entreprises le présentent. Les acteurs critiqués annoncent des rendements qui ne se réalisent pas toujours. C’est cette lacune de communication qui pose problème”, analyse Mathias Flattin. “Axeleo Capital a par exemple choisi d’investir chez BRXS aux Pays-Bas, une plateforme qui utilise ce modèle de royalties tout en répondant à un certain niveau d’exigence en termes de transparence et de professionnalisme”, ajoute-t-il.
Quoi qu’il en soit, cette activité doit être distinguée du crowdfunding immobilier transactionnel. Bien que dans les deux cas, les plateformes doivent fournir des informations de qualité, il s’agit de métiers et d’investissements bien différents. Lorsque des sociétés telles que Bricks.co ou BRXS vendent des parts d’un investissement locatif à long terme, les plateformes de crowdfunding immobilier comme Anaxago, Baltis, La Première Brique ou Clubfunding vendent des parts pour financer un projet transactionnel à court terme.
Ces dernières années, de nombreuses startups ont vu le jour en offrant de nouvelles possibilités d’investissement immobilier. Elles ont toutes pour objectif de rendre l’investissement dans l’immobilier accessible à tous en combinant le monde digital et le monde de la pierre. Parmi ces différentes approches, nous nous intéressons ici à une catégorie particulière : le crowdfunding immobilier.
Financer les promoteurs immobiliers et les marchands de biens
Le concept du crowdfunding immobilier est simple : il consiste à faire appel à une “communauté” d’investisseurs particuliers pour financer des promoteurs immobiliers ou des marchands de biens qui ont besoin de fonds propres pour développer leurs projets. Cette forme de financement complète les prêts bancaires habituellement obtenus auprès d’investisseurs spécialisés mais exigeants en termes de rendement.
“C’est un modèle intéressant, à la fois pour les investisseurs et pour les promoteurs ou marchands de biens immobiliers. Ces derniers peuvent se financer à moindre coût et les investisseurs particuliers peuvent obtenir un rendement intéressant par rapport à d’autres produits financiers classiques”, déclare Mathias Flattin, directeur général des fonds Proptech & Contech chez Axeleo Capital.
Un investissement court terme et accessible
Les plateformes de crowdfunding immobilier telles que Baltis ou La Première Brique proposent des investissements à court terme. Selon les dernières données du baromètre du crowdfunding immobilier en 2021, la durée moyenne de ces investissements était de 21,2 mois. En 2022, le rendement moyen s’élevait à 9,49%, selon Hello crowdfunding.
Le montant minimum d’investissement varie d’une plateforme à l’autre, mais il vise à permettre au plus grand nombre d’investir. Par exemple, Baltis permet d’investir à partir de 1 000 euros avec un ticket moyen d’environ 5 000 euros. Thomas Danset, fondateur de La Première Brique, pousse même la démocratisation plus loin : “Le concept du crowdfunding m’a semblé très intéressant, mais il n’était pas poussé à son maximum. Nous avons donc décidé de respecter pleinement le concept du crowdfunding en rendant l’investissement accessible à partir d’un euro. Certes, lorsque les montants investis sont faibles, les gains le sont également, mais c’est la démarche d’investissement qui compte.”
La Première Brique a même choisi de limiter les montants d’investissement à 2 000 euros par projet : “Nous ne voulons pas que de gros investisseurs aient la priorité ou l’exclusivité, tous nos investisseurs sont sur un pied d’égalité.” Et cela semble fonctionner, puisque selon le baromètre du crowdfunding immobilier, le nombre moyen d’investisseurs par collecte était de 313 en 2021, soit une progression de 77% par rapport à 2020.
Un marché jeune et dynamique
“Le crowdfunding immobilier est un marché assez jeune et extrêmement dynamique”, déclare Alexandre Toussaint, fondateur et président de la plateforme de crowdfunding immobilier Baltis. “Le nombre de projets augmente, et aujourd’hui, même de grandes entreprises cotées voient l’intérêt de ce mode de financement”, ajoute Thomas Danset. L’activité a véritablement décollé pendant la période du Covid et le marché compte aujourd’hui plusieurs dizaines de plateformes en France, dont la plus importante est Clubfunding. Toutes plateformes confondues, depuis 2012, 4 360 projets ont été financés, dont 1 286 en 2022, toujours selon Hello crowdfunding.
Interrogé sur la concurrence, Alexandre Toussaint commente : “Aujourd’hui, il y a de la place pour tout le monde. Nous ne sommes pas en concurrence directe avec les autres plateformes, et nous travaillons même avec certaines d’entre elles. L’ambiance est plutôt saine.” Mathias Flattin abonde dans le même sens : “Ce n’est pas un marché où “le gagnant rafle tout”, tous les acteurs sérieux peuvent trouver leur place.”
A chacun de choisir sa stratégie. Baltis et La Première Brique se développent principalement en région, tandis que d’autres plateformes visent l’Europe. Certaines, comme Baltis, proposent également des avantages fiscaux, tels que l’éligibilité au PEA/PME.
“Tout investissement comporte des risques”
Le risque pour les investisseurs est que le promoteur ou le marchand de biens fasse défaut. “Sur les 4 000 projets financés sur l’ensemble des plateformes françaises depuis le début du crowdfunding immobilier, seuls quatre ont fait défaut. En revanche, il peut y avoir des retards de remboursement”, admet Alexandre Toussaint. Pour éviter ce risque, les plateformes sélectionnent soigneusement les projets : “Nous travaillons avec des promoteurs qui ont un historique solide et des références sérieuses, et nous demandons des garanties sur les projets”, partage Alexandre Toussaint.
Pour l’instant, Baltis et La Première Brique enregistrent un taux de défaut de 0%. Cependant, Thomas Danset reste pragmatique : “Compte tenu du contexte du marché et des évolutions des dernières années, il est probable qu’à partir de 2023, des taux de défaut plus normaux apparaissent, de l’ordre de 1% à 2%. C’est structurellement normal et tout à fait acceptable compte tenu de la conjoncture immobilière.”
“C’est pourquoi nous rappelons toujours aux investisseurs qu’il y a un risque et qu’il est nécessaire de diversifier ses investissements. La limitation du montant maximum d’investissement les y contraint”, ajoute Thomas Danset. Mathias Flattin nuance : “Alors qu’un fonds investit dans vingt sociétés, ici, l’investisseur mise sur un seul projet. Certes, il peut répartir ses investissements sur plusieurs projets, mais on a parfois l’impression qu’il y a peu d’opérations en cours et qu’un effet d’urgence est créé.”
La mise en garde de l’AMF ne concerne pas le crowdfunding immobilier transactionnel
L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) a récemment publié un communiqué mettant en garde les investisseurs contre certaines plateformes proposant de constituer un patrimoine immobilier ou de percevoir un rendement locatif en participant à des levées de fonds sur Internet pour financer l’acquisition de biens immobiliers. Les plateformes visées sont celles proposant d’investir dans l’immobilier sous forme de “royalties”, comme Bricks.co. Ces plateformes offrent aux investisseurs un versement d’une partie des revenus générés par la location d’un bien.
“Cette attention portée par l’AMF est une bonne nouvelle qui incitera les acteurs en place à apporter davantage de transparence et de sérieux juridique à leur proposition de valeur”, commente Mathias Flattin, directeur général des fonds Proptech & Contech chez Axeleo Capital.
“En réalité, le problème ne réside pas dans le modèle des royalties, qui est un moyen intéressant pour amorcer le marché, mais plutôt dans la manière dont les entreprises le présentent. Les acteurs critiqués annoncent des rendements qui ne se réalisent pas toujours. C’est cette lacune de communication qui pose problème”, analyse Mathias Flattin. “Axeleo Capital a par exemple choisi d’investir chez BRXS aux Pays-Bas, une plateforme qui utilise ce modèle de royalties tout en répondant à un certain niveau d’exigence en termes de transparence et de professionnalisme”, ajoute-t-il.
Quoi qu’il en soit, cette activité doit être distinguée du crowdfunding immobilier transactionnel. Bien que dans les deux cas, les plateformes doivent fournir des informations de qualité, il s’agit de métiers et d’investissements bien différents. Lorsque des sociétés telles que Bricks.co ou BRXS vendent des parts d’un investissement locatif à long terme, les plateformes de crowdfunding immobilier comme Anaxago, Baltis, La Première Brique ou Clubfunding vendent des parts pour financer un projet transactionnel à court terme.
