Vous rêvez de payer moins d’impôts sur vos revenus fonciers ? Le mécanisme du déficit foncier peut vous aider à optimiser votre fiscalité. En effet, lorsque les charges liées à la location d’un bien immobilier sont supérieures aux loyers perçus, on parle de déficit foncier. Ce déficit permet au propriétaire de déduire la différence de ses revenus globaux et de réduire ainsi son impôt sur le revenu.
Qu’est-ce qu’un déficit foncier ?
Le déficit foncier se produit lorsque les charges supportées par le propriétaire d’un bien immobilier en location dépassent les revenus générés par la location. Ces charges comprennent la taxe foncière, les charges de copropriété, les frais d’entretien, etc. Grâce au mécanisme du déficit foncier, le bailleur peut déduire la partie des charges excédentaire de ses revenus globaux, tels que les salaires et les pensions. Cette déduction est plafonnée à 10 700 euros par an, ou à 15 300 euros dans certains cas spécifiques.
Pourquoi créer un déficit foncier ?
Le déficit foncier est une astuce fiscale qui permet de réduire le montant des revenus fonciers soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Plus vous êtes imposé, plus le déficit foncier devient intéressant. De plus, contrairement aux autres niches fiscales, le déficit foncier ne fait pas partie du plafonnement global des réductions d’impôt à 10 000 euros par an. Enfin, en rénovant votre bien immobilier, vous vous constituez un patrimoine durable.
Quels travaux sont éligibles au déficit foncier ?
Il est important de noter que toutes les dépenses ne permettent pas de créer un déficit foncier. Pour être éligibles, les travaux doivent répondre à certaines conditions. Tout d’abord, le bien doit être loué vide (non meublé) et le propriétaire doit opter pour le régime réel d’imposition. Ensuite, seuls les travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration peuvent être déduits (y compris ceux réalisés par la copropriété). Les travaux d’entretien visent à maintenir l’immeuble en bon état, tandis que les travaux d’amélioration apportent un confort supplémentaire. En revanche, les travaux de reconstruction ou d’agrandissement ne sont pas déductibles des revenus fonciers.
Comment calculer le déficit foncier ?
Avant de calculer le déficit foncier, il est important de connaître les charges déductibles des revenus fonciers. Elles sont réparties en deux catégories : les charges financières (intérêts d’emprunt, frais de garantie, etc.) et les charges non financières (travaux de réparation, honoraires d’agence, charges de copropriété, etc.). Pour calculer le déficit foncier, il suffit de soustraire les charges financières des revenus fonciers. Si le résultat est négatif, le déficit peut être reporté sur les revenus fonciers des 10 prochaines années. Si le résultat est positif, il faut déduire le montant des charges non financières, dans la limite de 10 700 euros par an, sur le revenu global.
À noter que pour les dépenses de travaux de rénovation énergétique permettant au logement de passer d’une classe énergétique E, F ou G à une classe A, B, C ou D, le plafond de déduction des charges sur le revenu global est de 21 400 euros, jusqu’au 31 décembre 2025. Les autres dépenses restent soumises au plafond de 10 700 euros.
Comment utiliser son déficit foncier ?
Pour utiliser son déficit foncier, il suffit de remplir le formulaire n°2044 dédié à la déclaration des revenus fonciers au régime réel. L’administration fiscale intégrera automatiquement et chaque année le déficit reportable sur la déclaration d’impôt. De plus, il est important de mentionner le montant du déficit imputable sur le revenu global et sur les revenus fonciers dans la déclaration d’ensemble des revenus n°2042.
Imputation du déficit foncier : comment ça marche ?
Lorsqu’un bien génère un déficit foncier, il est possible de le déduire des autres revenus non fonciers tels que les salaires, les pensions, les rentes ou les dividendes. Cette déduction est limitée à 10 700 euros par an. Une fois que le déficit foncier est déclaré dans la déclaration de revenus, il s’applique automatiquement.
Déficit foncier et règle des 3 ans : de quoi s’agit-il ?
Le déficit foncier est soumis à certaines conditions. Selon le Code général des impôts, lorsque le déficit est déduit du revenu, le bien doit continuer à être loué pendant 3 ans, soit jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit. Cependant, il existe des exceptions à cette règle des 3 ans, telles que l’invalidité, le licenciement ou le décès du contribuable ou de son conjoint (pacsé ou marié).
Report du déficit foncier : comment ça marche ?
Si le montant du déficit foncier dépasse le plafond de 10 700 euros, l’excédent n’est pas perdu. Il peut être reporté sur les revenus fonciers des années suivantes, jusqu’à la dixième année. Cependant, si le bénéfice réalisé au cours des 10 années suivantes n’est pas suffisant pour compenser tout le déficit foncier, le solde non imputé est perdu définitivement.
Exemple de déficit foncier reportable
Pour mieux comprendre le report du déficit foncier, voici un exemple :
- Revenus fonciers du foyer fiscal : 5 000 euros
- Charges locatives déductibles : 6 000 euros de charges financières et 14 000 euros de charges non financières
- Déficit foncier : 1 000 euros (5 000 euros – 6 000 euros), reportable les années suivantes dans la limite de 10 ans
- Excédent de charges : 3 300 euros (14 000 euros – 10 700 euros)
- Total : 4 300 euros (1 000 euros de report du déficit foncier + 3 300 euros d’excédent de charges) reportables sur les revenus fonciers des années suivantes.
Déficit foncier en meublé : comment ça marche ?
Le mécanisme du déficit foncier peut également s’appliquer aux logements loués en meublé. Toutefois, après avoir imputé le déficit foncier sur le revenu global, le propriétaire doit louer le bien vide pendant trois ans. Une fois ce délai écoulé, il peut envisager de louer le logement en meublé non professionnel (LMNP) et amortir le coût de son bien immobilier à long terme.
Déficit foncier et résidence principale : est-ce possible de défiscaliser ?
Il est tout à fait possible d’utiliser le mécanisme du déficit foncier pour l’achat de sa résidence principale. Toutefois, la propriété doit être acquise par le biais d’une Société civile immobilière (SCI) et non à titre personnel. Le propriétaire devra ensuite verser une contrepartie financière à la société pour l’occupation du logement.
Le déficit foncier est donc un outil puissant pour réduire ses impôts sur les revenus fonciers. En respectant les règles du jeu et en réalisant les travaux adéquats, vous pouvez profiter de cette astuce fiscale pour optimiser votre fiscalité tout en constituant un patrimoine pérenne. N’hésitez pas à vous renseigner davantage et à consulter un expert pour bénéficier pleinement de cet avantage.
