Le démembrement de parts sociales d’une SCI offre de nombreux avantages en matière d’optimisation fiscale et de gestion de patrimoine. Dans cet article, nous vous dévoilons les secrets de cette stratégie fiscale attrayante.
Les avantages du démembrement en SCI
Le démembrement en SCI permet une répartition temporaire de la propriété. À la fin du démembrement, le nu-propriétaire acquiert la pleine propriété des parts sociales, généralement à l’expiration d’un délai prévu ou au décès de l’usufruitier.
L’optimisation de la gestion de la SCI
Le démembrement facilite l’organisation de la propriété de votre SCI, en particulier dans un cadre familial. En démembrant une SCI familiale, vous pouvez anticiper les éventuels problèmes résultant de l’indivision.
L’indivision peut rapidement entraîner des désaccords en matière de gestion d’un bien immobilier. Par exemple, pour vendre un bien, l’unanimité des indivisaires est nécessaire. En créant une SCI, le bien immobilier appartient à la société et vous pouvez transmettre progressivement vos parts sociales en nue-propriété à vos proches.
Cette stratégie présente trois principaux avantages :
- Vous conservez un rôle dans la SCI en participant à sa gestion et en percevant des dividendes.
- Vous réduisez le coût de la donation en ne prenant en compte que la valeur de la nue-propriété pour le calcul des droits d’enregistrement.
- Vous facilitez la résolution des conflits au sein de la société en donnant la possibilité aux autres associés d’acheter les parts de l’associé souhaitant vendre un bien.
L’optimisation de la transmission à titre gratuit
Lorsque vous effectuez une donation ou une succession de parts sociales à titre gratuit, vous devez payer des droits d’enregistrement. Le montant de ces droits varie en fonction de votre lien de parenté avec le bénéficiaire et de la valeur des parts transmises.
Le démembrement devient intéressant dans ce contexte. En transmettant uniquement la nue-propriété de vos parts sociales, les droits d’enregistrement sont calculés uniquement sur cette valeur, ce qui permet de réduire considérablement leur montant.
Notons également que plus l’usufruitier est jeune dans le cadre d’un démembrement viager, plus la valeur de l’usufruit diminue et celle de la nue-propriété augmente. Ainsi, la donation de la nue-propriété peut être fiscalement avantageuse.
L’utilisation judicieuse des abattements
Le démembrement présente également un intérêt en matière de donation et de succession grâce à l’utilisation des abattements. Ces abattements permettent de réduire la base imposable des droits d’enregistrement, qui correspond à la valeur des parts sociales.
En 2021, voici les abattements en fonction du lien de parenté avec le bénéficiaire :
- Enfant : 100 000€
- Époux/partenaire de Pacs : 80 724€
- Petit-enfant : 31 865€
- Frère/sœur : 15 932€
- Neveu/nièce : 7 967€
- Arrière-petit-enfant : 5 310€
Grâce à un exemple concret, on peut mesurer l’impact du démembrement et des abattements :
- À l’âge de 56 ans, en cédant des parts sociales d’une SCI d’une valeur de 212 000€ à sa fille sans bénéficier d’abattement ces 15 dernières années :
- La valeur de la nue-propriété est de 106 000€.
- Les droits de donation sont calculés sur une base imposable de 6 000€ (106 000 – 100 000€).
- Le montant des droits s’élève à 300€ (6 000 x 5%).
En choisissant judicieusement le nombre de parts sociales pour ne pas dépasser les abattements, vous pouvez même éviter de payer des droits d’enregistrement.
Le démembrement de SCI est donc une stratégie fiscale attrayante pour optimiser la gestion de patrimoine, réduire les coûts de transmission et profiter des avantages des abattements. N’hésitez pas à consulter le barème complet des droits d’enregistrement à l’article 669 du Code général des impôts pour en savoir plus sur cette stratégie fiscale intéressante.
Le démembrement de parts sociales d’une SCI offre de nombreux avantages en matière d’optimisation fiscale et de gestion de patrimoine. Dans cet article, nous vous dévoilons les secrets de cette stratégie fiscale attrayante.
Les avantages du démembrement en SCI
Le démembrement en SCI permet une répartition temporaire de la propriété. À la fin du démembrement, le nu-propriétaire acquiert la pleine propriété des parts sociales, généralement à l’expiration d’un délai prévu ou au décès de l’usufruitier.
L’optimisation de la gestion de la SCI
Le démembrement facilite l’organisation de la propriété de votre SCI, en particulier dans un cadre familial. En démembrant une SCI familiale, vous pouvez anticiper les éventuels problèmes résultant de l’indivision.
L’indivision peut rapidement entraîner des désaccords en matière de gestion d’un bien immobilier. Par exemple, pour vendre un bien, l’unanimité des indivisaires est nécessaire. En créant une SCI, le bien immobilier appartient à la société et vous pouvez transmettre progressivement vos parts sociales en nue-propriété à vos proches.
Cette stratégie présente trois principaux avantages :
- Vous conservez un rôle dans la SCI en participant à sa gestion et en percevant des dividendes.
- Vous réduisez le coût de la donation en ne prenant en compte que la valeur de la nue-propriété pour le calcul des droits d’enregistrement.
- Vous facilitez la résolution des conflits au sein de la société en donnant la possibilité aux autres associés d’acheter les parts de l’associé souhaitant vendre un bien.
L’optimisation de la transmission à titre gratuit
Lorsque vous effectuez une donation ou une succession de parts sociales à titre gratuit, vous devez payer des droits d’enregistrement. Le montant de ces droits varie en fonction de votre lien de parenté avec le bénéficiaire et de la valeur des parts transmises.
Le démembrement devient intéressant dans ce contexte. En transmettant uniquement la nue-propriété de vos parts sociales, les droits d’enregistrement sont calculés uniquement sur cette valeur, ce qui permet de réduire considérablement leur montant.
Notons également que plus l’usufruitier est jeune dans le cadre d’un démembrement viager, plus la valeur de l’usufruit diminue et celle de la nue-propriété augmente. Ainsi, la donation de la nue-propriété peut être fiscalement avantageuse.
L’utilisation judicieuse des abattements
Le démembrement présente également un intérêt en matière de donation et de succession grâce à l’utilisation des abattements. Ces abattements permettent de réduire la base imposable des droits d’enregistrement, qui correspond à la valeur des parts sociales.
En 2021, voici les abattements en fonction du lien de parenté avec le bénéficiaire :
- Enfant : 100 000€
- Époux/partenaire de Pacs : 80 724€
- Petit-enfant : 31 865€
- Frère/sœur : 15 932€
- Neveu/nièce : 7 967€
- Arrière-petit-enfant : 5 310€
Grâce à un exemple concret, on peut mesurer l’impact du démembrement et des abattements :
- À l’âge de 56 ans, en cédant des parts sociales d’une SCI d’une valeur de 212 000€ à sa fille sans bénéficier d’abattement ces 15 dernières années :
- La valeur de la nue-propriété est de 106 000€.
- Les droits de donation sont calculés sur une base imposable de 6 000€ (106 000 – 100 000€).
- Le montant des droits s’élève à 300€ (6 000 x 5%).
En choisissant judicieusement le nombre de parts sociales pour ne pas dépasser les abattements, vous pouvez même éviter de payer des droits d’enregistrement.
Le démembrement de SCI est donc une stratégie fiscale attrayante pour optimiser la gestion de patrimoine, réduire les coûts de transmission et profiter des avantages des abattements. N’hésitez pas à consulter le barème complet des droits d’enregistrement à l’article 669 du Code général des impôts pour en savoir plus sur cette stratégie fiscale intéressante.
