L’article 5 de la loi de finances pour 2015 a introduit un dispositif d’investissement locatif appelé Pinel, qui permet aux investisseurs de choisir leur durée d’engagement et de louer à leurs ascendants ou descendants, sous certaines conditions.
Les principes du dispositif Pinel
Le dispositif Pinel offre aux particuliers qui investissent dans des logements neufs destinés à la location une réduction de leur impôt sur le revenu. Pour bénéficier de cet avantage, les conditions suivantes doivent être respectées :
- Le logement doit être situé dans un bâtiment d’habitation collectif.
- Le loyer et les revenus du locataire doivent respecter un plafond.
- Le logement doit atteindre un niveau minimal de performance énergétique.
- Le logement doit être construit dans une zone présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande.
- La durée initiale de location peut être de 6 ou 9 ans, avec la possibilité de la prolonger jusqu’à 12 ans, ce qui entraîne une augmentation de l’avantage fiscal.
Les biens concernés par le dispositif
Depuis le 1er janvier 2021, le dispositif Pinel est réservé aux investissements réalisés dans des logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs. Les villas individuelles au sein d’une copropriété ou jumelées ne sont pas éligibles. De plus, le logement doit respecter les critères de performance énergétique fixés par la loi.
Les conditions de location à respecter
Le logement doit être loué non meublé et les revenus du locataire doivent être inférieurs à un plafond fixé par la loi afin de favoriser les ménages modestes. La location est également soumise à des plafonds de loyers fixés par décret. Le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant du propriétaire, à condition qu’il ne fasse pas partie de son foyer fiscal et que les plafonds de loyer et de ressources du locataire soient respectés. Les plafonds de loyer et de ressources pour 2023 sont précisés par l’administration fiscale.
Le propriétaire s’engage sur une durée initiale de location de 6 ou 9 ans, pouvant être prolongée jusqu’à 12 ans, ce qui entraîne une augmentation de l’avantage fiscal. Les investissements réalisés par le biais d’une société civile de placement immobilier (SCPI) bénéficient du dispositif Pinel dans les mêmes conditions que ceux réalisés par les particuliers.
Le zonage du dispositif Pinel
L’avantage fiscal du dispositif Pinel s’applique aux logements construits dans des zones présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. À partir du 1er janvier 2018, seules les zones A, A bis et B1 sont éligibles. Toutefois, les zones B2 et C sont toujours éligibles pour les acquisitions ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017, avec signature de l’acte d’acquisition avant le 15 mars 2019. Le classement des communes par zones géographiques a été révisé au 1er octobre 2014.
Le dispositif Pinel s’applique également aux opérations réalisées dans les communes couvertes par un Contrat de redynamisation de site de défense actif (CRSD). Les villes bénéficiaires des CRSD sont répertoriées sur le site du ministère des armées.
Depuis 2021, une régionalisation de l’aide est expérimentée en Bretagne. Après avis des instances régionales, le préfet de région détermine les communes éligibles ainsi que les plafonds de loyer et de ressources. L’expérimentation a été prolongée jusqu’en 2024.
La réduction d’impôt liée au dispositif Pinel
L’avantage fiscal du dispositif Pinel augmente en fonction de la durée initiale de location choisie par le propriétaire, qui peut être de 6 ou 9 ans et être prolongée jusqu’à 12 ans. La réduction d’impôt est valable pendant toute la durée de l’engagement de location, dans la limite d’un plafond global de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré.
Les taux de réduction pour les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2022 sont les suivants :
- 12 % du prix d’achat du bien sur six ans,
- 18 % sur neuf ans, avec une réduction supplémentaire en cas de prolongation de l’engagement.
À partir du 1er janvier 2023, les taux de réduction sont dégressifs en fonction de la durée d’engagement de location :
- Six ans : 10,5 % en 2023, 9 % en 2024
- Neuf ans : 15 % en 2023, 12 % en 2024
- Douze ans : 17,5 % en 2023, 14 % en 2024
Cette dégressivité ne s’applique pas aux logements répondant aux nouveaux critères permettant de bénéficier du Pinel+. Les impacts de la crise sanitaire sur le dispositif Pinel sont précisés dans la documentation fiscale du Bofip du 2 mars 2022, où le délai d’achèvement des logements acquis en l’état futur d’achèvement est prolongé de 30 mois.
