Vous envisagez de contracter un prêt immobilier pour financer votre projet de construction ou d’achat d’une maison ? Dans cet article, nous vous expliquerons tout ce que vous devez savoir sur les prêts immobiliers, depuis leur fonctionnement jusqu’aux conditions à remplir pour en obtenir un. Continuez à lire pour obtenir toutes les informations essentielles !
Qu’est-ce qu’un prêt immobilier ?
Un prêt immobilier est un emprunt spécialement conçu pour financer un projet de construction ou d’achat d’une maison. Il peut également être utilisé pour financer l’achat d’un appartement. Les prêts immobiliers sont généralement accordés sur une longue durée, allant de 20 à 40 ans. Il existe différentes variantes de prêts immobiliers, notamment :
Le prêt immobilier à amortissement constant : il s’agit de la forme la plus courante de prêt immobilier. La mensualité reste constante, mais la répartition entre les intérêts et le remboursement du capital évolue au fil des années. La part des intérêts diminue progressivement, tandis que la part de capital remboursée augmente.
Le prêt immobilier à remboursement constant : dans ce cas, la mensualité est constituée d’une partie intérêts et d’une partie capital, mais le taux de remboursement du capital reste constant tout au long de la durée du prêt. Cela entraîne une diminution progressive de la mensualité au fil des années.
Le prêt immobilier in fine : cette variante est devenue moins courante de nos jours. Dans ce cas, les remboursements sont suspendus jusqu’à l’échéance du prêt, il n’y a donc pas de mensualités à payer. À la place, vous épargnez chaque mois une certaine somme, par exemple dans le cadre d’une assurance-vie, afin de rembourser le capital en une seule fois à l’échéance du prêt.
Quelles sont les conditions requises pour obtenir un prêt immobilier ?
Il existe certaines conditions à remplir pour pouvoir obtenir un prêt immobilier. Tout d’abord, vous devez être majeur, car les prêts ne peuvent être accordés qu’aux personnes ayant la pleine capacité juridique. Les banques évaluent également votre solvabilité, c’est-à-dire votre capacité à rembourser le prêt. Pour cela, elles se basent sur plusieurs critères, tels que vos revenus, votre historique de crédit (en France, basé sur les données de la Banque de France), ainsi que d’éventuelles garanties supplémentaires que vous pouvez offrir, telles qu’une hypothèque. De plus, vous devez résider en France et disposer d’un compte bancaire français.
Quels sont les documents nécessaires pour obtenir un prêt immobilier ?
Pour évaluer votre solvabilité, la banque vous demandera de fournir certains documents, notamment :
- Une preuve de revenus ;
- Une éventuelle liste de vos actifs, si vous offrez des garanties supplémentaires ;
- Un extrait du registre foncier pour s’assurer que vous êtes déjà propriétaire du bien immobilier ou pour vérifier que vous pouvez être inscrit en tant que futur propriétaire.
Quel est le montant de prêt immobilier que vous pouvez vous permettre ?
Il est crucial de bien calculer la mensualité que vous pouvez vous permettre sur toute la durée du prêt. Pour cela, vous pouvez utiliser des calculatrices en ligne qui vous aideront à déterminer la mensualité maximale ainsi que le montant total du prêt que vous pouvez vous permettre. Il est recommandé de réaliser une évaluation de vos revenus et de vos dépenses pour savoir combien vous pouvez consacrer chaque mois au remboursement du prêt. Cela vous permettra d’avoir une meilleure idée du montant du prêt que vous pouvez demander.
Combien de temps devriez-vous rembourser votre prêt immobilier ?
Il n’y a pas de réponse unique à cette question. D’une part, il est important de ne pas étaler le remboursement du prêt sur une période trop longue, par exemple 35 ans. Il est donc important de veiller à un taux de remboursement satisfaisant, qui, selon la plupart des experts, devrait être d’au moins trois pour cent par an pendant la période de taux bas. D’autre part, il ne faut pas non plus choisir un taux de remboursement trop élevé, car cela pourrait entraîner une charge mensuelle trop lourde et mettre en péril votre financement.
Combien d’apport personnel est recommandé ?
La plupart des banques exigent désormais un certain pourcentage d’apport personnel de leurs clients, faute de quoi elles refuseront souvent d’accorder un prêt. Mais combien d’apport personnel est réellement recommandé ? Jusqu’à il y a quelques années, la réponse à cette question aurait sûrement été : autant d’argent que possible. Bien que cela soit encore vrai dans une certaine mesure, il faut maintenant faire des compromis en raison des taux d’intérêt bas. Cependant, il est conseillé que l’apport personnel couvre au moins les frais annexes. Les frais annexes, tels que les taxes foncières, les frais de notaire et éventuellement les frais d’agence immobilière, représentent en moyenne 10 à 20 % du prix de la propriété. Par conséquent, les banques exigent souvent un apport personnel de 15 à 20 %.
Est-il possible d’obtenir un financement sans apport personnel ?
Il est en principe possible d’obtenir un financement immobilier sans apport personnel, bien que cela ne soit pas recommandé. Certaines banques le proposent, mais il existe plusieurs inconvénients pour les emprunteurs qui n’ont pas d’apport personnel :
- Tout d’abord, les taux d’intérêt pour les prêts sans apport personnel sont généralement plus élevés que pour les prêts avec apport personnel.
- Deuxièmement, le montant total du prêt est souvent limité, car la banque tient compte du risque plus élevé lié à l’absence d’apport personnel.
- Enfin, de plus en plus de banques rejettent systématiquement les demandes de prêt immobilier sans apport personnel. Si vous ne pouvez pas fournir d’apport personnel, vous risquez de devoir payer un taux d’intérêt plus élevé.
Quelles assurances sont recommandées pour un prêt immobilier ?
Outre le prêt lui-même, il est important de souscrire les assurances nécessaires pour vous protéger en cas d’imprévus. Voici quelques-unes des assurances les plus importantes pour les propriétaires et les constructeurs :
L’assurance responsabilité civile décennale du constructeur : cette assurance est obligatoire pour les constructeurs de maisons. Elle couvre tous les dommages causés à des tiers ou à des biens dans le cadre de la construction. C’est particulièrement important car en tant que constructeur, vous êtes responsable de tout dommage causé sur le chantier. Les dommages corporels peuvent représenter des sommes importantes, par conséquent, cette assurance est essentielle.
L’assurance invalidité : cette assurance devrait être souscrite dès la construction ou l’achat de la maison. Elle est importante car vous ne pourrez rembourser votre prêt immobilier que si vous disposez d’un revenu suffisant. Mais que se passe-t-il si vous tombez soudainement gravement malade, avez un accident et devenez invalide ? Dans ce cas, vous ne disposerez que d’une pension d’invalidité légale, qui dans la plupart des cas ne sera pas suffisante pour rembourser la mensualité du prêt. Par conséquent, l’assurance invalidité est essentielle pour sécuriser votre revenu en partie.
L’assurance décès : cette assurance est recommandée si vous n’êtes pas le seul à vivre dans le logement, mais avez un partenaire ou des enfants. Avec l’achat ou la construction d’une maison et le financement par un prêt immobilier, vous prenez une charge financière considérable que vous devez sécuriser en cas de décès. Si vous ne voulez pas que votre partenaire ou vos enfants aient à assumer vos dettes après votre décès, vous devriez absolument envisager de souscrire une assurance décès.
L’assurance responsabilité civile propriétaire : qu’il s’agisse de l’achat d’une maison achevée ou de la construction d’une maison, il est recommandé de souscrire une assurance responsabilité civile propriétaire. Cette assurance couvre tous les dommages causés par votre propriété ou votre maison. Un exemple typique de quand l’assurance responsabilité civile propriétaire intervient est une personne blessée sur le trottoir devant votre maison parce que vous n’avez pas pensé à le dégeler en cas de glace et de neige. Un autre exemple est une tuile qui tombe de votre maison et endommage une voiture garée devant. Dans tous ces cas et bien d’autres, en tant que propriétaire d’un bien immobilier, vous êtes responsable de la réparation des dommages. Une assurance responsabilité civile propriétaire peut couvrir ces dépenses.
L’assurance habitation : cette assurance est fortement recommandée pour tous les propriétaires. Si votre maison est encore en construction, vous devriez plutôt souscrire une assurance habitation provisoire. Plus tard, vous pourrez la convertir en une assurance habitation complète. L’assurance habitation couvre un certain nombre de risques qui peuvent entraîner des dommages financiers à votre propriété. Cela peut inclure, par exemple, les incendies, les dommages causés par les intempéries, le vandalisme, et bien d’autres choses encore. Selon l’endroit où se trouve votre maison, il peut également être judicieux de souscrire une assurance contre les dommages élémentaires, tels que les avalanches, les glissements de terrain, les tremblements de terre ou les inondations.
L’assurance photovoltaïque : si vous avez équipé votre maison d’une installation photovoltaïque, il est recommandé de souscrire une assurance spécifique pour cela. Les installations solaires modernes ont généralement une valeur de 20 000 à 30 000 euros. En cas de dommages causés par la tempête, la grêle, le feu ou le vandalisme, vous serez ainsi assuré.
Les dernières tendances des taux d’intérêt pour les prêts immobiliers
Depuis le début de l’année, les taux d’intérêt des prêts immobiliers sur dix ans ont plus que doublé.
Le 16 mars 2023, malgré les tensions récentes sur les marchés financiers, la Banque centrale européenne a décidé d’augmenter à nouveau ses taux d’intérêt. Les taux ont augmenté de 0,5 point de pourcentage, ce qui en fait la sixième hausse depuis le début de la phase de hausse des taux en juillet 2022, après une longue période de taux d’intérêt nuls. Le taux directeur le plus important de la zone euro est actuellement de 3,5 %.
Le taux d’intérêt directeur est le taux auquel la banque centrale octroie des prêts aux banques commerciales. Il a une incidence directe sur les taux d’intérêt des prêts immobiliers. Un taux directeur bas rend les prêts moins chers pour les banques, ce qui se traduit par des taux d’intérêt immobiliers plus bas. En revanche, un taux directeur plus élevé peut amener les banques à exiger des taux d’intérêt plus élevés pour les prêts immobiliers afin de couvrir leurs propres coûts.
Comment pouvez-vous résilier votre prêt immobilier par anticipation ?
Les emprunteurs se demandent souvent s’il est possible et comment résilier leur prêt immobilier par anticipation. Il existe des règles relativement uniformes et claires à cet égard. Si vous avez un prêt immobilier à taux variable, vous pouvez le résilier ou le rembourser par anticipation à tout moment, que ce soit en totalité ou sous la forme de remboursements partiels spéciaux. Dans ce cas, la banque n’a pas à donner son accord, car dans le cas d’un prêt immobilier à taux variable, elle peut ajuster le taux d’intérêt à tout moment, de sorte que la résiliation anticipée ne lui causerait pas de préjudice en termes d’intérêts.
La situation est différente pour un prêt immobilier à taux fixe. Dans ce cas, vous ne pouvez pas résilier le prêt aussi facilement, car la banque doit donner son accord. La seule exception est si le prêt immobilier a déjà dépassé une période de taux fixe de dix ans. Dans ce cas, vous avez le droit de résilier le prêt de manière anticipée. Dans tous les autres cas, la banque doit donner son accord. Dans la plupart des cas, elle le fera, mais vous devrez alors payer une indemnité de remboursement anticipé. Cela peut rendre la résiliation du prêt immobilier et la conclusion d’un nouveau prêt avec une autre banque moins avantageuses.
Quand vaut-il la peine de refinancer votre prêt immobilier ?
Le refinancement de votre prêt immobilier vaut surtout la peine si vous pouvez obtenir un taux d’intérêt plus avantageux auprès d’une autre banque. Cela n’est pas du tout improbable compte tenu de la situation actuelle des taux d’intérêt. Par exemple, si vous avez souscrit un prêt immobilier il y a six ans, il est fort possible que vous payiez (nettement) plus d’intérêts que ce que vous pourriez obtenir actuellement auprès de votre banque. Idéalement, votre contrat de taux fixe actuel doit déjà durer plus de dix ans, car dans ce cas, vous n’avez pas à payer de pénalité de remboursement anticipé lors du remboursement de votre prêt existant.
En résumé, souscrire un prêt immobilier est un engagement financier important. Il est essentiel de comprendre tous les aspects liés à un prêt immobilier avant de vous engager. Nous espérons que cet article vous a donné toutes les informations nécessaires pour vous guider dans votre décision. N’oubliez pas de consulter un expert ou un conseiller financier pour obtenir des conseils personnalisés adaptés à votre situation spécifique.
