Vous envisagez d’acheter ou de vendre un bien immobilier ? Dans les deux cas, le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) est une étape cruciale pour parvenir à un accord avant la signature de l’acte de vente définitif. Bien que ce document ne soit pas obligatoire, il est fortement recommandé car il fixe les modalités spécifiques de la vente du logement.
Qu’est-ce qu’un compromis de vente ?
Le compromis de vente est un contrat préliminaire qui engage à la fois le vendeur et l’acheteur. Il stipule que le vendeur souhaite vendre son bien à l’acheteur, qui de son côté souhaite l’acquérir. Les deux parties se mettent d’accord sur le prix de vente ainsi que sur les conditions de la transaction. Selon l’article 1589 du Code civil, cet acte engage de manière définitive le vendeur et l’acheteur, à moins qu’il ne contienne une clause permettant à l’une ou aux deux parties de se retirer dans certaines conditions. Si l’une des parties ne signe pas l’acte définitif après que les conditions suspensives ont été remplies, l’autre partie a le droit de demander en justice l’exécution forcée de la vente ou le versement de dommages et intérêts.
La différence entre le compromis et la promesse unilatérale de vente
Le compromis de vente se distingue de la promesse unilatérale de vente, qui n’engage que le vendeur. En réalité, les principales différences entre les deux sont les suivantes :
- Le compromis de vente engage les deux parties, tandis que la promesse unilatérale de vente n’engage que le vendeur. Selon l’article 1124 du Code civil, le vendeur s’engage à vendre son bien et l’acheteur est libre de l’acheter ou non.
- L’absence d’engagement de l’acheteur distingue la promesse unilatérale de vente du compromis de vente.
Comment rédiger un compromis de vente ?
Pour être juridiquement valide, le compromis de vente doit inclure des informations sur les parties impliquées, le bien immobilier en question, ainsi que les termes et conditions de la vente elle-même.
Informations sur les parties
Le compromis de vente doit mentionner les coordonnées du vendeur et de l’acheteur (nom, prénom, etc.). Dans le contrat, il est précisé que le propriétaire du bien immobilier, appelé le promettant, s’engage à accorder au bénéficiaire le droit d’acquérir le bien identifié ci-dessous. Le bénéficiaire, en tant qu’acheteur potentiel, accepte également cet engagement.
Informations sur le bien
Le compromis doit contenir les informations suivantes concernant le bien immobilier :
- L’adresse du bien ;
- Les informations sur l’origine du bien, comme la date de la précédente vente, le nom du précédent propriétaire, les actes relatifs aux précédentes ventes ;
- Une description détaillée du bien, de ses équipements et de ses annexes, le cas échéant ;
- La présence éventuelle d’une servitude ou d’une hypothèque sur le bien ;
- Les informations relatives à la copropriété, si le bien est dans un immeuble en copropriété.
Informations sur la vente
Enfin, le compromis de vente doit inclure les informations suivantes :
- Le prix de vente du bien et les modalités de paiement, notamment si le paiement se fait avec ou sans l’aide d’un prêt immobilier ;
- La durée de validité du compromis ;
- La date limite de signature de l’acte de vente définitif ;
- La date de disponibilité du bien ;
- Les informations sur les conditions d’exercice du droit de rétractation ;
- Le montant des honoraires du professionnel chargé de la vente, le cas échéant, ainsi que la responsabilité du paiement.
Dans l’ensemble, nous vous recommandons d’inclure autant d’informations que possible concernant la propriété dans le compromis de vente. Cela permet à l’acheteur de prendre connaissance de tous les détails du bien avant de signer le contrat, évitant ainsi toute rétractation ultérieure ou litige en cas de dissimulation d’informations importantes.
Quels documents annexes doivent être joints au compromis de vente ?
Outre les pièces justificatives nécessaires pour établir un compromis de vente valide, il existe des documents à joindre pour tous les types de biens immobiliers, ainsi que des documents spécifiques aux biens en copropriété.
Les annexes communes à tous les types de biens immobiliers
Le vendeur doit joindre plusieurs diagnostics techniques au compromis de vente. Il est important de respecter les délais de validité de ces diagnostics, comme spécifiés dans le tableau ci-dessous :
| Diagnostic | Durée de validité |
|---|---|
| Amiante | Permanente si négatif |
| Plomb | 1 an si positif (illimité si négatif) |
| Termites | 6 mois |
| Risques naturels et technologiques | 6 mois |
| Performance énergétique (DPE) | 10 ans |
| Assainissement non collectif | 3 ans |
| Installation intérieure de gaz | 3 ans |
| Installation intérieure d’électricité | 3 ans |
Les annexes propres aux logements en copropriété
Selon l’article 54 de la loi Alur du 24 mars 2014, il est obligatoire de joindre des documents relatifs à la gestion de l’immeuble et à la situation financière de la copropriété. Les documents suivants doivent être inclus lors de la signature du compromis de vente :
| Organisation de l’immeuble | Situation financière de la copropriété |
|---|---|
| Fiche synthétique de la copropriété | Montant des charges courantes du budget prévisionnel |
| Règlement de copropriété et l’état descriptif de division | Montant des charges hors budget prévisionnel payées par le vendeur au cours des deux exercices comptables précédant la vente |
| Procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années | Les sommes restantes dues par le vendeur au syndic |
| Carnet d’entretien de l’immeuble | Les sommes dues au syndic par l’acheteur |
Quelles sont les conditions suspensives ?
Dans le cadre d’un compromis de vente, le vendeur et l’acheteur peuvent décider d’insérer des clauses suspensives d’un commun accord.
- Obtention d’un prêt bancaire : La condition suspensive la plus courante est celle de l’obtention d’un prêt. La clause doit durer au minimum un mois, permettant à l’acheteur d’obtenir un prêt aux conditions souhaitées.
- Obtention d’un certificat d’urbanisme : Il est important de s’assurer qu’aucune restriction ne dévalorise le bien ou le rend inapproprié à sa destination. Ce document confirme également l’absence de servitude légale sur le bien.
- Clause de dédit : Cette clause permet au vendeur ou à l’acheteur de renoncer à la vente sans motif valable, moyennant le paiement d’une somme convenue à l’avance.
Quelle est la forme d’un compromis de vente ?
Outre le contenu de l’accord de vente, la forme du compromis peut varier en fonction de la rédaction par un notaire ou par les parties elles-mêmes. Il est également nécessaire de produire plusieurs exemplaires de l’accord.
Les différents types d’actes
Les parties ont le choix entre différents types d’actes, que ce soit entre particuliers ou non, et entre support papier et support électronique. Les deux options sont les suivantes :
- Un acte sous signature privée : Il s’agit d’un contrat rédigé et signé directement par le vendeur et l’acheteur, ou avec l’assistance d’un agent immobilier.
- Un acte authentique : Dans ce cas, le contrat est établi par un notaire, un commissaire de justice ou un officier d’état civil. Il est rédigé conformément aux formalités requises par la loi et a la même valeur qu’une décision judiciaire. L’acte authentique est obligatoire lorsque le vendeur est une personne physique et que la durée de validité du compromis dépasse 18 mois.
Le nombre d’exemplaires
En général, il doit y avoir autant d’exemplaires originaux du compromis que de parties impliquées. Tous les originaux doivent être signés par les parties et contenir les mêmes informations. Une simple photocopie ne peut pas être considérée comme un original. Cependant, si la création d’un seul exemplaire est inévitable, il est conseillé de le confier au notaire qui sera responsable de la signature de l’acte de vente définitif.
Existe-t-il un droit de rétractation pour l’acheteur ?
Le compromis de vente n’est pas un acte de vente définitif, ce qui signifie que l’acheteur a le droit de se rétracter.
Le droit et le délai de rétractation
L’acheteur dispose d’un délai de 10 jours pour se rétracter. Pour cela, il doit informer le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Peu importe le motif, toutes les sommes versées seront intégralement remboursées dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la date de rétractation. Le délai de rétractation commence le lendemain de la remise en main propre du compromis de vente. Ce délai de 10 jours est compté en jours calendaires, ce qui signifie que les week-ends et les jours fériés sont inclus. Toutefois, si la fin du délai de rétractation tombe un jour férié ou pendant le week-end, la fin du délai est reportée au premier jour ouvrable suivant.
La mise en œuvre du droit de rétractation
Pour exercer son droit de rétractation, l’acheteur doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur, mentionnant clairement son intention de renoncer à l’achat. Si l’acheteur se rétracte pendant le délai de rétractation, il récupère toutes les sommes versées, y compris le dépôt de garantie. En revanche, le vendeur conserve les sommes qui lui ont été versées.
FAQ
- Créez votre compromis de vente
- Dernière mise à jour le 12/09/2023
