Les bases du dispositif Pinel
Depuis le 1er septembre 2014, la loi de finances pour 2015 a introduit le dispositif Pinel, qui permet aux investisseurs de choisir la durée de leur engagement et de louer leur bien à leurs proches, sous certaines conditions. À partir du 1er janvier 2023, le dispositif Pinel d’investissement locatif sera modifié selon l’article 168 de la loi de finances pour 2021.
En 2023 et 2024, le dispositif Pinel offrira deux options avec des avantages fiscaux différents :
- Le Pinel classique : taux de réduction d’impôt dégressifs.
- Le Pinel + : maintien des taux antérieurs, dans certains quartiers ou selon des critères énergétiques et de qualité.
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Les principes du dispositif Pinel
Le dispositif Pinel permet aux particuliers investissant dans des logements neufs destinés à la location de bénéficier d’une réduction de leur impôt sur le revenu, à condition de respecter les conditions suivantes :
- Le logement doit être situé dans un bâtiment d’habitation collectif.
- Le loyer et les revenus du locataire doivent respecter un plafond fixé.
- Le logement doit atteindre un niveau minimal de performance énergétique.
- Le logement doit être construit dans une zone où il y a un déséquilibre entre l’offre et la demande.
- Une durée initiale de location de 6 ou 9 ans est requise, avec possibilité de prolongation jusqu’à 12 ans, offrant des avantages fiscaux croissants.
Les biens éligibles au dispositif
Depuis le 1er janvier 2021, seuls les investissements dans des logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif sont éligibles au dispositif Pinel, conformément à l’article 161 de la loi de finances pour 2020. Les villas individuelles au sein d’une copropriété ou jumelées ne sont pas éligibles, selon le Bulletin officiel des finances publiques (Bofip-Impôts) du 17 décembre 2020.
De plus, le logement doit atteindre un niveau minimal de performance énergétique fixé par l’article 46 AZA octies-0 A de l’annexe 3 du code général des impôts.
Les conditions de location à respecter
Le logement doit être loué vide et les revenus du locataire doivent être inférieurs à un plafond fixé par l’article 2 terdecies D de l’annexe 3 du code général des impôts, afin de favoriser les ménages modestes.
La location est également soumise à des plafonds de loyers fixés par décret. Le logement peut être loué à un ascendant ou un descendant du propriétaire, à condition qu’il ne fasse pas partie du même foyer fiscal et que les plafonds de loyer et de ressources du locataire soient respectés.
Pour l’année 2023, les plafonds de loyer et de ressources des locataires seront précisés par l’administration fiscale.
Le propriétaire doit s’engager sur une durée initiale de location de 6 ou 9 ans, avec possibilité de prolongation jusqu’à 12 ans, pour bénéficier d’avantages fiscaux croissants.
Les investissements réalisés par le biais d’une société civile de placement immobilier (SCPI) bénéficient du dispositif Pinel dans les mêmes conditions que ceux réalisés par les particuliers.
Le zonage du dispositif Pinel
L’avantage fiscal du dispositif Pinel est réservé aux logements construits dans des zones où il y a un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. À partir du 1er janvier 2018, seules les zones A, A bis et B1 du territoire sont éligibles.
Cependant, selon l’article 187 de la loi de finances pour 2019, le dispositif est maintenu dans les zones B2 et C pour les acquisitions ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 31 décembre 2017, avec signature de l’acte d’acquisition avant le 15 mars 2019.
Le classement des communes par zones géographiques a été révisé au 1er octobre 2014 et est disponible sur le site du ministère chargé de l’écologie. Les détails de ces évolutions sont expliqués dans un article de l’Anil sur la loi de finances pour 2019 et commentés dans une actualité du 10 mai 2019 du Bofip-Impôts.
De plus, le dispositif Pinel s’applique également aux opérations réalisées dans les communes couvertes par un Contrat de redynamisation de site de défense actif (CRSD). Vous pouvez consulter la liste des villes bénéficiaires des CRSD sur le site du ministère des armées.
Depuis 2021, une expérimentation de régionalisation du dispositif Pinel est en cours en Bretagne. Selon l’avis des instances régionales, le préfet de région détermine les communes éligibles ainsi que les plafonds de loyer et de ressources. L’expérimentation est prolongée jusqu’en 2024 selon l’article 92 de la loi de finances pour 2022. Cette disposition a été commentée dans le Bulletin officiel des finances publiques – impôts (Bofip).
La réduction d’impôt liée au dispositif Pinel
L’avantage fiscal du dispositif Pinel est croissant en fonction de la durée initiale de location choisie par le propriétaire, soit 6 ou 9 ans avec possibilité de prolongation jusqu’à 12 ans.
La réduction d’impôt est valable pendant toute la durée de l’engagement de location, dans la limite d’un plafond global de 300 000 euros et de 5 500 euros par mètre carré.
Les taux de réduction pour les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2022 sont les suivants :
- 12 % du prix d’achat du bien sur six ans.
- 18 % sur neuf ans, avec une réduction complémentaire en cas de prolongation de l’engagement.
Cependant, à partir du 1er janvier 2023, l’article 168 de la loi de finances pour 2021 modifie les taux de manière dégressive selon la durée de l’engagement de location :
- Six ans : 10,5 % en 2023, 9 % en 2024.
- Neuf ans : 15 % en 2023, 12 % en 2024.
- Douze ans : 17,5 % en 2023, 14 % en 2024.
Cette dégressivité ne s’applique pas aux logements respectant les nouveaux critères permettant de bénéficier du Pinel +.
En raison de la crise sanitaire et de ses conséquences, la documentation fiscale du Bofip du 2 mars 2022 précise que le délai d’achèvement des logements acquis en l’état futur d’achèvement est prolongé de 30 mois.
