L’indivision est une situation où plusieurs personnes détiennent conjointement des droits sur un même bien ou un ensemble de biens, sans que ces parts ne soient matériellement divisées. Que ce soit de manière volontaire ou subie, il est important de savoir comment se répartir les frais et charges liés à cette situation.
Comment se répartir le paiement des frais et charges ?
Chaque indivisaire est tenu de participer aux frais et charges liés au bien en indivision. Les dépenses relatives à l’entretien et à la conservation du bien sont considérées comme des dettes communes et doivent donc être supportées par tous les indivisaires, indépendamment de leur importance.
Ainsi, chaque indivisaire doit contribuer aux paiements en fonction de sa quote-part d’indivision. Si l’un des indivisaires assume seul le règlement des frais et charges, il pourra demander le remboursement de ses coindivisaires en proportion de leurs parts respectives. Cette compensation s’applique même si les dépenses n’ont pas entraîné de plus-value pour le bien.
Cette règle s’applique également aux impôts, notamment la taxe foncière. La Cour de cassation a précisé que le règlement de la taxe d’habitation, en tant que dépense de conservation, doit être supporté par les coindivisaires selon leurs droits dans l’indivision (Cass. 1re civ., 10 févr. 2021, no 19-20957).
Cependant, cette répartition équitable des dépenses concerne uniquement les frais nécessaires à la conservation du bien. En ce qui concerne les dépenses d’amélioration, si un indivisaire paye seul les charges liées à des travaux d’amélioration, le remboursement par les autres indivisaires sera calculé en fonction de la valeur du bien amélioré, et non des dépenses effectivement engagées pour ces travaux.
Les dépenses d’amélioration comprennent par exemple l’aménagement d’une cave ou de combles, des travaux de maçonnerie ou encore de plomberie.
Il convient également de préciser que lorsque l’un des indivisaires occupe le bien, les dépenses d’entretien seront généralement à sa charge exclusive. De plus, une indemnité d’occupation pourra être versée à l’indivision. Cette indemnité peut être décidée d’un commun accord entre les indivisaires ou fixée par un juge en cas de désaccord.
Que faire lorsqu’un indivisaire refuse de payer ?
En cas de refus de paiement de certains frais et charges de conservation par un ou plusieurs indivisaires, il est possible de tenter une résolution amiable du litige. Si cela échoue, il est alors envisageable de saisir un juge pour obtenir le recouvrement de ces sommes. Le juge tranchera au cas par cas.
En ce qui concerne les travaux d’amélioration, l’indivisaire doit prouver qu’il a engagé des travaux et apporté une plus-value au bien en fournissant des factures.
Il est important de souligner que le principe de solidarité des dettes ne s’applique pas en cas d’indivision. Un créancier ne peut pas demander le paiement de la dette de l’indivision à un seul des indivisaires, sauf si une clause contraire est prévue dans une convention d’indivision.
En cas de litige entre les coindivisaires, la vente du bien peut être envisagée. De même, la vente de la part d’indivision par un ou plusieurs indivisaires à d’autres indivisaires ou à des tiers est tout à fait possible, car personne ne peut être contraint de rester en indivision.
Enfin, pour éviter les conflits liés aux paiements entre indivisaires et organiser la gestion de l’indivision, il est recommandé de rédiger une convention d’indivision. Cette convention pourra notamment prévoir les modalités d’occupation du bien, ainsi que la répartition des frais et charges.
LITIGIMMO vous accompagne
LITIGIMMO et ses experts partenaires vous accompagnent dans la vente de votre bien indivis ou de votre part d’indivision, notamment lorsque des litiges surviennent concernant le paiement des frais et charges liés à l’entretien, la conservation ou l’amélioration du bien indivis.
