Qu’est-ce que le prêt hypothécaire ?
Le prêt hypothécaire est un crédit adossé à une hypothèque, destiné aux propriétaires immobiliers. L’hypothèque est une garantie de prêt immobilier qui permet à la banque de saisir le bien en cas de défaut de remboursement, en l’absence d’une solution amiable. Le prêt hypothécaire permet :
- d’acquérir un bien neuf ou ancien ;
- d’acheter une résidence principale ou secondaire ;
- de réaliser un investissement locatif, avec les fonds utilisés uniquement pour le paiement du bien ou des services. Le paiement peut être effectué par appel de fonds ou par règlement de factures.
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Dans d’autres cas, le prêt hypothécaire peut servir à obtenir des liquidités, ce qui est l’un des avantages d’un prêt hypothécaire. La somme est alors versée directement à l’emprunteur sans que la banque n’ait de droit de regard sur son utilisation.
Le prêt hypothécaire peut être à taux fixe ou variable. Cependant, lorsque les taux immobiliers sont bas, comme en 2021 par exemple, les banques n’appliquent pas le taux variable car les valeurs sont déjà très basses.
Dans quels cas demander un prêt hypothécaire ?
Le prêt hypothécaire est intéressant dans certains cas, notamment lorsque vous :
- souhaitez acheter un bien à l’étranger. Dans ce cas, la banque ne peut prendre de garantie sur un bien à l’étranger. Vous devez détenir un patrimoine immobilier en France qui sera mis en hypothèque pour financer l’achat du nouveau bien situé à l’étranger ;
- êtes senior et souhaitez réaliser un projet immobilier. Plus vous empruntez à un âge avancé, plus la banque prend un risque à vous financer. Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, la banque peut le mettre en hypothèque pour garantir votre crédit immobilier ;
- effectuez un rachat de crédit. Vous souhaitez regrouper vos crédits pour changer les modalités de remboursement, en réduisant vos mensualités en allongeant la durée du crédit. La banque peut vous proposer un rachat de crédit hypothécaire en exigeant la mise en hypothèque de votre bien pour garantir l’opération de regroupement ;
- dégagez des liquidités de votre patrimoine immobilier. Le prêt hypothécaire permet de se baser sur la valeur de votre patrimoine pour vous fournir des liquidités qui peuvent être utilisées comme bon vous semble. Il est à noter que les banques sont souvent réticentes à cette catégorie.
Suis-je éligible au prêt hypothécaire ?
Pour pouvoir bénéficier du prêt hypothécaire, vous devez être résident fiscal français. Votre taux d’endettement est également pris en compte, avec vos revenus devant permettre le remboursement du nouveau crédit tout en tenant compte des autres charges en cours. Si vous souhaitez avoir une idée de votre taux d’endettement pour vérifier si vous pouvez supporter une nouvelle charge, vous pouvez utiliser notre calculette de taux d’endettement simple et gratuite. Il vous suffit d’entrer vos revenus ainsi que vos charges et vous obtiendrez une simulation rapide. Le taux d’endettement autorisé est de 33%. Si votre taux actuel s’élève à 10%, vos revenus vous permettent de supporter une charge supplémentaire de 23%.
Une autre condition est que le bien à mettre en garantie doit vous appartenir en votre nom propre ou appartenir à une SCI (Société Civile Immobilière). Dans le cas d’une SCI, les banques demandent généralement que tous les associés de la SCI se portent caution solidaire du prêt.
Si vous n’êtes pas le seul propriétaire du bien que vous souhaitez donner en garantie, tous les nus-propriétaires ou usufruitiers doivent se porter caution hypothécaire.
Peut-on souscrire un crédit hypothécaire sans revenus ?
Pour obtenir un prêt hypothécaire, vous devez être en mesure de rembourser les sommes empruntées. La banque va analyser votre situation financière pour le vérifier. Il est donc nécessaire, si vous sollicitez un prêt hypothécaire, de percevoir des revenus réguliers.
Pour savoir combien la banque peut vous prêter, elle va calculer votre capacité d’emprunt en fonction de vos charges et de vos revenus, tout en veillant à ce que votre taux d’endettement après opération respecte la limite des 33%.
Comment fonctionne le prêt hypothécaire ?
Vous êtes propriétaire d’un bien déjà soldé
Si le bien que vous souhaitez mettre en garantie a déjà été soldé, la banque qui vous accorde le prêt hypothécaire procède à sa mise en hypothèque. Celle-ci donne lieu à une publication aux services de la publicité foncière. L’intervention d’un notaire est nécessaire, et des frais vous seront appliqués. Ces frais englobent l’inscription du bien sur un fichier immobilier, les frais administratifs, la rémunération du notaire, ainsi que des agents concernés par l’opération.
Vous êtes propriétaire d’un bien dont vous remboursez encore le crédit
Si le bien que vous souhaitez mettre en hypothèque n’est pas encore soldé, le nouvel établissement prêteur proposant le prêt hypothécaire doit racheter le capital restant dû et récupérer la garantie hypothécaire de premier rang. En rachetant vos dettes, la nouvelle banque récupère le droit sur l’hypothèque et devient prioritaire sur la saisie du bien en cas de défaut de paiement de votre part.
Là encore, il faut prévoir des frais d’hypothèque pour mettre en place la garantie, distincts des frais de notaire de l’acquisition immobilière. L’hypothèque reste ensuite valable tout au long du crédit, sans dépasser 50 ans, et peut être levée à tout moment, que ce soit par la vente du bien ou par le remboursement anticipé du capital restant dû.
Quels sont les avantages et inconvénients d’un crédit hypothécaire ?
Comment obtenir un prêt hypothécaire facilement ?
Pour obtenir un prêt hypothécaire, vous devez en faire la demande auprès de la banque. Celle-ci vérifie la faisabilité de votre projet en calculant le ratio hypothécaire.
Dans ce calcul, le montant à financer ne doit pas dépasser la valeur de votre bien. Chaque banque fixe un ratio hypothécaire minimum et maximum acceptable, généralement compris entre 70 et 80%.
Votre ratio hypothécaire est donc déterminé en fonction du prix de votre bien à placer en hypothèque.
Ratio hypothécaire = montant à financer ÷ valeur du bien immobilier x 100
Exemple :
Vous possédez un bien immobilier estimé à 300 000€. Pour obtenir un prêt hypothécaire afin de financer un nouveau projet, votre ratio hypothécaire doit se situer entre 70% et 80%.
Cela signifie que votre montant à financer ne doit pas dépasser 210 000€ (70%) à 240 000€ (80%) pour que la banque accepte votre projet.
Ratio hypothécaire à 70% = 210 000€ / 300 000€ x 100
Ratio hypothécaire à 80% = 240 000€ / 300 000€ x 100
Quel montant peut-on obtenir avec un crédit hypothécaire ?
Le ratio hypothécaire est un indicateur de faisabilité du bien, mais pas le montant effectivement accordé par la banque. Pour connaître le montant que la banque peut vous prêter, il faut se fier à un autre calcul : la marge hypothécaire.
Deux calculs sont possibles en fonction de votre situation.
Votre bien est soldé
Si vous avez déjà remboursé intégralement le crédit sur le bien que vous voulez mettre en hypothèque, voici comment calculer la marge hypothécaire :
Marge hypothécaire = valeur du bien estimé x ratio hypothécaire
Reprenons le même exemple :
Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier estimé à 300 000€. La banque définit votre ratio hypothécaire à 80%. La marge hypothécaire correspond alors à :
Marge hypothécaire = 300 000€ x 80% = 240 000€
Ainsi, en contrepartie de la mise en hypothèque d’un bien immobilier d’une valeur de 300 000€, la banque peut vous prêter 240 000€.
Votre bien n’est pas soldé
Si votre bien n’est pas encore entièrement remboursé, la banque, qui doit racheter votre capital restant dû, doit intégrer cela dans le calcul de la marge hypothécaire.
Supposons qu’il vous reste 50 000€ à rembourser, la banque va procéder ainsi :
Marge hypothécaire = (valeur du bien estimé x ratio hypothécaire) – CRD (capital restant dû)
Marge hypothécaire = (300 000€ x 80%) – 50 000€ = 190 000€
Après étude de votre dossier, la banque pourra vous accorder 190 000€ pour financer votre nouveau projet.
Comment renégocier son prêt hypothécaire ?
Si vous avez souscrit un prêt hypothécaire il y a quelques années et que les taux de crédit immobilier ont baissé depuis, la renégociation de votre prêt hypothécaire vous permettrait de profiter des conditions actuelles de crédit.
Toutefois, pour que l’opération soit intéressante, vous devez respecter les conditions suivantes :
- vous devez vous trouver dans le premier tiers du remboursement de votre crédit ;
- le capital restant dû doit être d’au moins 70 000€ ;
- l’écart entre l’ancien et le nouveau taux doit être d’au moins 0,80 à 1%.
Une fois ces conditions remplies, vous pouvez soit renégocier votre prêt actuel auprès de votre banque, soit faire racheter votre crédit par un nouvel organisme qui vous proposera de meilleures conditions de financement pour vous compter parmi ses clients. Dans ce dernier cas, il faudra prévoir les frais de mainlevée, puisque la nouvelle banque devra récupérer l’hypothèque à son profit.
Quelle banque pour un prêt hypothécaire ?
Vous pouvez interroger directement les établissements bancaires pour savoir s’ils proposent le prêt hypothécaire. Ils étudieront ensuite votre projet et vous feront leurs propositions. Toutefois, il est préférable de se faire accompagner par un courtier en crédit immobilier. Ce professionnel, constamment informé sur le marché du financement immobilier, est en mesure de vous orienter vers l’établissement qui pourra vous accorder le meilleur taux de crédit hypothécaire.
Quel est le taux d’un prêt hypothécaire ?
Le prêt hypothécaire, appartenant à la famille des prêts immobiliers, est soumis au même taux d’usure qu’un crédit immobilier classique. Ce taux est fixé par la Banque de France pour éviter les abus.
Pour obtenir le meilleur taux, il peut être intéressant de passer par un courtier en prêt immobilier pour renégocier son prêt hypothécaire. Ce professionnel expert en financement vous dirigera vers les établissements les plus aptes à vous proposer la meilleure offre de prêt. Il vous aidera également à constituer votre dossier et négociera les meilleures conditions auprès de ses partenaires bancaires pour vous obtenir un crédit sur mesure. Il vous accompagnera jusqu’au déblocage des fonds.
