Le renouvellement du bail commercial est un droit essentiel pour le locataire d’un local commercial. Contrairement au bail professionnel, ce droit ne peut pas être ignoré par le propriétaire. Cependant, il y a certaines conditions à respecter pour bénéficier de ce renouvellement.
Qu’est-ce que le droit au renouvellement du bail commercial ?
Le droit au renouvellement du bail commercial est une disposition légale qui garantit la stabilité du fonds de commerce du locataire. La loi considère que ce droit a une valeur économique, car le local commercial est une partie essentielle de l’activité du preneur.
Le régime des baux commerciaux est très protecteur envers le locataire. Ainsi, le preneur peut demander le renouvellement du bail lorsqu’il remplit les critères suivants :
- Le bail porte sur un immeuble ou un local destiné à l’exploitation d’un fonds de commerce.
- Le locataire est immatriculé au Registre du commerce et des sociétés (RCS) ou au Répertoire des métiers (RM).
- Le preneur est propriétaire du fonds de commerce réel exploité dans le local loué.
- Le preneur a exploité effectivement son fonds de commerce dans le local loué au cours des 3 années précédant la fin du bail.
Comment demander le renouvellement du bail commercial ?
La demande de renouvellement du bail commercial doit normalement être incluse dans le congé que le propriétaire envoie au locataire à l’expiration du bail. Deux situations sont possibles :
Congé donné par le propriétaire
Le propriétaire doit envoyer un congé au locataire au moins 6 mois avant la fin du bail. Ce congé doit être remis par voie d’huissier pour être valide. Le propriétaire a plusieurs options :
- Donner un congé avec offre de renouvellement : le locataire peut accepter ou refuser cette offre. En cas d’acceptation, le bail est renouvelé pour 9 ans, sauf convention contraire.
- Donner un congé sans offre d’indemnités d’éviction : le propriétaire n’est pas tenu de verser d’indemnités d’éviction dans certains cas, tels que motif grave et légitime, immeuble insalubre ou dangereux, reprise des locaux d’habitation accessoires, ou travaux nécessitant l’évacuation des locaux.
- Donner un congé avec offre d’indemnités d’éviction : lorsque le bailleur refuse le renouvellement sans motif valable, il doit proposer une indemnité d’éviction pour compenser le préjudice subi par le locataire.
Demande de renouvellement émanant du locataire
Si le propriétaire ne donne pas congé, le locataire peut demander lui-même le renouvellement du bail au moins 6 mois avant la fin du bail. La demande doit être envoyée par huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le propriétaire doit répondre dans les 3 mois suivant la demande.
Quelles sont les conséquences du renouvellement du bail commercial ?
Lorsque le renouvellement du bail est accepté par les deux parties, le contrat continue avec les mêmes clauses et conditions que le bail précédent. Le renouvellement prend effet soit à l’expiration du bail précédent, soit à la date de notification de l’acceptation si le propriétaire revient sur sa décision de refuser le renouvellement.
Le montant du nouveau loyer est librement déterminé par les parties, sauf si le bail expiré durait 9 ans et a été tacitement reconduit pendant une période maximale de 12 ans. Dans ce cas, le montant du nouveau loyer est plafonné.
Le déplafonnement du loyer peut être autorisé en cas de modification notable de l’exécution du bail arrivé à expiration. Cependant, depuis la loi Pinel de 2014, l’augmentation du loyer ne peut dépasser 10% du montant annuel du loyer précédent.
En conclusion, le renouvellement du bail commercial est un droit essentiel pour le locataire. Il faut respecter certaines conditions et formalités pour en bénéficier. Une fois le renouvellement accordé, le locataire continue à exploiter son activité dans les mêmes conditions, avec possibilité de fixer un nouveau loyer.
