Le rôle de l’apport personnel pour un emprunt immobilier

Vous rêvez de financer votre projet immobilier ? Que vous soyez un primo-accédant ou un investisseur chevronné, vous vous poserez inévitablement la question de l’apport personnel. À quoi sert-il ? Comment le constituer ? Peut-on emprunter sans apport ? HelloPrêt répond à toutes vos interrogations !

Apport personnel pour un achat immobilier : comment ça marche ?

Vous avez craqué pour un trois-pièces à Marseille, mais malheureusement, vous n’avez pas gagné le gros lot. Vous avez donc besoin d’un prêt immobilier pour concrétiser votre projet d’achat. En vous renseignant à droite et à gauche, vous constatez que les banques demandent généralement un apport personnel. Il s’agit d’une somme d’argent représentant un pourcentage du crédit immobilier auquel vous pouvez prétendre, en fonction de votre capacité d’emprunt.

Vous devez donc déjà disposer de cette petite somme au moment de démarcher les établissements prêteurs. Bien qu’il n’y ait pas de minimum légal, il est habituel de fixer l’apport personnel à 10% du capital emprunté dans l’ancien et 5% dans le neuf. Nous vous expliquerons plus loin pourquoi il peut être intéressant d’avoir un pourcentage encore plus élevé.

Pourquoi les banques demandent-elles un apport pour un achat immobilier ?

Pour payer les frais de notaire

Lorsque vous souscrivez un crédit, la banque exige de prendre une garantie sur le bien. Il existe deux types de garanties :

• La sûreté personnelle : il s’agit du cautionnement. Un organisme tel que Crédit Logement se porte garant du remboursement de votre emprunt, un peu comme un propriétaire exige une caution pour la location. Si vous n’êtes plus en mesure de payer vos mensualités, l’organisme se substituera à vous pour rembourser le capital restant dû… puis se retournera contre vous pour récupérer son argent, vous l’imaginez bien.
• La sûreté réelle : il s’agit du nantissement, du privilège de prêteur de deniers, ou plus fréquemment, de l’hypothèque. Dans ce cas, c’est un bien immobilier qui sert de garantie à la banque. Si vous cessez de rembourser vos mensualités, elle saisira le logement pour le revendre aux enchères.

Cependant, ces deux types de garanties ne couvrent que le montant du capital emprunté. Or, comme vous le savez, un achat immobilier implique des frais annexes, tels que les fameux frais de notaire. Le montant de ces frais varie en fonction de l’ancien ou du neuf, représentant en moyenne 2 à 3% dans le premier cas, et 8% dans le second. L’apport personnel sert précisément à financer ces frais annexes que la banque ne pourrait jamais récupérer en cas de problème. Si elle vous prête de quoi financer le capital et les frais annexes, et qu’elle doit mettre en œuvre une garantie de remboursement, elle perdra définitivement les sommes allouées aux frais annexes. D’où l’importance de l’apport personnel.

Pour démontrer votre capacité à rembourser un crédit

En vous prêtant de l’argent sur le long terme, la banque prend un risque considérable. Elle préfère donc accorder des fonds à des emprunteurs qu’elle juge fiables. En constituant petit à petit votre apport personnel, vous lui prouvez que vous êtes un candidat sérieux, et non un dépensier invétéré. En clair, en plus de couvrir les frais annexes, l’apport personnel sert à rassurer la banque quant à votre capacité à épargner et donc à faire face à une échéance financière régulière.

Pas d’inquiétude, même si l’apport personnel est souvent considéré comme la clé de voûte du crédit immobilier, ce n’est pas le seul critère pour obtenir un prêt. Les établissements bancaires se basent également sur vos revenus, la stabilité de votre emploi, votre taux d’endettement et le montant qu’il vous reste pour vivre.

Comment constituer l’apport de son emprunt immobilier ?

Nous savons qu’il n’est pas facile de réunir une somme aussi importante, surtout pour les jeunes actifs souhaitant acquérir leur résidence principale. Cependant, il existe de nombreuses façons de constituer l’apport personnel.

Les prêts aidés, réglementés ou conventionnés

Certaines banques acceptent de les considérer comme un apport personnel. Voici quelques prêts auxquels vous pourriez avoir droit, en fonction de votre situation personnelle et de vos revenus :

• Le prêt à taux zéro (PTZ) : il vous permet d’emprunter une somme sans payer d’intérêts. Son montant varie en fonction de la localisation de votre futur logement et du nombre d’habitants dans votre foyer fiscal. Le PTZ peut être considéré comme un apport personnel, car il s’agit d’un prêt sans intérêt, et le remboursement du capital est différé de 5 à 15 ans en fonction de vos revenus. Ce différé de remboursement est particulièrement intéressant pour la banque, car elle peut raisonnablement estimer que votre bien immobilier aura pris suffisamment de valeur au bout de 5 ans pour couvrir les différents frais d’acquisition et ainsi récupérer intégralement son argent en cas de défaut de paiement.
• Le prêt Action Logement : il est destiné aux personnes travaillant dans une entreprise employant au moins 10 salariés. Vous pouvez obtenir jusqu’à 45 000 €.
• Le prêt épargne logement (PEL) : il s’agit d’un produit d’épargne qui vous permet d’obtenir un prêt pouvant aller jusqu’à 92 000 €. L’argent que vous avez versé sur votre PEL est rémunéré à 1%.
• Les crédits proposés par la CAF ou les collectivités locales, qui donnent un coup de pouce aux ménages modestes.

Les produits d’épargne pour constituer votre apport personnel

Les produits d’épargne sont généralement la première source à privilégier pour constituer votre apport personnel. Ce sont des placements réglementés dans lesquels vous pouvez placer vos économies. Certains offrent des rendements faibles mais un capital garanti, tandis que d’autres proposent des rendements élevés avec un risque de perte en capital.

Le choix du produit d’épargne pour constituer votre apport personnel est crucial. Vous devez tenir compte de l’évolution des prix immobiliers dans la zone géographique où vous souhaitez acheter. Plus les prix augmentent, plus votre pouvoir d’achat diminue avec le temps. Vous devez donc choisir un produit d’épargne offrant une rémunération suffisante pour compenser la hausse des prix immobiliers. Par exemple, si vous prévoyez d’investir à Paris où les prix immobiliers augmentent en moyenne de 4% par an, vous devriez vous tourner vers une assurance vie en unités de compte offrant un rendement supérieur ou équivalent. Sinon, même si votre apport personnel augmente en volume, il perdra de la valeur avec le temps, ce qui pourrait vous obliger à revoir vos prétentions à la baisse.

Selon vos besoins, vous pouvez opter pour différents produits d’épargne destinés aux particuliers :

• Le Livret A : malgré son taux en baisse constante, votre épargne est garantie (il est actuellement de 0,50%). Vous pouvez utiliser les économies accumulées pour constituer votre apport personnel. Cependant, nous vous recommandons de ne pas toucher à tout l’argent disponible et de conserver une épargne de précaution. Vous ne savez jamais ce que l’avenir vous réserve, et pour le moment, l’année 2020 n’a pas été très généreuse.
• L’assurance vie : malgré son appellation trompeuse, l’assurance vie est une solution intéressante pour constituer un apport personnel à moyen/long terme. En plus des avantages fiscaux acquis à partir de la 8e année, elle vous permet de constituer un portefeuille financier personnalisé en fonction de vos rendements espérés et de votre tolérance au risque. Actions, obligations, parts de SCPI… vous pouvez investir dans des actifs financiers plus ou moins risqués. Il s’agit d’une solution de placement idéale qui vous permet de constituer progressivement votre apport personnel tout en bénéficiant de rendements élevés capables de couvrir la hausse générale des prix immobiliers.
• Les plans d’épargne en entreprise : normalement, les fonds sont bloqués pendant un certain temps… Sauf pour l’achat d’une résidence principale. C’est donc une option à envisager pour constituer votre apport personnel. De plus, ce motif de retrait vous permet de récupérer les fonds nets d’impôts. En général, le plan d’épargne en entreprise fonctionne de la même manière qu’une assurance vie. Cependant, si vous avez le choix, privilégiez le plan d’épargne entreprise en raison de son régime fiscal particulièrement avantageux.

Love money : l’apport personnel familial

Derrière ce terme mignon se cachent les sommes que vous pouvez emprunter à vos proches (avec ou sans intérêts, cela dépend de leur gentillesse). Outre le prêt familial classique, vous avez également la possibilité de demander un don familial ou de transformer votre prêt familial en don familial. Si vous sollicitez vos parents, vous pouvez recevoir jusqu’à 200 000 € (100 000 € chacun) sans payer d’impôts. De quoi réunir un apport personnel conséquent !

La plus-value de la revente d’un précédent logement

Une fois la taxe sur les plus-values payée, il vous restera probablement un peu d’argent pour constituer votre apport personnel. Si vous prévoyez de vendre votre logement pour en acheter un autre, il existe des solutions de financement adaptées, telles que :

• Le prêt relais, qui vous permet de faire la transition entre la vente de votre logement actuel et l’acquisition d’un nouveau bien.
• Le prêt achat-revente, qui vous permet de financer facilement l’achat d’un nouveau logement alors que votre précédent crédit immobilier n’a pas encore été entièrement remboursé.

Grâce à ces deux types de financement immobilier, vous n’avez généralement pas à vous soucier de votre apport personnel !

L’argent disponible sur un compte courant

Si vous êtes plutôt fourmi que cigale et que votre compte courant est bien garni, c’est le moment de l’utiliser !