Le modèle du teilverkauf peut sembler tentant à première vue, mais il est important de noter que cela implique des coûts supplémentaires. Vous devrez payer un loyer d’utilisation mensuel pour la partie vendue, afin de pouvoir continuer à y vivre ou l’utiliser autrement. De plus, vous devrez assumer les frais d’entretien et la taxe foncière de manière régulière. Des frais supplémentaires peuvent également survenir si vous souhaitez racheter la partie vendue à un moment donné, ou si vous souhaitez vendre la propriété immobilière dans son intégralité.
Le loyer d’utilisation
Le loyer d’utilisation est une somme que vous devez payer régulièrement aux nouveaux (co)propriétaires pour pouvoir continuer à utiliser la partie vendue. Vous payez donc une compensation à l’acheteur pour l’occupation de sa propriété, qui ne peut pas l’utiliser autrement. Les recherches révèlent que le montant du loyer d’utilisation est actuellement compris entre 5 et près de 7 % de la valeur de la partie vendue par an. Ces frais ont augmenté au cours des derniers mois en raison des hausses de taux de la Banque centrale européenne (BCE), ce qui a incité certains fournisseurs à adapter leurs conditions.
Pour illustrer ce pourcentage en termes de paiements mensuels, prenons l’exemple suivant : si la valeur de la propriété est de 500 000 euros et que vous recevez un paiement de 150 000 euros, le montant mensuel à payer se situera entre 624 euros et 823 euros (selon trois fournisseurs interrogés le 8 février 2022). Il est donc essentiel de prendre en compte ces paiements réguliers lors de vos calculs, car vous devrez les assumer sur le long terme.
La Volksbank Teilverkauf propose d’ailleurs une option de paiement échelonné, où la charge mensuelle commence un peu plus tard. Vous n’êtes pas obligé de recevoir immédiatement la totalité du prix d’achat, mais vous pouvez le faire en plusieurs versements. Ainsi, vous ne payez que le loyer d’utilisation pour la partie de la propriété dont vous avez déjà reçu le montant du prix d’achat. Au bout de trois ans au plus tard, vous devrez toutefois récupérer le reste du prix d’achat. Par conséquent, vous paierez alors le loyer d’utilisation pour la partie vendue intégralement, et ce montant augmentera également après trois ans.
L’entretien
Vous continuez à décider des travaux d’entretien à effectuer et à en supporter les coûts. Si vous n’utilisez pas directement le montant versé pour rendre la propriété immobilière plus sûre pour l’avenir, vous devez prendre en compte les éventuels coûts d’entretien lors de vos calculs. Si vous souhaitez vous décharger durablement de ces travaux, la rente viagère pourrait vous intéresser.
La taxe foncière
Étant donné que vous restez (co)propriétaire de la propriété, vous devez également payer la taxe foncière. Bien que les fournisseurs deviennent également (co)propriétaires, ils ne participent pas au paiement de la taxe foncière.
Les frais de revente
Des frais supplémentaires sont engagés si vous souhaitez revendre ou racheter ultérieurement la propriété immobilière. La plupart des fournisseurs exigent des frais de transaction pour finaliser la vente. Le montant de ces frais est généralement compris entre 2,25 et 5,5 % du produit total de la vente. Cependant, ces frais incluent déjà la commission de l’agent immobilier, qui est généralement d’environ 3 à 4 %.
Il est important de noter que lors de la revente, vous ne recevrez plus que le montant correspondant à la valeur de votre part de la propriété. Vous avez déjà vendu l’autre partie de la propriété au fournisseur, de sorte que celui-ci conserve sa part du prix d’achat. Vous devez donc assumer seul les frais de transaction.
Prenons l’exemple suivant : vous avez vendu la moitié de votre maison à un fournisseur de teilverkauf. Vous souhaitez ensuite vendre la propriété à un tiers pour 500 000 euros. Vous recevez donc la moitié du prix d’achat, soit 250 000 euros. Les 250 000 euros restants vont au fournisseur de teilverkauf. Selon le fournisseur, vous devrez payer des frais de transaction allant de 11 250 euros à 27 500 euros.
Les frais liés à l’appréciation de la valeur
En règle générale, le fournisseur se protège en incluant une clause de revalorisation. Lors de la vente ultérieure de la propriété, le fournisseur souhaite percevoir au moins le prix d’achat d’origine et une partie supplémentaire correspondant à l’appréciation de la valeur. Les clauses de revalorisation courantes sont d’environ 17 %. Cependant, si la valeur de la maison n’a pas augmenté, vous devrez payer cette somme de votre propre poche au fournisseur.
Prenons un exemple : lorsque vous avez vendu votre propriété au fournisseur, la maison avait une valeur de 300 000 euros. À l’époque, vous avez reçu la moitié du prix d’achat, soit 150 000 euros. Lors de la vente ultérieure de la maison cinq ans plus tard, vous constatez que sa valeur n’a pas augmenté comme prévu, mais est restée la même, soit 300 000 euros. Le fournisseur reçoit 150 000 euros plus une appréciation de valeur de 17 %, soit 25 500 euros. Vous devrez payer cette somme au fournisseur.
Il est donc essentiel de bien comprendre les coûts et les implications du teilverkauf avant de prendre une décision. Il est recommandé de consulter un expert financier ou un conseiller immobilier pour vous guider dans cette démarche.
