Le vrai valeur d’un hôtel ou d’une propriété hôtelière est souvent surestimé par les hôteliers. Cela est dû au fait que la valeur estimée est souvent basée sur les montants des transactions immobilières résidentielles et de loisirs. Cependant, il existe souvent des différences considérables entre la valeur marchande des biens résidentiels et les valeurs de rendement des hôtels.
Les divergences d’opinions sur la valeur réelle de l’hôtel sont souvent à l’origine de désaccords lors de la transmission d’entreprise ou de la succession d’entreprise. Il est important que l’estimation de la valeur de l’entreprise se fasse de manière rigoureuse et transparente. La valeur de l’hôtel peut être déterminée de différentes manières et dépend également de ce qui est évalué et de la méthode utilisée pour estimer la valeur.
La valeur vénale est la valeur qui peut être obtenue sur le marché par la vente. Elle sert de base de garantie pour les banques et de base de calcul pour le calcul des droits de mutation. Il existe différentes méthodes d’estimation de la valeur vénale. Les méthodes d’évaluation les plus courantes sont brièvement décrites ci-après.
Méthode de comparaison
La méthode de comparaison détermine la valeur vénale de l’hôtel en le comparant à un nombre suffisant de prix d’achat réellement réalisés pour des hôtels comparables.
Méthode du coût
La méthode du coût calcule la valeur vénale sur la base des coûts nécessaires pour construire exactement le même hôtel à cet endroit. Cela inclut une dépréciation en fonction de l’âge ainsi que le prix du terrain, y compris un facteur d’ajustement du marché.
La valeur de remplacement d’un hôtel est la somme de la valeur du terrain, de la valeur de la construction et de la valeur des autres éléments, ainsi que des éventuelles dépréciations.
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Méthode de la valeur du revenu
La méthode de la valeur du revenu prend en compte la valeur du terrain ainsi que les revenus générés par l’exploitation de l’hôtel. Elle calcule la somme de tous les bénéfices nets générés par l’exploitation, la valeur du terrain et son taux d’intérêt.
La méthode de la valeur du revenu met l’accent sur la rentabilité future de l’hôtel. La valeur du revenu est également essentielle pour les banques, car seule une “rentabilité” adéquate du prix d’achat sous forme de futurs bénéfices de l’entreprise offre la sécurité que le successeur pourra rembourser le prêt contracté, intérêts inclus.
Approche par les multiples
La Banque autrichienne de l’hôtellerie et du tourisme (ÖHT) utilise un test d’évaluation basé sur des multiples pour déterminer une fourchette approximative de la valeur du revenu. Les multiples fixés s’appliquent exclusivement aux entreprises qui exploitent elles-mêmes la propriété.
Pour les multiples des revenus ou GOP, les valeurs suivantes sont prises en compte :
Exemples de calculs :
- Hôtel 3 étoiles avec un chiffre d’affaires annuel de 900 000 euros et un GOP de 250 000 euros. Valeur de l’entreprise = (1,7 x 900 000 + 7 x 250 000) / 2 = 1 640 000 euros.
- Hôtel 4 étoiles avec un chiffre d’affaires annuel de 2 115 000 euros et un GOP de 550 000 euros. Valeur de l’entreprise = (1,8 x 2 115 000 + 8 x 550 000) / 2 = 4 103 500 euros.
Méthode de la valeur actualisée des flux de trésorerie (DCF)
Selon la méthode internationalement reconnue du DCF, la valeur vénale d’un hôtel est déterminée par les excédents de trésorerie prévus qui seront générés au cours des années suivantes. Ces flux de trésorerie proviennent, par exemple, du compte de résultats.
Méthode de la valeur locative
Dans le cas des hôtels exploités non pas par le propriétaire lui-même, mais par un locataire, une méthode de valeur locative basée sur l’exploitation en tant que variante orientée vers les bénéfices de la méthode de la valeur du revenu est utilisée pour déterminer la valeur vénale.
Points importants à connaître lors de l’évaluation
- Votre propre opinion sur la propriété ou l’exploitation de l’hôtel est sans importance. Seule compte la vision des participants potentiels du marché.
- La valeur vénale / valeur marchande reflète généralement une fourchette.
- Le prix d’achat réel diffère généralement de l’évaluation.
- L’exploitant / le locataire actuel n’a aucun rôle à jouer dans la valeur vénale / marchande. Au contraire, il est retiré de manière fictive et remplacé dans l’évaluation par un exploitant moyennement qualifié (lorsqu’il s’agit de l’exploitant actuel et des chiffres d’exploitation actuels, il s’agit d’une évaluation de la société exploitante).
- Dans chaque évaluation (y compris la valeur du revenu), il y a généralement une méthode de comparaison en arrière-plan (transactions similaires). Cependant, cela est souvent difficile dans l’hôtellerie car il s’agit souvent de ventes d’entreprises (ventes d’entreprises) et non de ventes d’actifs (ventes de biens immobiliers).
- Le commanditaire doit indiquer à l’expert quelles sont les valeurs à évaluer.
- Pas d’évaluation sans inspection !
- Faites attention aux tentatives d’influencer l’évaluation ou l’expert. Les évaluations de complaisance sont considérées comme une fraude.
L’évaluation des hôtels nécessite des connaissances spécifiques au secteur. Mais finalement, le concept d’exploitation individuel de l’hôtel a également une influence décisive sur le succès économique et donc sur la valeur de l’hôtel. L’évaluation de l’hôtel doit donc refléter une approche globale entre l’évaluation de la propriété hôtelière et de l’exploitation hôtelière.
Indépendamment des aspects méthodologiques, les paramètres suivants doivent être pris en compte :
- Les propriétés hôtelières et la situation de l’exploitant forment une unité dans l’évaluation. La valeur de la propriété dépend du succès de l’exploitation de l’hôtel.
- Les possibilités d’utilisation alternatives d’une propriété hôtelière sont limitées, en particulier en raison des lois strictes sur l’aménagement du territoire. Il n’est pas possible de créer simplement des résidences secondaires.
- Les bâtiments et l’équipement nécessitent des investissements importants.
- Il existe une structure de revenus et de coûts complexe avec de nombreux facteurs d’influence.
