Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif et vous avez raison. Ce type d’investissement est très apprécié en France pour plusieurs raisons, et près de 60% des Français ont des biens immobiliers dans leur patrimoine. Cependant, dans un contexte de hausse des taux d’intérêt, d’augmentation du coût des matériaux et de nouvelles normes, il est essentiel de comprendre cet environnement afin de vous adapter à son nouveau climat. Dans ce guide, nous allons examiner les clés essentielles pour réussir votre investissement immobilier locatif et passer en revue les avantages de ce type de placement.
1. Pourquoi choisir l’investissement locatif ?
L’immobilier locatif répond à plusieurs objectifs, notamment la possibilité d’obtenir un complément de revenus pour votre retraite, de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu ou encore de protéger votre famille grâce à une assurance décès liée à votre prêt. Ce type d’investissement est avant tout une excellente façon de diversifier votre patrimoine. En générant des revenus locatifs et en profitant d’éventuelles économies d’impôts, un investissement à long terme peut vous permettre de réaliser d’importants gains en cas de revente. Dans ce guide, nous allons détailler les nombreuses raisons d’investir dans l’immobilier, même en 2023.
2. Les avantages de l’investissement immobilier locatif par rapport aux autres placements
L’immobilier locatif présente de nombreux avantages qui méritent votre attention.
Un actif intemporel
La principale caractéristique de ce type d’investissement est que la pierre est une valeur sûre. En achetant un bien immobilier, vous investissez dans quelque chose de tangible et durable qui traversera les années. De plus, selon l’INSEE, les prix de l’immobilier en France ont augmenté en moyenne de près de 22% entre 2010 et 2020. Malgré une légère baisse des ventes en fin d’année dernière, le nombre de transactions a presque doublé par rapport à il y a 10 ans. Cela s’explique par la volonté d’investir dans la pierre, même en période de taux d’intérêt plus élevés.
L’utilisation de l’effet de levier du crédit
La possibilité d’acheter un bien immobilier locatif à crédit vous permet de répartir votre investissement sur une plus longue période, ce qui a moins d’impact sur votre budget quotidien. De plus, cela vous permet de faire plusieurs investissements et de diversifier votre patrimoine. Malgré la hausse des taux d’intérêt, il est toujours intéressant de financer votre investissement par un prêt, car les intérêts sont déductibles de vos revenus locatifs. Profitez-en, car c’est l’un des rares investissements où vous pouvez optimiser vos impôts.
Une sécurité pour votre famille
Un autre avantage important de l’investissement à crédit est l’assurance emprunteur. En cas de décès de l’un des emprunteurs, le contrat d’assurance rembourse tout ou partie du prêt. Cela permet de protéger votre famille et de lui laisser un bien immobilier en cas de décès prématuré. Il est donc crucial d’avoir une protection adaptée pour éviter les mauvaises surprises.
Des avantages fiscaux
Selon le type d’investissement immobilier que vous choisissez, certains peuvent bénéficier d’avantages fiscaux. Renseignez-vous sur les différentes possibilités qui s’offrent à vous.
Un investissement à double bénéfice
Grâce à la location de votre bien, les loyers perçus peuvent financer tout ou partie de l’achat de votre patrimoine. Cet “apport” du locataire vous permet d’obtenir un rendement prévu légalement grâce à la signature d’un bail tout en vous offrant un complément de revenu confortable à long terme. Votre investissement est donc financé par un tiers et vous procure un revenu complémentaire pour votre retraite, par exemple.
Une volatilité et une rentabilité maîtrisées
Comparé aux produits financiers, l’immobilier offre une sécurité durable à votre argent. Bien que cet actif soit également soumis à des cycles, les fluctuations du marché immobilier sont moins fréquentes et moins volatiles au fil du temps. Cela s’explique par la solidité de la pierre, qui a toujours une valeur minimale, ainsi que par les différentes assurances qui garantissent la rentabilité du bien, comme l’assurance contre les loyers impayés.
Un contrôle sur la gestion
Vous avez la possibilité de gérer vous-même la location de votre logement ou de faire appel à une agence spécialisée. Contrairement à d’autres types d’investissements, cela vous permet d’avoir un contrôle total sur la gestion de votre bien. Cependant, je vous recommande de confier cette tâche à un professionnel pour éviter les problèmes éventuels.
Un bien utilisable par votre famille
Pendant la période de location et en fonction du type de bien que vous achetez, il est tout à fait possible de louer à votre famille. Cela peut être pratique pour loger votre enfant pendant ses études ou récupérer le bien à titre personnel après quelques années.
Une facilité de transmission
L’immobilier peut être préparé et optimisé grâce à des stratégies de donations adaptées à la date d’achat du bien. Il est également possible d’anticiper la transmission en créant une société, telle qu’une société civile immobilière familiale. Si vous avez des questions à ce sujet, n’hésitez pas à nous contacter.
3. Réussir votre investissement locatif : 10 conseils essentiels
Maintenant que nous avons déterminé pourquoi il est intéressant d’investir dans l’immobilier locatif, voyons les pièges à éviter pour sécuriser votre investissement et le pérenniser à long terme.
Définissez vos objectifs
Avant de vous lancer dans l’aventure de l’investissement locatif, il est important de définir clairement vos objectifs. Cela est primordial pour la réussite de votre investissement. En répondant à ces questions, vous serez en mesure de définir votre stratégie d’investissement et de vous donner une direction à suivre pour atteindre vos objectifs. Chaque stratégie sera différente, car chaque situation est unique. Ne vous précipitez pas dans votre décision d’investissement, la stratégie de votre voisin n’est peut-être pas la meilleure option pour vous. Il peut être judicieux de contacter un professionnel pour vous aider dans votre démarche.
Choisissez soigneusement votre zone d’investissement
Il est essentiel de choisir une ville en constante croissance démographique, bien desservie par les transports en commun et dotée d’infrastructures commerciales. Avant d’acheter un bien, assurez-vous qu’il y a une demande locative dans la région. Un studio en pleine campagne aura du mal à se louer. Pour déterminer la demande locative, observez le nombre d’annonces de logements à louer. Cela vous donnera une idée du taux de vacance des logements et des prix pratiqués. Établissez bien l’emplacement du bien et étudiez la demande locative pour assurer l’occupation et la plus-value potentielle lors de la revente.
Achetez en pensant “investissement”
Lorsque vous investissez dans l’immobilier locatif, n’oubliez pas que vous recherchez avant tout la rentabilité, pas un bien qui correspond à vos goûts personnels. Déconnectez-vous de vos émotions pour trouver un logement qui correspondra à votre objectif de rentabilité. Méfiez-vous des rendements trop attractifs, car un bien situé dans une zone en difficulté, sans demande locative, ne sera pas facile à louer.
Optez pour la qualité et la durabilité d’un logement neuf
Un investissement immobilier est un actif tangible et durable, il est donc important de choisir un logement qui résistera au temps. Dans cette optique, l’investissement dans le neuf est une excellente solution. Un logement neuf répond aux dernières normes environnementales et bénéficie d’une garantie décennale qui vous protégera des aléas de la construction pendant cette période, ainsi que des obligations de mise aux normes. Il est primordial de prendre en compte l’évolution législative en matière d’économie d’énergie. Aujourd’hui, il existe des lois interdisant la location ou la revalorisation des loyers pour les logements énergivores. Un logement rénové ou neuf vous prémunira de ce risque. Veillez cependant à estimer correctement les travaux de rénovation du bien.
Établissez votre plan d’action fiscal
Si vous souhaitez optimiser votre imposition, l’investissement immobilier locatif peut répondre à vos besoins de défiscalisation. Il est important de vous faire accompagner pour déterminer quelle solution immobilière est la plus efficace pour vous. Pinel, Déficit Foncier, Monument Historique ou encore LMNP, les options sont nombreuses et chacune répond à des objectifs différents, à votre situation financière et à votre niveau d’imposition. Gardez à l’esprit que l’optimisation fiscale peut augmenter votre rentabilité, car les économies d’impôt réalisées peuvent contribuer au financement de votre bien immobilier.
Ne misez pas tout sur un seul bien et diversifiez vos investissements
La diversification est la clé de la gestion de patrimoine. Il est important de ne pas mettre tous vos œufs dans le même panier, même s’il est tentant de tout investir dans l’immobilier. Gardez à l’esprit que plus votre effort d’emprunt est faible, plus vous pouvez multiplier les investissements. Étalez votre investissement sur une période aussi longue que possible et prêtez attention au ratio prix/mètre carré ainsi qu’au niveau de location. Pour une meilleure protection, pensez à souscrire une assurance loyers impayés. Cette précaution associée à une bonne diversification de votre patrimoine vous permettra d’éviter les situations délicates.
Ne visez pas une rentabilité excessive, pensez plutôt à la défiscalisation
La rentabilité de votre investissement dépend de plusieurs facteurs, notamment de la durée et du risque. L’immobilier est un placement à long terme offrant un rendement satisfaisant par rapport au risque maîtrisé qu’il représente. Même si le Livret A offre un rendement similaire à celui d’un placement immobilier, il est important de rappeler que ce rendement, déterminé par l’État, peut être révisé chaque année et ne peut s’appliquer que sur un montant limité. En combinant ce rendement avec des dispositifs de défiscalisation tels que le dispositif Pinel, vous pouvez augmenter votre rentabilité grâce à des réductions d’impôts sur une période de six, neuf ou douze ans. Cette approche peut être intéressante, même si les loyers de ces logements plafonnés sont légèrement inférieurs à la moyenne. De plus, l’immobilier offre un double gain, car en plus des loyers perçus, la plus-value générée lors de la revente peut augmenter considérablement votre rentabilité.
Sélectionnez soigneusement votre locataire et votre promoteur
Trouver le bon locataire, celui qui paiera son loyer à temps et prendra soin de votre bien, n’est pas facile. Pour minimiser les risques, demandez certains justificatifs aux candidats locataires. Examinez leur pièce d’identité, leur justificatif de domicile et d’activité professionnelle, ainsi que leurs avis d’imposition ou fiches de salaire. Soyez également vigilant quant à la caution, qui est limitée à deux mois de loyer pour une location non meublée et trois mois pour une location meublée. Une garantie solidaire peut également être demandée si le montant du loyer est inférieur à un tiers des revenus du locataire. En cas de colocation, demandez une caution pour l’intégralité du loyer à chaque colocataire. Il est également important de vérifier la réputation et les capacités financières du promoteur immobilier pour garantir la sécurité de votre investissement. Enfin, assurez-vous que la résidence respecte la loi des 3/3, c’est-à-dire un tiers de résidences principales, un tiers de logements locatifs et un tiers de logements sociaux.
Confiez la gestion de votre investissement locatif à des professionnels
Lorsque vous louez un bien immobilier, il peut être judicieux de confier sa gestion à une agence spécialisée. Cette prestation est souvent proposée par des agences immobilières ou des syndics de copropriété. Cela vous permettra de vous libérer des contraintes liées à la gestion locative au quotidien.
Souscrivez une garantie pour sécuriser votre investissement
Tout comme vous assurez votre voiture, votre maison ou vous-même, vous pouvez également assurer le rendement de votre placement. La garantie loyer impayé (GLI) vous assure le versement des loyers de votre bien immobilier si votre locataire n’est plus en mesure ou ne souhaite plus les payer. Cette option est essentielle, surtout si vous devez rembourser un prêt immobilier. Vous pouvez souscrire une GLI sans avoir recours à une agence de gestion. Vous pouvez opter pour une assurance loyers impayés classique ou la nouvelle garantie universelle des risques locatifs, qui peut couvrir les créances jusqu’à 70 000 € par logement et les détériorations jusqu’à 7 700 €. Vous pouvez vous adresser à une compagnie d’assurance et prévoir de consacrer entre 1,5% et 2,5% de vos loyers à cette assurance.
J’espère que ce guide vous a aidé à mieux comprendre l’investissement locatif et l’environnement dans lequel il s’inscrit. Bien que cela puisse sembler simple au premier abord, il est important de respecter certaines étapes pour sécuriser votre investissement et assurer sa rentabilité. Le choix du bien, de son emplacement, du locataire, du promoteur et de la gestion sont autant d’étapes à ne pas négliger. Une fois maîtrisé, cet investissement répondra à plusieurs de vos objectifs et vous offrira un complément de revenu ou un capital lors de la revente, selon votre stratégie. Si vous souhaitez aller plus loin, vous pouvez contacter un conseiller sur Netinvestissement.fr.
