Qu’est-ce que la défiscalisation ?
Afin de comprendre les différentes possibilités de défiscalisation, il est essentiel de bien comprendre ce que cela signifie. La défiscalisation consiste à réduire ses impôts en utilisant les lois en vigueur. Certains dispositifs, prévus par la loi, permettent spécifiquement d’obtenir cet avantage fiscal.
Le code général des impôts propose plusieurs dispositifs de défiscalisation, notamment dans le domaine de l’immobilier, afin d’orienter les investissements vers des secteurs spécifiques.
Découvrons ensemble quels sont ces dispositifs et ce qu’ils ont à offrir.
Défiscaliser en investissant dans l’immobilier
Il existe de nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière. Le principe est simple : vous investissez dans un bien immobilier éligible à une loi fiscale spécifique, ce qui vous procure des avantages fiscaux en respectant les conditions de cette loi.
Avantages et inconvénients de l’investissement immobilier
Les avantages de l’immobilier de placement sont nombreux : rentes, avantages fiscaux, épargne immobilière… Avec les différentes lois de défiscalisation, vous avez le choix et pouvez trouver le dispositif qui vous convient le mieux.
Cependant, il convient de noter que les investissements immobiliers nécessitent une attention particulière. Ils sont souvent coûteux, demandent une implication sans faille, une recherche approfondie et du temps consacré à leur gestion. Il est souvent nécessaire de faire appel à des professionnels pour éviter les mauvais investissements.
Parmi les dispositifs les plus connus, on peut citer la loi Pinel, le dispositif Loc’Avantages et la loi Malraux. Voici une liste non exhaustive des dispositifs de défiscalisation les plus optimaux et leurs objectifs :
1. La loi Pinel pour 2023 : l’incontournable
La loi Pinel, prolongée jusqu’en 2024, permet de déduire jusqu’à 17,5% du montant de votre investissement de vos impôts. L’investissement Pinel est plafonné à 300 000€. Les conditions principales pour bénéficier de l’avantage fiscal Pinel sont d’investir dans un bien immobilier neuf et de le mettre en location nue pendant au minimum 6 ans.
Il convient de noter que les taux de réduction Pinel ont diminué en 2023, mais une version améliorée, le Super Pinel ou Pinel+, permet de maintenir les taux pleins sous certaines conditions.
L’objectif de la loi Pinel est de favoriser la mise sur le marché de biens immobiliers neufs en les louant à des loyers plafonnés dans des zones locatives très demandées.
2. Le dispositif Loc’Avantages : le concept du louer abordable
Le dispositif Loc’Avantages vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier tout en obtenant une réduction fiscale conséquente, pouvant aller jusqu’à 65% de votre impôt sur le revenu. En tant que bailleur, vous devez signer un contrat avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et vous engager à pratiquer des loyers limités.
Le dispositif Loc’Avantages a évolué à partir du 1er mars 2022. Il permet de bénéficier d’une déduction d’impôt sur les revenus locatifs et est désormais concerné par le plafonnement global des niches fiscales. Chaque année, des changements s’opèrent sur les dispositifs de défiscalisation, il est donc important de se tenir informé des nouveautés fiscales.
L’objectif du dispositif Loc’Avantages est de favoriser l’accès au logement pour les foyers en difficulté.
3. La loi Malraux : investir dans l’ancien
Le dispositif Malraux consiste à investir dans des biens immobiliers anciens situés dans certaines zones éligibles, et à réaliser des travaux de rénovation avant de les mettre en location. Vous pouvez alors bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant atteindre 30% du montant des travaux de restauration, plafonné à 400 000€ sur 4 ans.
Initialement prévue jusqu’au 31 décembre 2022, la réduction Malraux de 30% est prorogée jusqu’au 31 décembre 2023 par la loi de finances 2023. De plus, la réduction d’impôt de 22% pour certains types d’immeubles est valable sans limite de temps.
L’objectif de la loi Malraux est de sauvegarder et de protéger le patrimoine architectural et urbain français.
4. La loi Monuments Historiques : investir dans un bien d’exception
Pour bénéficier de la loi Monuments Historiques, vous devez investir dans un bien classé Monument Historique ou inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques, et y effectuer des travaux de restauration. L’avantage fiscal réside dans la déduction des travaux réalisés de votre revenu imposable, et cela concerne la totalité des travaux, sans plafond.
L’objectif de la loi Monuments Historiques est de favoriser l’investissement dans des biens remarquables faisant partie intégrante du paysage architectural national, et de pousser les propriétaires de biens immobiliers d’exception à restaurer leur bien en y effectuant des travaux de rénovation ou d’entretien. Cette loi participe donc grandement à la sauvegarde du patrimoine architectural français.
5. Le LMNP : un dispositif polyvalent
La loi Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est l’une des plus anciennes niches fiscales de France. En investissant dans un bien immobilier que vous proposez en location meublée et en respectant certaines conditions, vous obtiendrez le statut de loueur en meublé non professionnel. Vous aurez alors le choix entre les deux régimes fiscaux avantageux qu’offre ce dispositif.
- Le régime réel du LMNP vous permet de déduire de vos impôts vos charges réelles, ce qui peut mener à une imposition nulle sur vos plus-values.
- Le régime micro-BIC vous permet quant à lui de bénéficier d’un abattement de 50% au titre de vos charges.
Le LMNP s’applique à différents types de biens : résidences de services, immeubles anciens, neufs, etc. L’objectif est de diversifier le patrimoine des particuliers et d’assurer un logement décent et meublé pour tous.
6. La location nue pour défiscaliser en toute simplicité
La location nue concerne les logements vides avec seulement les équipements nécessaires (salle de bains, sanitaires, cuisine). Elle donne lieu à des abattements fiscaux en fonction du revenu annuel. Le bail de location nue est de 3 ans au minimum, ce qui représente un engagement conséquent et avantageux pour le propriétaire.
En fonction du régime d’imposition auquel vous êtes soumis, vous profiterez d’un abattement fiscal de 30% ou de la possibilité de déduire vos frais de vos revenus fonciers imposables.
7. La loi Denormandie : pour compléter le Pinel
La loi Denormandie est également un dispositif vous octroyant un avantage fiscal dans le cadre d’un investissement locatif. Pour faire simple, le dispositif Denormandie vous fait bénéficier des mêmes taux de réduction d’impôts que le Pinel et sous les mêmes conditions. Cependant, la défiscalisation Denormandie oriente les investissements vers les immeubles anciens avec travaux à prévoir, et dans des zones où le besoin de réhabilitation est très marqué.
L’objectif de ce dispositif est de redynamiser les communes en marge et de revitaliser les territoires qui en ont besoin. En contrepartie, les particuliers investisseurs bénéficient d’une optimisation fiscale importante et diversifient leur patrimoine.
8. La loi Censi-Bouvard : vraiment supprimée ?
Le dispositif Censi-Bouvard s’adresse aux contribuables souhaitant investir dans des résidences de services totalement gérées par leur exploitant, afin de bénéficier d’un avantage fiscal. Il permet à ces investisseurs d’obtenir un taux de réduction d’impôt sur le revenu égal à 11% du montant de leur investissement.
Initialement prévu pour être supprimé le 31 décembre 2021, le dispositif Censi-Bouvard a été prolongé d’un an supplémentaire par la loi de finances 2022. Cependant, il est important de noter que les offres de produits défiscalisants peuvent être chères et/ou réduites.
L’objectif de ce dispositif est de vous faire investir dans des résidences de services, ce qui permet de relancer l’économie locale. En contrepartie, vous pouvez obtenir une réduction fiscale, vous constituer un patrimoine et vous décharger de la gestion locative.
9. Le déficit foncier : défiscaliser en déclarant ses frais
Dans le cadre d’un bail de location nue, vous pouvez déduire de vos impôts un certain nombre de charges : frais de gestion, travaux de réparation ou d’amélioration du bien, taxe foncière, charges de copropriété, intérêts d’emprunt, etc.
Cette méthode de calcul de la base imposable vous permet de déclarer un déficit foncier et de réduire ou même supprimer vos impôts.
10. Soutenir les PME françaises : FCPI / FIP
En investissant dans des PME françaises, vous pouvez réduire vos impôts. Les FIP (Fonds d’Investissement de Proximité) et FCPI (Fonds Commun de Placement dans l’Innovation) vous permettent d’investir respectivement dans des PME de proximité ou innovantes. Ces investissements vous feront bénéficier d’un allègement fiscal allant jusqu’à 30% de votre investissement en France métropolitaine.
L’objectif de ces investissements est de soutenir les PME françaises et innovantes. En plus de la réduction d’impôts, vous pouvez également profiter de l’exonération totale de l’impôt sur les plus-values.
11. Investir dans des sociétés civiles pour détenir des parts foncières
En France, il existe une multitude de dispositifs de défiscalisation vous permettant d’acquérir des parts foncières de toutes sortes. Par exemple, vous pouvez investir dans des parts d’immobilier via les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) ou dans des parts de terrains forestiers, agricoles ou viticoles via les groupements fonciers.
Les avantages de ces investissements sont nombreux : diversification du patrimoine, gestion assurée par les sociétés civiles, liquidité du marché, etc.
Cependant, il convient de noter qu’il existe également des inconvénients, tels que la gestion opérée par la société dans laquelle vous investissez et les risques liés aux fluctuations du marché financier.
Les SCPI vous permettent d’investir dans un parc immobilier géré par une société de gestion, tandis que les groupements fonciers vous permettent d’investir dans des espaces ruraux en échange de rentes et d’une optimisation fiscale.
Comment défiscaliser avec un PER et préparer votre retraite ?
Le Plan d’Épargne Retraite (PER) est un dispositif mis en place pour vous permettre d’épargner en vue de votre retraite. Il remplace progressivement les autres plans d’épargne retraite tels que le PERP, article 83, PERCO et contrat Madelin. Souscrire à un PER vous permet de déduire vos versements de vos impôts sur le revenu.
L’objectif du PER est de constituer une épargne retraite tout en contribuant au financement de l’économie. En effet, une partie de votre épargne peut être réinvestie en actions d’entreprises, ce qui participe à la hausse du pouvoir d’achat des retraités.
Cependant, il convient de noter que vous ne pourrez débloquer votre épargne qu’à l’âge de la retraite, sauf cas exceptionnels.
Comment défiscaliser avec d’autres produits d’épargne que le PER ?
En plus du PER, il existe d’autres produits financiers qui vous permettent d’optimiser vos impôts. L’assurance vie et le PEA sont deux exemples de produits d’épargne qui vous permettent de bénéficier d’avantages fiscaux.
12. L’assurance vie : diversifier vos investissements
L’assurance vie est un produit d’épargne qui peut prendre différentes formes. Les gains générés avec l’assurance vie ne sont pas imposables tant que vous ne rachetez pas vos placements. En cas de rachat après 8 ans, vous ne serez soumis qu’au prélèvement forfaitaire unique de 7,5%. Ce produit d’épargne peut être souscrit par toute personne physique, mineure ou majeure, et peut être utilisé pour diversifier vos investissements.
13. Le PEA : disposer plus facilement de vos fonds
Le PEA vous permet d’obtenir des actions d’entreprises européennes tout en bénéficiant d’une optimisation fiscale sur les gains générés. En effet, après 5 ans sans retrait, les plus-values et dividendes générés par le PEA sont exonérés d’impôts sur le revenu. Vous serez néanmoins soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,5%.
Avantages et inconvénients des produits d’épargne
Les produits d’épargne, tels que l’assurance vie et le PEA, présentent plusieurs avantages. En plus de vous procurer des avantages fiscaux, ils vous permettent de prévoir des projets sur le long terme et de diversifier vos investissements.
Cependant, ces produits impliquent certaines conditions et ne sont pas toujours immédiatement disponibles.
Pour les cinéphiles : investir dans l’audiovisuel avec les SOFICA
Le cinéma français peut également être soutenu grâce à l’investissement dans les SOFICA (sociétés de financement d’œuvres cinématographiques ou audiovisuelles). Les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu d’environ 30% du montant de leur investissement. Ce taux peut varier en fonction du domaine d’investissement de la SOFICA, mais peut atteindre jusqu’à 48%.
De plus, il est important de noter que les SOFICA elles-mêmes bénéficient d’avantages fiscaux sous forme de crédits d’impôt pour leurs dépenses. Ces avantages fiscaux sont prorogés jusqu’au 31 décembre 2024, sous réserve de l’accord de la Commission européenne.
L’objectif de l’investissement dans les SO
