Qu’est-ce que la défiscalisation ?
Afin de savoir comment bénéficier d’une défiscalisation, il est essentiel de comprendre en quoi elle consiste. La défiscalisation, c’est tout simplement le fait de réduire ses impôts en utilisant les mesures légales en vigueur. Certains dispositifs sont spécifiquement prévus par la loi à cet effet. Le code général des impôts répertorie plusieurs dispositifs de défiscalisation, notamment dans le domaine immobilier, afin d’orienter les investissements vers des secteurs spécifiques. Découvrez quels sont ces dispositifs dans la suite de cet article, et bien plus encore…
Défiscaliser en investissant dans l’immobilier
Il existe de nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière. Le principe est simple : vous investissez dans un bien immobilier éligible à un dispositif fiscal particulier, et cela vous offre des avantages fiscaux selon les conditions de la loi en question.
Avantages : Rentes, avantages fiscaux, épargne immobilière… L’investissement immobilier a tout pour plaire. Avec les différentes lois de défiscalisation, vous avez le choix et pouvez trouver le dispositif qui vous convient le mieux.
Inconvénient : Ces projets nécessitent une attention particulière. Les investissements immobiliers demandent généralement beaucoup d’énergie. Ils sont coûteux, exigent un engagement total, une recherche approfondie et du temps consacré à leur gestion. Il est même souvent nécessaire de faire appel à des professionnels pour éviter les mauvais investissements (par exemple, les escroqueries en lien avec la loi Pinel).
Il existe une grande variété de lois de défiscalisation immobilière. Parmi les plus connues, on retrouve la loi Pinel, le dispositif Loc’Avantages et la loi Malraux. Voici une liste non exhaustive des dispositifs de défiscalisation les plus intéressants et leurs objectifs :
La loi Pinel en 2023 : un incontournable
La loi Pinel est prolongée jusqu’en 2024. En ce qui concerne la loi Pinel en 2023, vous pouvez déduire jusqu’à 17,5% du montant de votre investissement de vos impôts grâce à ce dispositif. Il est important de noter que l’investissement Pinel est plafonné à 300 000€. Les principales conditions pour bénéficier de l’avantage fiscal Pinel sont d’investir dans un bien immobilier neuf et de le louer nu pendant au moins 6 ans. Plus la durée de location est longue, plus la réduction d’impôts sera importante.
À noter : Les taux de réduction Pinel ont diminué en 2023. Toutefois, on parle de plus en plus d’un Super Pinel ou Pinel+ qui permet de maintenir les taux pleins sous certaines conditions (qualité du logement, respect des normes RE2020, émissions de gaz à effet de serre, etc).
Objectif : Favoriser la mise sur le marché de biens immobiliers neufs et les louer à des loyers plafonnés dans des zones à forte demande locative.
Le dispositif Loc’Avantages : le concept de location abordable
Le dispositif Loc’Avantages vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’une réduction fiscale conséquente : jusqu’à 65% de réduction d’impôt appliquée à votre impôt sur le revenu. En tant que bailleur, vous devez signer un contrat avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et vous engager à pratiquer des loyers limités.
Ce dispositif a évolué à partir du 1er mars 2022. Auparavant appelé la loi Cosse, le dispositif Loc’Avantages est resté inchangé dans son principe, mais certaines modifications ont été apportées. La loi Cosse permettait de bénéficier d’une déduction d’impôt sur les revenus locatifs et ne faisait pas partie du plafonnement global des niches fiscales, contrairement à Loc’Avantages qui en fait désormais partie. En effet, chaque année, des changements sont apportés aux dispositifs de défiscalisation. Pour connaître les nouveautés fiscales de 2023, rendez-vous sur notre article sur la loi de finances 2023.
Objectif : Faciliter la location abordable pour aider les ménages en difficulté à se loger.
La loi Malraux : investir dans l’ancien
Le dispositif Malraux concerne également un investissement locatif : vous devez louer un bien immobilier ancien situé dans des zones éligibles et y réaliser des travaux de rénovation avant de le mettre en location. Vous pouvez alors bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 30% du montant des travaux de restauration. Cependant, ce montant est plafonné à 400 000€ sur 4 ans.
Objectif : Sauvegarder et protéger le patrimoine architectural et urbain français.
À savoir : La réduction Malraux de 30% était initialement prévue jusqu’au 31 décembre 2022, mais elle a été prolongée jusqu’au 31 décembre 2023 par la loi de finances 2023. De plus, la réduction d’impôt de 22% pour certains types d’immeubles est valable sans limite de temps.
La loi Monuments Historiques : investir dans un bien d’exception
Pour bénéficier des avantages fiscaux prévus par la loi Monuments Historiques, le contribuable doit investir dans un bien classé ou inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques, et y effectuer des travaux de restauration. L’avantage fiscal réside dans la déduction des travaux réalisés de votre revenu imposable. Cette déduction s’applique à la totalité des travaux, sans plafond.
À savoir : Le dispositif de défiscalisation Monuments Historiques a été mis en place pour la première fois en 1913, dans le but de permettre aux propriétaires de biens classés Monuments Historiques de bénéficier de réductions d’impôt.
Objectif : Favoriser l’investissement dans des biens remarquables faisant partie intégrante du patrimoine architectural national, et encourager les propriétaires à restaurer leur bien en effectuant des travaux de rénovation ou d’entretien. Cette loi participe donc grandement à la sauvegarde du patrimoine architectural français.
Le LMNP : un dispositif polyvalent
La loi Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est l’une des plus anciennes niches fiscales en France. En investissant dans un bien immobilier que vous proposez en location meublée et en respectant certaines conditions, vous obtenez le statut de loueur en meublé non professionnel. Vous avez alors le choix entre deux régimes fiscaux avantageux qu’offre ce dispositif. Le régime réel du LMNP vous permet de déduire de vos impôts vos charges réelles, ce qui conduit souvent à une imposition nulle sur vos plus-values. Le régime micro-BIC vous permet quant à lui de bénéficier d’un abattement de 50% au titre de vos charges. De plus, le LMNP s’applique à différents types de biens : résidences de services, immeubles anciens, neufs, etc. C’est un dispositif très polyvalent, adaptable à chaque situation. L’objectif est de diversifier le patrimoine des particuliers et d’assurer un logement décent et meublé pour tous, notamment les étudiants, les personnes âgées ou en situation de handicap, grâce au LMNP en résidences de services.
Objectif : Diversifier le patrimoine des particuliers et assurer un logement décent et meublé pour tous, notamment pour les étudiants, les personnes âgées ou en situation de handicap à travers le LMNP en résidences de services.
La location nue pour défiscaliser en toute simplicité
Ce dispositif concerne la location de logements nus avec seulement les équipements nécessaires tels que la salle de bains, les sanitaires et la cuisine. Il donne droit à des abattements fiscaux en fonction du revenu annuel. La durée minimale du bail de location nue est de 3 ans, ce qui représente un engagement significatif et avantageux pour le propriétaire. En fonction du régime d’imposition auquel vous êtes soumis (micro-foncier ou réel), vous pouvez bénéficier d’un abattement fiscal de 30% ou de la possibilité de déduire vos frais de vos revenus fonciers imposables.
La loi Denormandie : pour compléter la loi Pinel
La loi Denormandie est un dispositif qui vous accorde un avantage fiscal dans le cadre d’un investissement locatif. La loi de finances 2022 prévoit la prolongation de ce dispositif jusqu’au 31 décembre 2023. En résumé, le dispositif Denormandie vous permet de bénéficier des mêmes taux de réduction d’impôts que la loi Pinel et sous les mêmes conditions. Toutefois, la différence entre la loi Pinel et la loi Denormandie réside dans le fait que la défiscalisation Denormandie concerne les immeubles anciens nécessitant des travaux de rénovation, dans des zones où il y a un besoin de réhabiliter l’habitat. On pourrait dire que la loi Denormandie est une version plus complète et plus approfondie de la loi Pinel ancien.
Objectif : Redynamiser les communes en marge et revitaliser les territoires qui en ont besoin, tout en bénéficiant d’une optimisation fiscale importante et en diversifiant son patrimoine.
La loi Censi-Bouvard : vraiment supprimée ?
Le dispositif Censi-Bouvard s’adresse aux contribuables souhaitant investir dans des résidences de services entièrement gérées par leur exploitant, afin de bénéficier d’un avantage fiscal. Il permet à ces investisseurs d’obtenir un taux de réduction d’impôt sur le revenu égal à 11% du montant de leur investissement. Ce dispositif devait être supprimé le 31 décembre 2021. Cependant, la loi de finances 2022 a prévu de le prolonger d’un an supplémentaire. Vous pouviez donc en profiter jusqu’au 31 décembre 2022 !
Objectif : Vous inciter à investir dans des résidences de services, ce qui relance l’économie locale. En contrepartie, vous pouvez bénéficier d’une réduction fiscale, vous constituer un patrimoine et vous libérer de la gestion locative.
Le déficit foncier : défiscaliser en déclarant vos frais
Dans le cadre d’un bail de location nue, le revenu foncier imposable est calculé selon la formule suivante : recettes encaissées – frais – charges déductibles. Vous pouvez alors déduire un certain nombre de charges de vos impôts : frais de gestion, travaux de réparation ou d’amélioration du bien, taxe foncière, charges de copropriété, intérêts d’emprunt, etc.
Cette méthode de calcul de la base imposable s’applique si vous êtes soumis au régime réel. C’est ainsi que vous pouvez déclarer un déficit foncier et réduire voire annuler vos impôts.
Soutenir les PME françaises : FCPI / FIP
Vous pouvez réduire vos impôts en investissant dans des PME françaises. Les Fonds d’Investissement de Proximité (FIP) et les Fonds Commun de Placement dans l’Innovation (FCPI) vous permettent d’investir respectivement dans des PME de proximité ou innovantes. Dans tous les cas, ces OPCVM vous feront bénéficier d’un allègement fiscal pouvant atteindre 25% de votre investissement en France métropolitaine. Ce taux de réduction de 25% est prolongé jusqu’au 31 décembre 2023 et peut atteindre 30% pour un investissement en FIP ou FCPI dans les DOM/TOM.
Objectif : Soutenir les PME françaises et innovantes.
Avantage : En plus de la réduction d’impôts offerte par ce type de placement, investir dans des FIP ou FCPI vous permet de profiter de l’exonération totale de l’impôt sur les plus-values.
Inconvénient : Investir dans une entreprise, c’est prendre un risque. Ce type de placement financier peut s’avérer risqué, car vous pariez sur des entreprises en développement. Un conseiller en investissements financiers peut vous guider et vous aider à faire les bons choix en fonction de votre profil d’investisseur.
Investir dans des sociétés civiles pour posséder des parts foncières
En France, il existe différents dispositifs de défiscalisation vous permettant d’acquérir des parts foncières de toutes sortes. Vous souhaitez investir dans des parts d’immobilier ? Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont la solution. Vous souhaitez investir dans des parts de terrains forestiers, agricoles ou viticoles ? Les groupements fonciers sont là pour ça !
Avantage : Diversification du patrimoine, gestion intégralement assurée par les sociétés civiles, liquidité du marché.
Inconvénient : Perte de visibilité sur la stratégie mise en place par les sociétés civiles, risques liés aux fluctuations du marché.
SCPI : un placement au rendement intéressant
Une SCPI est une structure gérant un parc immobilier et collectant des fonds auprès des particuliers qui souhaitent obtenir des parts d’immobilier et des avantages fiscaux. Si vous devenez associé d’une SCPI, des rentes vous seront versées et vous n’aurez pas à vous soucier de la gestion des biens immobiliers. Toute la stratégie de gestion est établie par la société de gestion dans laquelle vous aurez investi. Les SCPI fiscales vous octroient les mêmes avantages que la loi fiscale de référence à laquelle elles sont rattachées (Pinel, Malraux ou déficit foncier).
Objectif : Proposer aux particuliers un investissement accessible pour qu’ils puissent quand même profiter des avantages des lois de référence des SCPI fiscales.
La diversité des groupements fonciers
Les groupements fonciers permettent également des investissements collectifs au sein de sociétés civiles. Leur objectif est de transmettre des parts d’espaces ruraux à des particuliers en échange de rentes et d’une optimisation fiscale. Grâce aux groupements fonciers forestiers, agricoles ou viticoles, vous pouvez obtenir des avantages tels qu’une réduction d’impôt sur le revenu s’élevant à 18% du montant de votre investissement, une exonération totale ou partielle d’IFI et un régime fiscal favorable au niveau de la transmission.
Objectif : Protéger et sauvegarder les espaces ruraux de France et les activités qui y sont liées.
Comment défiscaliser avec un PER ? Préparer votre retraite
Le PER (Plan d’Épargne Retraite) a été mis en place le 1er octobre 2019
