Les bonnes questions à se poser pour choisir son syndic de copropriété ?
Pour sélectionner un syndic en adéquation avec vos attentes, il est essentiel de se poser les questions suivantes :
- Comment choisir un syndic qui agit dans l’intérêt de la copropriété ?
- Quel est le syndic qui garantit la plus grande transparence des coûts ?
- Quel est le syndic le plus réactif ?
Les critères pour bien choisir son syndic de copropriété
Nous vous recommandons de choisir votre futur syndic en fonction des besoins de la copropriété. Voici les 5 critères essentiels à prendre en compte pour bien choisir votre syndic.
Le modèle de gestion : syndic professionnel, bénévole ou coopératif ?
La loi du 10 juillet 1965 propose trois modèles de gestion de la copropriété :
Le syndic professionnel : il s’agit d’une personne ou d’une entreprise externe à la copropriété, chargée de la gestion. Cette profession est réglementée par la loi Hoguet et nécessite une carte professionnelle délivrée par la Chambre de Commerce et de l’Industrie (CCI), une garantie financière et une assurance responsabilité civile.
Le syndic bénévole : ici, c’est un copropriétaire élu en tant que syndic. Il assume les mêmes responsabilités qu’un syndic professionnel.
Le syndic coopératif : le président du conseil syndical est également le syndic, également appelé président-syndic. Cependant, le syndic coopératif permet une gestion collective, où les membres du conseil syndical se répartissent les tâches en fonction de leurs affinités et disponibilités.
Chaque modèle de gestion présente des avantages et des inconvénients, que nous décrirons plus en détail.
Le coût du syndic de copropriété : les honoraires et les frais annexes
Un syndic professionnel facture des honoraires pour la gestion de la copropriété, qui correspondent aux missions spécifiées par la loi de 1965, telles que la convocation d’une assemblée générale annuelle ou la tenue à jour de la comptabilité. Les honoraires moyens varient de 120€ à 200€ TTC par an et par lot.
Cependant, le syndic professionnel peut également facturer des frais supplémentaires pour certaines tâches, comme la tenue d’une assemblée générale ordinaire après 19h, la convocation et la tenue d’une assemblée générale extraordinaire, l’édition d’un état daté (plafonné à 380€ TTC depuis juin 2020), une commission sur les travaux, etc.
Avant de choisir un syndic professionnel, il est important de lire attentivement le contrat, encadré par la loi ALUR. Depuis janvier 2022, les syndics professionnels sont tenus de fournir une grille tarifaire détaillant les prestations incluses dans les honoraires ou facturées en tant que frais supplémentaires. Cela facilite la comparaison des devis de syndics.
En revanche, le syndic bénévole et le syndic coopératif sont des alternatives économiques, car ils n’impliquent pas de paiement d’honoraires de gestion. Toutefois, il est possible de rémunérer le syndic bénévole par un vote en assemblée générale, à condition d’obtenir une majorité absolue.
Les déplacements et la réactivité du syndic dans la copropriété
Les missions du syndic nécessitent des déplacements réguliers dans la copropriété : tenue des assemblées générales, suivi des travaux, gestion des sinistres, etc. Un syndic professionnel prévoit un ou deux déplacements par an, les autres déplacements étant facturés.
En revanche, un syndic bénévole ou coopératif réside généralement sur place. Ainsi, en cas de problème, le syndic peut agir rapidement, sans intermédiaire. Cela permet une prise de décision plus rapide et une réactivité accrue pour faire avancer les sujets de la copropriété.
La communication du gestionnaire de la copropriété
Un syndic professionnel propose généralement une permanence téléphonique en semaine et une adresse e-mail dédiée pour les échanges avec les copropriétaires et les membres du conseil syndical. Cependant, il peut être difficile d’obtenir une réponse rapide en raison du nombre élevé de copropriétés gérées par un gestionnaire (en moyenne entre 40 et 60).
Ce problème peut également se rencontrer avec un syndic bénévole, qui gère généralement la copropriété en plus d’une activité professionnelle. En revanche, avec un syndic coopératif, où tous les conseillers syndicaux participent à la gestion, il est plus facile d’obtenir rapidement une réponse d’une personne en charge de la gestion de l’immeuble.
La transparence de la gestion de la copropriété
La gestion de la copropriété est souvent opaque, surtout lorsqu’elle est confiée à un syndic professionnel traditionnel. En général, le syndic professionnel communique principalement avec les membres du conseil syndical, qui ont accès à plus d’informations sur les dépenses du compte courant du syndicat des copropriétaires ou les dettes de la copropriété.
En revanche, le syndic bénévole ou coopératif agit dans l’intérêt des copropriétaires. Dans le cadre de l’autogestion, le syndic est également membre du syndicat des copropriétaires, ce qui permet de prendre des décisions dans l’intérêt collectif, par exemple en renégociant régulièrement les contrats pour réduire les charges.
Tableau récapitulatif : comment bien choisir son syndic de copropriété ?
Pour vous aider à choisir un nouveau syndic de copropriété, nous avons dressé un tableau récapitulatif des avantages et inconvénients de chaque modèle de gestion.
Quelles sont les étapes pour changer de syndic de copropriété ?
Mettre à l’ordre du jour la résolution de changement de syndic
À votre demande, votre syndic actuel inscrira à l’ordre du jour une résolution pour changer de syndic. Cette demande peut être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception par n’importe quel copropriétaire ou membre du conseil syndical, au moins deux mois avant l’assemblée générale.
Voter le changement de syndic
Lors de l’assemblée générale, le vote du syndicat des copropriétaires est nécessaire pour changer de syndic. La résolution doit être adoptée à la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965, c’est-à-dire obtenir au moins la moitié des tantièmes de la copropriété. Si ce n’est pas le cas mais que la résolution obtient au moins un tiers des tantièmes, un second vote peut être organisé au cours de la même assemblée générale, cette fois à la majorité simple.
Organiser la transition avec l’ancien syndic
Une fois le nouveau syndic élu, il prendra la suite de l’assemblée générale. Cependant, il y aura une période de passation entre les deux syndics. Les délais de restitution des documents relatifs à la copropriété par le syndic sortant ont été raccourcis par l’article 15 de l’ordonnance du 30 octobre 2019, avec effet au 1er juin 2020.
Voici un tableau récapitulatif des différents délais à respecter lors de la transition avec le nouveau syndic :
[Insérez ici le tableau récapitulatif des délais de transition avec le nouveau syndic]En suivant ces critères et ces étapes, vous pourrez choisir le syndic de copropriété qui convient le mieux à vos besoins et à ceux de votre copropriété.
