Les bonnes questions à se poser pour choisir son syndic de copropriété ?
Pour être sûr que votre syndic réponde à toutes vos attentes, il est important de vous poser les questions suivantes :
- Comment choisir un syndic qui agit dans l’intérêt de la copropriété ?
- Quel est le syndic qui assure la plus grande transparence des coûts ?
- Quel est le syndic le plus réactif ?
Les critères pour bien choisir son syndic de copropriété
Nous vous recommandons de choisir votre futur syndic en fonction des besoins spécifiques de votre copropriété. Voici les 5 critères essentiels à prendre en compte pour faire le bon choix :
Le modèle de gestion : syndic professionnel, bénévole ou coopératif ?
La loi du 10 juillet 1965 vous propose trois options de gestion de copropriété :
- Le syndic professionnel : une personne physique ou morale externe à la copropriété, réglementée par la loi Hoguet, elle doit posséder une carte professionnelle délivrée par la Chambre de Commerce et de l’Industrie (CCI), une garantie financière et une assurance professionnelle en responsabilité civile.
- Le syndic bénévole : un copropriétaire élu qui assume les mêmes tâches qu’un syndic professionnel.
- Le syndic coopératif : le président du conseil syndical détient la fonction de syndic, également appelé président-syndic. Cependant, le syndic coopératif est une forme de gestion collégiale où les membres du conseil syndical répartissent les tâches en fonction de leurs affinités et disponibilités.
Chaque modèle de gestion a ses avantages et ses inconvénients. Nous les détaillons dans les points suivants.
Le coût du syndic de copropriété : honoraires et frais supplémentaires
Un syndic professionnel perçoit des honoraires pour la gestion de la copropriété. Ces frais ne concernent que les missions encadrées par la loi de 1965, telles que la convocation d’une assemblée générale ordinaire annuelle ou la tenue de la comptabilité. Les honoraires moyens varient entre 120€ et 200€ TTC par an et par lot.
Cependant, le syndic professionnel facture également des frais supplémentaires pour certaines tâches spécifiques, telles que :
- La tenue d’une assemblée générale ordinaire après 19h ;
- La convocation et la tenue d’une assemblée générale extraordinaire ;
- L’établissement d’un état descriptif de division, dont le coût est plafonné à 380€ TTC depuis la réforme de la copropriété en juin 2020 ;
- En cas de travaux, le syndic facture généralement une commission d’environ 4% du montant total HT ;
- Et ainsi de suite.
Avant de choisir un syndic professionnel, il est important de lire attentivement le contrat qui est réglementé par la loi ALUR. Depuis janvier 2022, les syndics professionnels sont également tenus de fournir une grille tarifaire détaillant les prix des prestations proposées, qu’elles soient incluses dans les honoraires ou facturées en tant que frais supplémentaires. Cela permet aux copropriétaires de comparer plus facilement les devis.
En revanche, le syndic bénévole et le syndic coopératif sont des alternatives économiques. Étant donné que la gestion est assurée par un copropriétaire ou par le conseil syndical lui-même, les copropriétaires ne paient plus d’honoraires de gestion. Notez cependant qu’il est possible de rémunérer le syndic bénévole pour sa fonction en votant à la majorité absolue en assemblée générale.
Les déplacements et la réactivité du syndic dans la copropriété
Le syndic est amené à se déplacer régulièrement dans la copropriété pour diverses missions telles que la tenue des assemblées générales, le suivi des travaux en cours, la gestion des sinistres, etc. Un syndic professionnel propose habituellement un ou deux déplacements par an inclus dans ses honoraires, tandis que les autres déplacements sont facturés en supplément.
Lorsque la copropriété est gérée par un syndic bénévole ou coopératif, le syndic réside généralement sur place. Ainsi, en cas de problème, il peut agir rapidement et sans intermédiaires. La prise de décision est accélérée, ce qui permet une réactivité optimale pour faire avancer les différents sujets de la copropriété.
La communication du gestionnaire de la copropriété
Un syndic professionnel propose généralement une permanence téléphonique en semaine ainsi qu’une adresse e-mail dédiée pour les échanges avec les copropriétaires et les membres du conseil syndical. Cependant, obtenir une réponse rapidement peut parfois être difficile car un gestionnaire gère en moyenne entre 40 et 60 copropriétés simultanément.
Ce problème est également présent avec un syndic bénévole, qui assure généralement la gestion de la copropriété en parallèle avec une autre activité professionnelle. Il peut donc être difficile d’obtenir une réponse en semaine, surtout pendant les heures de travail. La meilleure alternative est le syndic coopératif, car tous les membres du conseil syndical participent à la gestion de la copropriété, ce qui facilite l’obtention rapide d’une réponse de quelqu’un responsable de la gestion de l’immeuble.
La transparence de la gestion de la copropriété
La gestion de la copropriété est souvent opaque, notamment lorsque la copropriété est gérée par un syndic professionnel traditionnel. En général, le syndic professionnel ne communique qu’avec les membres du conseil syndical, qui ont ainsi accès à plus d’informations sur la copropriété, telles que les dépenses, les dettes, etc.
En revanche, le syndic bénévole ou coopératif agit dans l’intérêt des copropriétaires. En tant que membres du syndicat des copropriétaires, ils prennent des décisions dans l’intérêt collectif, comme la renégociation régulière des contrats de la copropriété pour réaliser des économies sur les charges.
Tableau récapitulatif : comment bien choisir son syndic de copropriété ?
Pour vous aider à choisir un nouveau syndic de copropriété, voici un tableau récapitulatif détaillant tous les avantages et inconvénients de chaque modèle de gestion de la copropriété.
Quelles sont les étapes pour changer de syndic de copropriété ?
Mettre à l’ordre du jour la résolution de changement de syndic
À votre demande, votre syndic actuel inscrira à l’ordre du jour une résolution pour changer de syndic. Cela peut être initié soit par une révocation, soit par une non-reconduction du mandat du syndic en place. En pratique, n’importe quel copropriétaire ou membre du conseil syndical peut envoyer une demande par lettre recommandée avec accusé de réception au moins deux mois avant la tenue d’une assemblée générale.
Voter le changement de syndic
Lors de l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires vote le changement de syndic à la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965. En d’autres termes, la résolution doit obtenir au moins la moitié des tantièmes de la copropriété. Si ce n’est pas le cas et que la résolution a obtenu au moins un tiers des tantièmes, un second vote peut être organisé lors de la même assemblée générale, cette fois-ci à la majorité simple.
Organiser la transition avec l’ancien syndic
Une fois le nouveau syndic élu, il prend en main le déroulement de l’assemblée générale. Cependant, une période de transition est prévue entre les deux syndics. Les délais de restitution des documents relatifs à la copropriété par le syndic sortant ont été réduits par l’article 15 de l’ordonnance 2019-1101 du 30 octobre 2019. Cette ordonnance modifie les modalités de passation entre l’ancien et le nouveau syndic, avec une date d’entrée en vigueur fixée au 1er juin 2020.
Voici un tableau récapitulatif des différents délais à respecter lors de la transition avec le nouveau syndic :
(Tableau récapitulatif à insérer ici)
En résumé, le choix du syndic de copropriété est une décision importante qui doit être prise en tenant compte des spécificités de chaque copropriété. Il est essentiel de prendre en considération le modèle de gestion, les coûts, la réactivité, la transparence et la communication du syndic. En respectant les différentes étapes pour changer de syndic, vous pourrez assurer une transition fluide vers un nouveau syndic qui répondra aux besoins de votre copropriété.
