1. La capitalisation : Diluer les risques en investissant dans une SCPI
L’un des principaux avantages d’une SCPI par rapport à l’immobilier détenu en direct est la mutualisation du risque. En achetant des parts de SCPI, vous devenez propriétaire d’un vaste portefeuille immobilier réparti dans différentes zones géographiques ou secteurs d’activité. Plus la capitalisation de la SCPI est élevée, plus le risque est dilué. Il est préférable de privilégier les SCPI ayant une capitalisation d’au moins 300 millions d’euros.
2. Le rendement : Un critère important à ne pas négliger
Lorsqu’il s’agit de placements, le rendement du support choisi revêt évidemment une grande importance, mais il ne doit pas être le seul critère de sélection. Il est conseillé de prendre en compte l’ensemble des sept critères et de choisir vos SCPI en les évaluant tous.
Le rendement moyen des SCPI est d’environ 5%. Les SCPI les plus performantes (généralement les plus récentes) peuvent offrir un rendement de l’ordre de 6%. Cependant, il est important de noter que ces rendements ne sont pas garantis et peuvent varier chaque année, à la hausse comme à la baisse.
3. Le taux d’occupation : Un indicateur clé de la performance d’une SCPI
Quel est le pourcentage des biens immobiliers occupés par la SCPI ? Ce chiffre est public et disponible pour toutes les SCPI du marché. À l’exception de la SCPI “Epargne Foncière” (dont le taux d’occupation est inférieur à 90%, mais cela s’explique par la rénovation progressive de son vaste parc immobilier pour se conformer aux dernières normes en matière d’efficacité énergétique), il est préférable de privilégier les SCPI dont le taux d’occupation est d’au moins 90%. Les SCPI affichant un taux d’occupation compris entre 95% et 100% sont évidemment les meilleures dans cette catégorie. Cela signifie que l’ensemble de leur parc est loué et donc optimisé.
4. La revente : Un processus similaire à celui des actions
La question de la revente des parts de SCPI revient souvent lorsque l’on parle de ce type d’investissement. Comment cela fonctionne-t-il ? Qui les rachète et dans quel délai ?
La revente des parts de SCPI fonctionne un peu comme celle des actions sur les marchés financiers. C’est une question d’offre et de demande. Lorsque vous souhaitez revendre tout ou une partie de vos parts, celles-ci seront achetées (techniquement, elles seront préalablement rachetées et de nouvelles parts seront émises et vendues aux nouveaux acquéreurs) par un ou plusieurs acheteurs au moment où vous souhaitez les vendre. Il est donc préférable de privilégier les SCPI d’envergure, car leur taille et leur volume de transactions faciliteront et accéléreront la revente.
5. La liquidité : Une caractéristique à prendre en compte
Il s’agit du “cash” détenu par la SCPI, également appelé report à nouveau dans le jargon financier. Ces liquidités non utilisées offrent une sécurité et une soupape de pression pour les investisseurs. Elles permettent notamment de faire face à des travaux ou au départ d’un locataire, ou encore d’assurer une plus grande stabilité dans le versement des loyers. Le report à nouveau est un critère de sélection réel. Plus une SCPI est ancienne, plus elle dispose en principe d’un report à nouveau, ce qui garantit une solidité financière pour les investisseurs.
6. La composition du patrimoine immobilier : Le moteur du rendement d’une SCPI
Le choix du patrimoine immobilier qui compose une SCPI est déterminant pour son rendement. Il peut être composé de bureaux, de commerces, de résidences de santé ou d’éducation, etc. Le choix d’une SCPI peut donc être basé sur des convictions personnelles, mais aussi sur une meilleure harmonisation de votre patrimoine. Selon vos objectifs, il est préférable de diversifier votre sélection de SCPI en investissant dans différents types d’actifs (bureaux parisiens, commerces en province, crèches et EHPAD, etc.), gérés par différents opérateurs. Ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier et optez pour plusieurs SCPI.
7. La zone géographique : Une répartition du risque pour plus de stabilité
Il est naturel de s’orienter vers le marché immobilier français que vous connaissez, mais investir dans des SCPI de droit français gérées et établies en France vous permet également de diversifier vos investissements, notamment en Europe, et plus particulièrement en Allemagne, qui est très recherchée par les investisseurs. Tout comme pour la composition du patrimoine, le choix de la zone géographique permet de répartir les actifs et d’optimiser la gestion des risques.
Conclusion
Si vous prenez en compte ces sept critères et que vous les prenez en considération, vous devriez être en mesure de trouver une SCPI qui correspond à vos attentes et qui offre une qualité optimale. Cependant, faites attention à ne pas opter pour des SCPI à capital fixe. Bien que presque aucun professionnel du conseil ne les propose plus, certaines banques continuent de les commercialiser. Ces SCPI sont très difficiles à vendre en raison de leur structure à capital fixe. Enfin, notez que pour investir dans des SCPI, vous devez faire appel à un conseiller en investissement financier (CIF) habilité, qui vous accompagnera non seulement dans la sélection, mais aussi dans les démarches réglementaires de souscription.
