Vous venez d’investir dans l’immobilier locatif ? Pour rentabiliser au mieux votre investissement, il va falloir le mettre en location. Mais attention, pas n’importe comment ! Entre les différents types de locations, les obligations légales et les nombreuses responsabilités du propriétaire, la mise en location d’un premier appartement peut rapidement devenir un casse-tête. Découvrez les différentes étapes à suivre pour réussir votre première location.
1. Choisissez le type de location idéal
Location meublée, vide, saisonnière ou longue durée : vous avez l’embarras du choix pour rentabiliser votre investissement ! Pour faire le bon choix, il est important de bien se renseigner sur les différents types de locations, qui ont chacun leurs avantages et leurs contraintes.
Tout dépend en réalité de l’emplacement et de la nature du bien. Par exemple, si vous avez acheté un studio ou un T1 dans un quartier étudiant du centre-ville de Lyon, il est préférable d’opter pour une location meublée. Cela vous permettra d’afficher un loyer 5 à 25 % plus élevé que pour une location vide. N’oubliez pas cependant qu’une location meublée implique nécessairement plus de frais d’entretien ! De plus, le bail d’une location meublée ne peut excéder un an renouvelable, ce qui signifie potentiellement plus de changements de locataires. De même, un bien de charme situé dans un quartier touristique vous offrira une bien meilleure rentabilité en location saisonnière, mais cela implique plus de disponibilité de votre part.
L’autre question à vous poser est de savoir si vous souhaitez gérer vous-même la location de votre bien. Passer par les services d’une agence vous permettra d’augmenter la rentabilité de votre investissement, mais cela vous fera également économiser du temps et de l’énergie ! Entre les annonces, les visites, les états des lieux et les nombreuses autres démarches, gérer seul une location peut être très chronophage. À vous de voir quelle solution vous convient le mieux !
2. Réalisez les diagnostics obligatoires
Avant de pouvoir mettre votre appartement en location, vous devrez réaliser les diagnostics obligatoires, au nombre de 3 :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui indique si le logement est énergivore en attribuant une note de A à G sur l’isolation et les émissions de gaz à effet de serre.
- L’état des risques naturels miniers et technologiques (ERNT), qui indique si le logement se trouve dans une zone à risques.
- Le diagnostic plomb (uniquement pour les biens construits avant 1949)
Lorsque le bien fait partie d’une copropriété, vous devrez également joindre au bail les diagnostics sur les parties communes. Vous pouvez obtenir ces informations auprès du syndic de copropriété.
Ces diagnostics doivent obligatoirement être effectués avant de mettre le bien en location. De plus, dans certains cas, des travaux pourraient être nécessaires ! Par exemple, si du plomb est détecté, vous devrez refaire toutes les peintures de votre bien.
3. Étudiez bien le marché
Un investissement locatif ne peut être rentable sans un loyer adéquat. Au-delà du montant de vos mensualités, vous devez prendre en compte divers éléments pour fixer le montant de vos loyers. La surface, les caractéristiques du bien et sa localisation sont les premiers éléments sur lesquels vous devez vous pencher. Mais surtout, vous devez comparer les prix des biens similaires pour être sûr d’être bien positionné ! Ceci est valable aussi bien pour les locations saisonnières que pour les locations longue durée.
D’un côté, il serait dommage de sous-estimer le montant de votre loyer. De l’autre, un loyer trop élevé risque de décourager la plupart des locataires. De plus, votre bien peut être situé dans une zone où les loyers sont encadrés !
4. Trouvez le locataire idéal
Vous avez réalisé vos diagnostics, choisi un type de location et fixé le montant du loyer ? Vous pouvez maintenant partir à la recherche du locataire idéal. Vous avez plusieurs possibilités : trouver vous-même un locataire ou confier la gestion du bien à une agence qui sélectionnera les dossiers pour vous.
Si vous optez pour la première option, commencez par publier votre annonce. Donnez un maximum d’informations et de photos pour éviter les appels et les visites inutiles. Publiez également votre annonce sur plusieurs sites pour multiplier vos chances. Si vous le pouvez, faites réaliser une visite virtuelle de votre bien : cela augmentera sensiblement le nombre de candidatures. Parlez également de votre projet autour de vous, le bouche-à-oreille étant le moyen le plus simple de trouver des locataires fiables, recommandés par une personne de votre entourage.
Après quelques visites, vous recevrez une ou plusieurs candidatures pour la location de votre bien. Soyez particulièrement attentif au profil des locataires et assurez-vous de leur solvabilité grâce à différents justificatifs. En général, il est recommandé que les revenus du locataire et/ou de son garant soient supérieurs à 3 fois le montant du loyer pour qu’ils soient considérés comme solvables.
5. Souscrivez aux différentes assurances et garanties nécessaires
Quel que soit le type de location, vous devrez assurer votre logement et souscrire à différentes garanties pour vous protéger en cas de loyers impayés. Cela vous permettra de vous faire rembourser intégralement les loyers dus tout en vous couvrant en cas de détérioration ou de litige. Veillez toutefois à bien choisir votre assurance en fonction du type de location et du profil du locataire (étudiant, salarié du privé, fonctionnaire, travailleur indépendant…).
6. Rédigez le contrat de location
Après avoir sélectionné les meilleurs dossiers, vous avez enfin choisi vos locataires : il est temps de rédiger le contrat de location !
Le contrat de bail doit contenir différentes parties et annexes obligatoires. Il doit notamment mentionner les noms des parties, la nature et la description du logement, la durée du contrat de location, ses modalités, etc.
Les annexes doivent impérativement contenir les différents diagnostics techniques réalisés en amont. Pour être sûr de ne rien oublier, inspirez-vous d’un des nombreux modèles de contrat de location disponibles sur internet.
7. Déclarez vos loyers
Les loyers que vous percevez sont soumis à l’impôt : vous devez les déclarer en même temps que vos revenus ! Sans quoi, vous pourriez être poursuivi par l’administration fiscale pour fraude.
Selon le type de location, vos loyers seront soumis à une fiscalité particulière. C’est notamment le cas pour les locations meublées, dont les loyers doivent être déclarés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers. Cela signifie que vous êtes considéré comme une entreprise, avec toutes les obligations comptables et juridiques que cela implique ! En optant pour une location meublée, vous bénéficiez du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et n’êtes imposé que sur la moitié de vos recettes locatives. Une fiscalité à prendre en compte au moment du choix du type de location !
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