1. Quel type de maison désirez-vous ?
Définir les critères du logement que vous souhaitez acheter est une étape essentielle. Plus vous affinerez vos besoins et vos désirs, plus vous pourrez efficacement trouver la maison idéale. La liste des éléments à considérer est vaste :
- Quels sont les secteurs géographiques privilégiés ?
- Quelle superficie totale de maison (minimale, maximale) ?
- Combien de chambres ?
- Avec ou sans garage ?
- Avec un jardin ? Si oui, quelle superficie idéale ?
- Acceptez-vous une mitoyenneté ?
- Préférez-vous une cuisine séparée ou ouverte ?
- Une piscine est-elle indispensable ?
- Êtes-vous prêt à effectuer d’importants travaux ? Des petits travaux d’aménagement ?
- Préférez-vous une maison de plain-pied ou à plusieurs étages ?
Toutes les réponses à ces questions vous permettront de gagner du temps lors de la sélection et d’éviter des visites inutiles. Les réponses peuvent être complexes, surtout si vous achetez à deux. Il est essentiel de trouver des compromis entre les souhaits de chacun. Une fois que vous avez défini la maison de vos rêves qui répond à tous vos critères, vous pouvez passer à la phase suivante : le calcul de votre capacité de financement.
2. De quel budget disposez-vous pour financer cet achat ?
Les prix des maisons sont souvent élevés. Avant de rechercher des maisons qui correspondent à vos critères, vérifiez si vous avez le budget nécessaire pour ce type d’achat. Dans l’article “Comment financer l’achat de ma maison ?”, nous avons détaillé les 3 principales ressources disponibles :
- Votre apport personnel,
- Le recours à des aides au financement (PTZ, prêt patronal, etc.),
- Le crédit immobilier : consultez “combien puis-je emprunter ?”.
En calculant les sommes dont vous disposez via ces trois moyens, vous aurez une idée précise de votre budget. Pour augmenter votre capacité financière et réduire le coût, découvrez nos 50 conseils utiles pour un meilleur prêt immobilier. Maintenant que vous savez ce que vous voulez et combien d’argent vous disposez, il est temps de collecter un maximum d’informations sur le marché immobilier local de la ville ou du quartier ciblé.
3. Informez-vous sur le marché immobilier local
Il existe de nombreux micro-marchés immobiliers. Se renseigner sur les tendances générales de l’immobilier en France ne suffit pas lors de l’achat. Vous devez obtenir le maximum d’informations sur le marché immobilier de votre ville en effectuant une mini-étude locale.
Tout d’abord, renseignez-vous sur les prix pratiqués pour ce type de maison. Pour cela, vous pouvez :
- Utiliser ces 7 sites pour vous informer sur les prix immobiliers en privilégiant les données des notaires qui se basent sur les prix réels de vente,
- Consulter la presse locale,
- Scruter les sites d’annonces immobilières en gardant à l’esprit que les prix affichés sont généralement plus élevés que les prix réels des transactions.
Connaître les prix pratiqués récemment vous permettra d’identifier plus facilement les bonnes affaires et d’éviter de payer trop cher pour votre maison. En plus des prix immobiliers, renseignez-vous sur les évolutions à venir dans votre ville, étudiez le PLU (Plan Local d’Urbanisme) et informez-vous sur les commerces et les transports à proximité. Cette collecte d’informations vous permettra d’acheter votre maison en toute connaissance de cause.
4. Triez efficacement les biens proposés dans les annonces immobilières
Les sites d’annonces immobilières sont très développés aujourd’hui et vous permettent de rechercher précisément des maisons répondant à vos critères et à votre budget. Lors de votre sélection, consultez les biens dont le prix est jusqu’à 20% supérieur à votre budget. Dans la prochaine étape, vous découvrirez que les marges de négociation peuvent être importantes.
Commencez par effectuer des recherches précises avec la plupart de vos critères. Si les offres sont rares pour ce type de maison, vous pourrez élargir votre recherche (au niveau géographique ou en supprimant certaines restrictions). Pensez également à créer des alertes e-mail pour suivre les nouveautés et les changements.
Avec le site SeLoger, vous aurez un bon aperçu des maisons mises en vente par les agences immobilières. Utilisez également les outils Petits Cailloux ou Castorus pour obtenir des informations précieuses telles que l’historique des prix de vente et la date de mise en ligne. Vous trouverez également la majorité des biens vendus par des particuliers sur les sites gratuits d’annonces, notamment LeBonCoin.
5. Prenez tous les renseignements nécessaires lors des visites
Vous avez trouvé une ou plusieurs maisons intéressantes ? Prenez rendez-vous pour les visiter. Lors de la première visite, vérifiez que tous les éléments essentiels sont présents et faites-vous une première impression. N’hésitez pas à poser de nombreuses questions et à prendre des notes. Après avoir visité plusieurs maisons, il est facile de tout mélanger.
À l’issue de la première visite, vous saurez si vous éliminez cette maison ou si elle nécessite une étude plus approfondie. Avec l’autorisation du propriétaire, prenez quelques photos des principales pièces. Cela vous permettra de faire le point avec tous les éléments récoltés. Si vous envisagez de faire une offre pour cette maison, prenez le temps de faire une seconde visite (voire plus si nécessaire).
Vous devez maintenant :
- Faire évaluer le coût des travaux par un professionnel, le cas échéant,
- Interroger le vendeur ou son représentant sur le prix de la taxe foncière, sur les charges de copropriété (pour les maisons en copropriété), sur le mode de chauffage et son coût moyen annuel, etc.
Toutes ces informations sont indispensables pour affiner votre budget et votre proposition de prix. Il est donc essentiel de les obtenir avant de passer aux étapes suivantes.
6. Négociez intelligemment le prix
Au cours des étapes précédentes, vous avez collecté de nombreuses informations qui vous seront précieuses pour décider du prix qui vous semble juste pour les maisons sélectionnées. La plupart des vendeurs fixent un prix de vente incluant une marge de négociation. De plus, beaucoup d’entre eux surestiment leur prix dans l’espoir de vendre au-dessus du prix du marché.
Les écarts entre le prix initial annoncé par le vendeur et le prix final peuvent être considérables. Pour en savoir plus sur les possibilités de négociation, consultez notre article “De combien peut-on négocier le prix d’un bien immobilier ?”. Le prix auquel vous achèterez votre maison aura un impact significatif sur le coût total de votre projet. En effet, tous les frais liés à l’achat immobilier (frais de notaire, frais d’agence, coût du financement, etc.) sont proportionnels au prix de la maison. Ainsi, une baisse de 10% du prix peut réduire de plus de 20% le coût total de votre achat.
Il est possible d’éviter les frais d’agence en achetant directement auprès de particuliers, mais méfiez-vous des pièges liés à un achat de particulier à particulier.
7. Faites une offre d’achat en prenant vos précautions
Si vous achetez au prix demandé par le vendeur, vous pouvez directement signer un compromis de vente. Toutefois, il est toujours possible de faire une offre à un prix inférieur. Dans le pire des cas, le vendeur refusera votre offre et vous pourrez en émettre une autre. Cependant, une offre d’achat peut vous engager, assurez-vous donc d’inclure des clauses suspensives et fixez une date limite de validation de votre proposition.
Retrouvez toutes les informations indispensables et un modèle d’offre d’achat de maison. Une fois que vous avez trouvé un accord avec le propriétaire, vous devez vous rendre chez un notaire pour officialiser l’achat. C’est une étape obligatoire pour enregistrer le changement de propriétaire et payer les différentes taxes, qui font partie intégrante des frais de notaire.
8. Recherchez le meilleur financement possible (crédit et assurance emprunteur)
Vous connaissez désormais le prix définitif que vous allez devoir payer pour acquérir cette maison. Vous disposez de quelques semaines pour obtenir un crédit immobilier. Profitez de ce délai en jouant sur la concurrence entre les banques et les organismes de prêt. Les écarts entre les offres de prêt peuvent être significatifs. Vous pourrez ainsi choisir la meilleure proposition en comparant les offres de plus de 100 banques. Notre courtier peut vous aider à trouver la banque offrant le meilleur taux de crédit pour vous.
Obtenir un bon taux n’est pas tout. Il existe de nombreux autres paramètres qui peuvent augmenter les coûts (durée de l’emprunt, taux variable, assurance obligatoire ou garanties facultatives, frais de garanties, etc.). Nous abordons ces éléments dans notre article sur le calcul du coût d’un prêt immobilier. En ce qui concerne l’assurance de votre prêt, vous avez le droit de demander une délégation d’assurance, c’est-à-dire souscrire une assurance emprunteur dans un autre établissement que celui qui vous accorde le crédit. Comparez plus de 40 assurances emprunteurs pour trouver la moins coûteuse avec une protection identique.
9. Récupérez les clés de votre nouvelle maison et emménagez !
Ça y est, c’est le grand jour ! Vous allez obtenir l’acte de vente définitif et surtout les clés de votre future maison. Notez qu’il y a un délai d’environ 3 mois entre la signature d’un compromis de vente chez le notaire et l’obtention définitive de la propriété. Vous pourrez désormais aménager votre maison selon vos goûts et emménager dans votre nouveau chez vous.
Prévoyez du temps supplémentaire pour d’éventuels travaux. Il est beaucoup plus facile et rapide de les réaliser dans une maison vide plutôt qu’une fois que vous êtes bien installé. Malheureusement, il n’est pas rare de faire des découvertes désagréables lors de l’emménagement. Prenez le temps de tout inspecter et réagissez rapidement en cas de vices cachés. Vous disposez de quelques mois pour demander réparation au vendeur. Avant d’acheter votre première maison, posez-vous aussi ces 25 questions indispensables.
