L’assurance propriétaire non occupant (PNO)
Selon la loi Alur du 26 mars 2014, les SCI qui louent leurs biens immobiliers sont tenues de souscrire une assurance propriétaire non occupant (PNO). Cette garantie de responsabilité civile couvre les dommages non pris en charge par l’assurance de la copropriété ou l’assurance du locataire.
Que couvre la PNO ?
La PNO prend en charge les dommages suivants à l’intérieur de l’immeuble :
- Les problèmes de canalisation
- Les dysfonctionnements électriques
- Les pannes de chaudière
- Les dégradations causées par les locataires
- Les dégâts et incendies causés par un équipement non conforme
- Les dommages liés à une effraction, un vol ou une tentative de vol
- Les défauts de paiement des loyers
- Les frais d’expertise engagés lors de litiges avec un locataire
À noter que la PNO couvre également les gérants de la SCI, quels que soient les types de biens (résidentiels, commerciaux, bureaux). Il est également recommandé de compléter cette assurance avec une garantie contre les loyers impayés (GLI).
Quand intervient l’assurance propriétaire non occupant ?
La PNO intervient dans les cas suivants :
- Le locataire n’a pas souscrit d’assurance habitation
- Les dommages surviennent pendant les périodes d’inoccupation du bien (entre deux locations)
- La responsabilité de la SCI est prouvée lors d’un sinistre
L’assurance multirisque habitation « locataire »
Cette assurance est obligatoire dans les SCI où le gérant ou l’un des actionnaires est également occupant. En complément de la PNO, il est nécessaire de souscrire une deuxième assurance habitation qui couvre la responsabilité du locataire. Les deux assurances peuvent être regroupées en un seul contrat, à condition qu’une clause d’agissement pour le compte de la SCI y soit incluse. Ainsi, le contrat protège à la fois le gérant locataire et la SCI.
L’assurance dommages ouvrage
Selon l’article L242-1 du code des assurances, les SCI ont l’obligation de souscrire une assurance dommages ouvrage lors de la construction, de l’agrandissement ou de la rénovation d’un bâtiment, sous peine de sanctions financières et pénales.
Qu’est-ce que l’assurance dommages ouvrage ?
Il s’agit d’une assurance qui couvre l’immeuble pendant 10 ans à partir de la date de réception des travaux. Cette garantie décennale permet de rembourser, sans franchise et en 100 jours, les éventuelles réparations à effectuer en cas de vices de construction ou de malfaçons. Il est important de souligner que cette assurance doit être souscrite avant le début des travaux.
Quel est le coût de l’assurance dommages ouvrage ?
Le tarif de cette assurance dépend des compagnies d’assurance et de plusieurs facteurs, tels que les études de sol, le type de bâtiment et le coût de la construction. Dans le cas où aucune compagnie d’assurance ne souhaite couvrir la SCI, il est possible de solliciter l’aide du Bureau Central de Tarification.
L’assurance responsabilité civile professionnelle (RC pro)
Bien que non obligatoire pour les sociétés civiles immobilières, l’assurance responsabilité civile professionnelle reste indispensable, voire recommandée.
En quoi consiste l’assurance responsabilité civile professionnelle ?
Il s’agit d’une assurance qui couvre les dommages corporels, matériels et immatériels causés à des tiers dans le cadre de l’activité professionnelle de la SCI, tels que la réalisation de chantiers ou l’exécution de contrats. Dans le cas d’une SCI, elle protège les clients, fournisseurs et locataires.
Les cas couverts par la RC pro
L’assurance responsabilité civile professionnelle intervient dans les situations suivantes :
- Négligence
- Défaut de conseil et recommandations erronées
- Omissions
- Faute professionnelle
- Non-respect des normes
Il est important de noter que cette assurance ne s’applique que si le plaignant peut prouver que le préjudice subi (blessure, perte financière, dégradation du bien) relève de la responsabilité de la SCI.
L’assurance perte d’exploitation
Bien qu’elle ne soit pas obligatoire pour les SCI, l’assurance perte d’exploitation reste néanmoins essentielle. Elle permet de garantir la continuité de l’activité en cas de sinistre (vol, incendie, dégâts des eaux) en prenant en charge la remise en état des biens endommagés ainsi que la compensation de la perte de chiffre d’affaires.
En conclusion, souscrire les assurances appropriées est essentiel pour assurer la pérennité de votre SCI et vous protéger des éventuels risques liés à votre activité.
