La société civile immobilière (SCI) présente de nombreux avantages. Utilisée notamment dans les opérations de construction, de commercialisation ou de gestion d’immeubles, elle facilite l’acquisition, la transmission et la protection d’un patrimoine immobilier tout en évitant l’indivision.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Une SCI est une société civile dont l’objet social concerne la gestion d’un patrimoine immobilier et ne comporte pas de caractère commercial. Elle ne peut donc pas effectuer des actes de commerce, au risque d’être qualifiée de société créée de fait.
Il existe trois types d’activités exercées en SCI : la gestion d’immeubles, la mise en location d’immeubles et la construction d’immeubles en vue de leur vente.
Quels sont les avantages de la SCI ?
La constitution d’une SCI présente plusieurs avantages en raison de sa souplesse de création et de son cadre juridique :
Une gestion simplifiée d’un patrimoine immobilier :
La SCI permet de réunir plus facilement les capitaux nécessaires à l’investissement, notamment par le biais de souscriptions d’emprunts. De plus, la nomination d’un gérant unique facilite les opérations de gestion des immeubles détenus par la SCI.La protection du patrimoine personnel :
La SCI dispose de la personnalité morale et son patrimoine se distingue du patrimoine personnel des associés. Ainsi, en cas de difficultés financières, les créanciers doivent d’abord prendre des actions contre la SCI avant de pouvoir s’attaquer au patrimoine personnel des associés.La sortie facilitée de l’associé :
Pour se retirer de l’investissement immobilier, un associé peut simplement céder ses parts sociales aux autres associés ou à un tiers ayant obtenu leur accord, sans avoir à procéder à la vente forcée de l’immeuble.Des avantages fiscaux :
La SCI est soumise à un régime d’imposition spécifique qui peut être avantageux pour les associés. L’impôt sur le revenu est le mode d’imposition par défaut, mais il est possible d’opter pour l’impôt sur les sociétés dans certains cas. De plus, la loi Pinel encourage l’investissement locatif et offre des réductions d’impôt aux associés de SCI.L’absence d’un capital social minimum :
Contrairement à d’autres formes juridiques, la création d’une SCI ne nécessite pas de capital social minimum. Cependant, il est recommandé d’apporter des montants conséquents pour assurer le bon fonctionnement de la société.
Quels sont les inconvénients de la SCI ?
Malgré ces avantages, certaines caractéristiques propres à la SCI peuvent dissuader certains particuliers d’investir dans l’immobilier en constituant une SCI. Voici les principaux inconvénients :
La responsabilité illimitée des associés :
Les associés de la SCI sont indéfiniment responsables du passif social, ce qui signifie que les créanciers peuvent se retourner contre eux en cas de défaut de paiement de la société.Des formalités de création lourdes et coûteuses :
La création d’une SCI nécessite de suivre une procédure rigoureuse et de faire face à des coûts liés à la rédaction des statuts, à la publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales, ainsi qu’au dépôt d’un dossier de création d’entreprise au greffe du tribunal.Des obligations contraignantes relatives au fonctionnement de la société :
La SCI doit respecter certaines obligations en matière de décisions collectives, de gérance, de comptabilité et de fiscalité, ce qui peut être contraignant pour les associés.La nécessité d’avoir au moins 2 associés :
La création d’une SCI unipersonnelle est impossible, il faut obligatoirement avoir au moins 2 associés. Cependant, si les parts sociales sont réunies dans les mains d’un seul associé en cours d’exercice, la société dispose d’un an pour régulariser la situation.La prise en considération de nombreux frais divers :
La création et la gestion d’une SCI peuvent nécessiter l’intervention de professionnels (notaires, avocats, experts-comptables) dont les services sont coûteux.
Malgré ces inconvénients, la SCI reste une option intéressante pour gérer un patrimoine immobilier en toute simplicité et bénéficier de certains avantages fiscaux.
