Les charges récupérables, également connues sous le nom de charges locatives, englobent toutes les dépenses liées à l’utilisation et à l’entretien courant d’un logement que le propriétaire peut demander au locataire de rembourser. Définies par le décret n°87-713 du 26 août 1987 en France, ces charges sont d’abord payées par le propriétaire, puis “récupérées” auprès du locataire, d’où leur nom.
Il est important de noter que toutes les charges ne sont pas récupérables. Le décret énumère précisément les charges pouvant être imputées au locataire. Cela inclut, par exemple, les dépenses liées à l’entretien des parties communes de l’immeuble (nettoyage, éclairage), les dépenses d’eau et de chauffage, ainsi que les taxes d’enlèvement des ordures ménagères.
Le remboursement de ces charges se fait généralement sous la forme de provisions mensuelles versées par le locataire en même temps que le loyer. Une fois par an, le propriétaire doit fournir un décompte détaillé des charges effectivement engagées. Si les provisions versées par le locataire sont supérieures aux charges réellement dues, le propriétaire doit rembourser le trop-perçu ; si elles sont inférieures, le locataire doit payer la différence.
Les charges récupérables permettent ainsi de partager équitablement les frais liés au logement entre le propriétaire et le locataire. Cependant, il est essentiel que chaque partie comprenne bien ses obligations et droits respectifs en la matière pour éviter tout conflit ou malentendu.
Les charges récupérables en location vide
La liste des charges récupérables en location vide
Voici la liste des charges récupérables en location vide :
- L’ascenseur et le monte-charge : les frais d’entretien, de nettoyage et l’électricité nécessaire pour leur fonctionnement, ainsi que les petites réparations, sont considérés comme des charges récupérables.
- L’eau froide, l’eau chaude et le chauffage collectif : l’eau utilisée par les occupants, ainsi que l’eau nécessaire à l’entretien des parties communes et des espaces extérieurs, fait partie des charges locatives. Les frais de réparation des fuites ainsi que les frais d’énergie, quel que soit le type utilisé, sont également récupérables.
- Les installations individuelles de chauffage et de production d’eau chaude, ainsi que les installations de distribution d’eau dans les parties privatives.
- Les dépenses liées aux parties communes : l’électricité et les produits d’entretien sont des charges récupérables. Les dépenses liées à l’exploitation et à l’entretien des voies de circulation, des aires de stationnement et des espaces de jeux pour enfants sont également des charges locatives.
- Les taxes et redevances : la taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage et la redevance assainissement.
- Les frais liés aux employés de l’immeuble : en location vide, la question des employés dépend de certains critères.
Comment récupérer les charges locatives en location vide ?
Le paiement par provision avec régularisation annuelle
Pour une location vide, le paiement des charges récupérables se fait par provisions mensuelles avec une régularisation annuelle effectuée par le propriétaire avant la fin de l’année civile suivant l’année d’exigibilité des charges.
Le montant des charges récupérables reçues par le propriétaire est fixé sur la base de deux critères : le montant arrêté lors de la dernière régularisation des charges locatives et le budget prévisionnel de la copropriété.
Si le locataire rencontre des difficultés à payer ses charges, il peut demander des délais de paiement au propriétaire.
Charges récupérables : comment se fait la régularisation annuelle ?
Une fois par an, le propriétaire doit comparer ce qui a été payé par le locataire à ce qu’il a réellement déboursé au cours de l’année. En fonction du résultat, une régularisation doit être effectuée. Deux cas de figure peuvent se présenter :
- Le propriétaire réclame un complément au locataire si ce dernier a payé moins que ce qui a été déboursé.
- Le propriétaire rembourse au locataire le trop-perçu si ce dernier a payé plus que ce qui a été déboursé.
Selon la loi du 6 juillet 1989, le propriétaire doit communiquer au locataire un mois avant la régularisation annuelle les informations suivantes :
- Le décompte des charges récupérables par catégorie de charges et le montant exact payé pour chaque catégorie (électricité, eau chaude, ascenseur, etc.).
- Le mode de répartition entre les copropriétaires.
- La note d’information précisant le mode de calcul lié au chauffage et à la production d’eau chaude collectif, le cas échéant.
Les charges récupérables en location meublée
La liste des charges récupérables en location meublée est identique à celle en location vide, à l’exception des frais de salariés de l’immeuble. En effet, en location meublée, les salaires et charges des employés d’immeuble et/ou gardien ne sont pas récupérables.
Comment récupérer les charges locatives en location meublée ?
Pour une location meublée, le propriétaire a deux options pour la récupération des charges locatives : le paiement par provision ou par forfait.
Le paiement par provision avec régularisation annuelle
Le paiement des charges par provisions pour une location meublée se déroule de la même manière que pour une location vide, avec un paiement anticipé par le locataire suivi d’une régularisation annuelle effectuée par le propriétaire.
Le paiement par forfait
Si le propriétaire opte pour un paiement par forfait, le montant et la périodicité du paiement doivent être mentionnés dans le contrat de location. Il est important de noter que le montant ne peut pas être excessif par rapport aux charges du dernier locataire.
Contrairement au paiement par provisions, le choix du forfait ne peut pas faire l’objet d’une régularisation ultérieure. Ainsi, si le montant réel des charges dépasse le montant du forfait, le propriétaire ne peut pas réclamer de complément au locataire. Cependant, le montant peut être révisé chaque année si le contrat de location prévoit une indexation sur le montant du loyer.
Quelles sont les charges non récupérables ?
Toutes les charges ne peuvent pas être récupérées par le propriétaire bailleur. Voici les charges qui ne sont pas récupérables :
Les charges non récupérables liées aux travaux
- Les travaux liés à la structure de l’immeuble, tels que la réfection de la toiture ou le ravalement de façade.
- Les travaux liés à l’insalubrité du logement, qui présente un risque ou un danger pour la sécurité ou la santé des occupants.
Les charges non récupérables liées aux salaires et charges des employés
- Le salaire et les charges du gardien s’il n’effectue ni l’entretien ni l’élimination des déchets.
Les charges non récupérables liées aux parties communes
- Les frais de vérification et d’entretien des extincteurs.
- Les frais de dératisation pour les parties communes.
Les charges non récupérables liées aux espaces verts et extérieurs
- Les opérations d’élagage et de remplacement des arbres.
- Le remplacement des haies.
Les charges non récupérables liées aux taxes et impôts
- La taxe foncière.
- Les frais de gestion de la fiscalité directe locale.
- La taxe d’habitation.
Les charges non récupérables liées aux frais de gestion divers
- Les frais de syndic et les honoraires de gestion si la copropriété fait appel à un syndic professionnel.
- Les primes d’assurance de l’immeuble.
- Les frais d’établissement et d’envoi des quittances de loyer.
- Les provisions versées au syndic, comme les appels de fonds trimestriels.
En conclusion, les charges récupérables sont essentielles dans les relations locatives, tant pour le locataire que pour le propriétaire. Elles représentent une contribution importante aux frais d’entretien courant du logement et de son bon fonctionnement. Il est donc crucial que les deux parties comprennent bien le cadre légal et réglementaire pour éviter tout conflit.
Pour le propriétaire, la récupération de ces charges permet de maintenir le logement en bon état et de garantir un service de qualité au locataire. Pour le locataire, le paiement de ces charges représente une contrepartie nécessaire à l’usage et à la jouissance paisible du logement.
Il est cependant important de rester vigilant, de vérifier régulièrement les décomptes de charges, de s’informer des mises à jour législatives et réglementaires, et de solliciter les conseils de professionnels en cas de besoin. La législation en vigueur offre un cadre bien défini qui, s’il est respecté, contribue à une meilleure gestion des charges locatives et à des relations locatives sereines et équilibrées.
