Les banques ne prêtent pas à n’importe qui ! Elles analysent minutieusement le profil, l’historique et l’activité professionnelle de l’emprunteur pour évaluer au mieux sa solvabilité. Voici les éléments clés à retenir pour obtenir un prêt immobilier :
Qui a le pouvoir d’accepter votre demande de prêt immobilier ?
Les banques ne sont pas toujours les seules décisionnaires en matière de crédit. Elles ont de plus en plus recours à des organismes de caution qui disposent d’un fonds mutuel de garantie. Ces organismes sont considérés comme des assurances au cas où l’emprunteur ne pourrait pas rembourser son crédit. Il peut arriver que la banque accepte de vous financer, mais que son fonds mutuel de garantie refuse. Les raisons peuvent être diverses.
Votre dossier doit donc être accepté par d’autres organismes, notamment pour l’assurance emprunteur et la garantie du prêt.
Avoir un taux d’endettement raisonnable
Les banques étudient attentivement votre taux d’endettement. Il correspond à la part de vos revenus consacrée au remboursement du prêt. En général, il est recommandé de ne pas dépasser les 35 % de taux d’endettement. Votre salaire doit être au moins trois fois supérieur à la mensualité de l’emprunt. Cependant, cette règle n’est pas une obligation pour les banques, mais plutôt une pratique acceptée par la plupart d’entre elles.
Les banques examinent également le “reste à vivre” et le “quotient familial”. Il s’agit d’une étude approfondie de vos revenus et de votre patrimoine. Si vos revenus sont élevés, la banque peut accepter un taux d’endettement de 35 % voire plus. En revanche, si vos revenus sont modestes, le taux d’endettement peut être abaissé à 30 %.
Avoir l’apport le plus important possible
Les banques sont attentives à leurs fonds et préfèrent prêter de l’argent en petite quantité. Votre apport personnel est donc un critère important pour l’obtention d’un prêt immobilier. Plus vous apportez des fonds propres, moins le risque est élevé pour la banque. En cas de défaut de remboursement, la banque peut se rembourser grâce à la vente de votre bien. Ainsi, si votre apport est important, même en cas de crise immobilière, la banque sera en mesure de récupérer son argent grâce au prix de vente.
L’apport minimum généralement requis pour obtenir un prêt immobilier est de 10 % du montant total de l’opération, afin de couvrir notamment les frais de notaire. De plus, un apport plus élevé permet de respecter un taux d’endettement de 35 %, car la part d’emprunt sera moins importante, ce qui se traduit par des mensualités plus faibles par rapport à vos revenus.
La durée du prêt
Plus la durée du prêt est longue, plus la banque prend un risque en prêtant de l’argent. Les prêts à long terme sont également plus coûteux, car bien que les mensualités soient moins élevées, les taux d’intérêt sont plus élevés pour compenser le risque. De plus, les intérêts s’appliquent sur le capital restant dû, donc plus la durée est longue, moins le capital est remboursé rapidement, ce qui entraîne un coût total du crédit plus élevé.
Néanmoins, pour des raisons de taux d’endettement et pour maximiser votre budget immobilier, il est préférable de s’endetter sur la durée la plus longue possible. Actuellement, il est impossible d’obtenir un prêt immobilier d’une durée supérieure à 25 ans.
Votre situation professionnelle
Les banques sont plus enclines à accorder un crédit à une personne ayant un contrat en CDI qu’à une personne en CDD. Elles cherchent à avoir une garantie quant au remboursement du prêt. Plus vos revenus sont stables et prévisibles, plus vous avez de chances d’obtenir un prêt immobilier. Les fonctionnaires sont donc généralement bien placés pour satisfaire cette condition.
En revanche, les personnes en CDD, les indépendants ou les chefs d’entreprise auront plus de difficultés à obtenir un crédit.
L’âge de l’emprunteur
Les banques apprécient les emprunteurs qu’elles pourront suivre sur une longue période. Les jeunes sont donc particulièrement intéressants. Il est plus facile d’obtenir un crédit si vous êtes un primo-accédant entre 30 et 40 ans plutôt qu’une personne proche de la retraite. En effet, la banque souhaite accompagner son client sur le long terme. De plus, un jeune a de fortes chances de voir ses revenus augmenter…
De plus, l’âge est un critère important pour déterminer le coût de l’assurance emprunteur. Plus vous êtes âgé, plus le coût de l’assurance peut remettre en question la viabilité économique de l’emprunt immobilier.
L’état de santé
Votre état de santé est primordial pour rassurer les banques sur vos capacités à rembourser votre prêt. Vous devrez souscrire une assurance emprunteur et remplir un questionnaire de santé. Si votre état de santé est jugé mauvais, votre assurance et votre crédit peuvent vous être refusés.
Cependant, depuis la loi Lemoine, le questionnaire de santé n’est plus requis pour les prêts immobiliers d’un montant inférieur à 200 000 euros et dont la fin du prêt intervient avant les 60 ans de l’assuré.
Plus vous êtes en bonne santé, plus les banques seront enclines à vous accorder un prêt. Acheter un bien immobilier jeune vous permettra donc d’obtenir plus facilement un crédit. La convention AERAS a également été mise en place pour aider les personnes en mauvaise santé à obtenir un crédit immobilier.
Le surendettement
Les banques doivent être rassurées quant à votre capacité à rembourser votre emprunt. Être fiché à la Banque de France peut être préjudiciable, car cela vous classe parmi les mauvais payeurs. Les banques consultent systématiquement le fichier central des chèques et le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP). Votre projet immobilier peut être sérieusement compromis si vous êtes fiché à la Banque de France. Dans ces circonstances, il peut être intéressant d’essayer d’emprunter à l’étranger.
Bien choisir le moment pour emprunter
Il est important de choisir le bon moment pour demander un crédit. Évitez de contacter votre banque pendant votre période d’essai ou si vous avez un statut précaire dans une entreprise, notamment si vous êtes stagiaire, en alternance ou travailleur indépendant. Certaines professions sont également considérées comme à risque, notamment les intermittents du spectacle et les auto-entrepreneurs. Les banques estiment qu’un emprunteur chef d’entreprise ou indépendant est stabilisé après trois années d’activité. Évitez donc de demander un crédit dès la première semaine de travail.
Avoir un projet immobilier compatible avec le prêt immobilier
Le prêt immobilier est un crédit destiné à une opération immobilière spécifique. Vous ne pourrez pas obtenir de prêt immobilier si votre projet ne correspond pas à l’une des opérations suivantes : acheter un terrain à bâtir, construire un logement, acheter un logement, acheter un logement et réaliser des travaux de réparation, d’amélioration ou d’entretien, acheter des parts de sociétés immobilières (SCI par exemple). De plus, votre emprunt doit généralement être supérieur à 70 000 euros pour pouvoir obtenir un prêt immobilier. Pour des montants inférieurs, vous devrez vous tourner vers un crédit à la consommation ou un prêt travaux si votre projet concerne des travaux immobiliers.
En conclusion, les garanties que vous pouvez fournir aux banques lors de l’achat immobilier sont un plus pour obtenir votre prêt. Plus vous rassurez les banques, plus elles vous feront confiance pour vous accorder un crédit. En plus de ces conditions, il est essentiel d’avoir une bonne tenue de compte, d’être prêt à domicilier l’ensemble de vos revenus dans la banque qui vous accordera le prêt, et de solliciter un courtier qui trouvera les meilleurs taux adaptés à votre profil emprunteur.
Vous disposez maintenant de toutes les clés pour obtenir un prêt immobilier auprès d’une banque. N’oubliez pas de préparer votre dossier emprunteur pour augmenter vos chances d’obtenir un prêt. Vous pouvez également faire appel à un courtier immobilier en ligne spécialisé dans la négociation des meilleures conditions d’emprunt et l’accompagnement dans la construction de votre dossier emprunteur.
