Lorsqu’on envisage d’acheter un parc de mobil-homes par rapport à un parc pour camping-cars, il y a de nombreux facteurs à prendre en compte. Bien que les parcs de mobil-homes et les parcs pour camping-cars soient souvent vendus par les mêmes courtiers et soient regroupés dans un même établissement, ils ne sont pas identiques et nécessitent tous deux une gestion différente en termes de quantité et de type. Les comparaisons suivantes concernent les parcs pour camping-cars de nuit ou de destination par rapport au parc de mobil-homes typique dans lequel les emplacements sont loués mensuellement. Dans de nombreux cas, les parcs pour camping-cars saisonniers ou à long séjour auront plus de caractéristiques du parc de mobil-homes typique que celles des parcs pour camping-cars de nuit ou de destination.
Durée du Séjour
Les propriétaires de mobil-homes résident définitivement dans le parc, ou du moins jusqu’à ce qu’ils vendent leur maison et déménagent ailleurs. Les propriétaires de camping-cars séjournent généralement dans le parc pendant une semaine ou moins. Plus un logement ou un résident séjourne longtemps dans le parc, plus il aura les caractéristiques d’un parc de mobil-homes. En revanche, moins un logement ou un résident séjourne longtemps dans le parc, plus il ressemblera aux opérations d’un parc pour camping-cars.
Gestion
Il s’agit probablement de l’une des différences les plus significatives entre les parcs pour camping-cars et les parcs de mobil-homes. Dans la plupart des cas, il faut moins de temps et de main-d’œuvre pour gérer un parc de mobil-homes qu’un parc pour camping-cars. Plusieurs facteurs expliquent cela :
Dans un parc de mobil-homes, le gestionnaire ne voit généralement les résidents que lorsque le loyer est payé chaque mois et en cas de problème. Cependant, dans un parc pour camping-cars, il peut y avoir un nouveau campeur dans l’emplacement chaque jour ou tous les quelques jours. Il peut être nécessaire de les familiariser avec le parc, les installations et, dans de nombreux cas, la région environnante : comment s’y rendre, où manger, etc.
De plus, de nombreux parcs pour camping-cars ont des douches et des toilettes qui doivent être nettoyées plusieurs fois par jour. La plupart des propriétaires de mobil-homes ont leurs propres douches et toilettes.
Dans les parcs de mobil-homes, le gestionnaire ne s’occupe généralement que des espaces communs, tandis que les résidents s’occupent de leurs propres espaces, etc. Cependant, dans un parc pour camping-cars, le gestionnaire doit non seulement entretenir les espaces communs, mais aussi vérifier que chaque emplacement est propre avant de le louer. Comme mentionné précédemment, chaque emplacement peut accueillir un camping-car différent chaque jour, ce qui nécessite un effort continu.
Facilité de Déplacement
Le coût pour le propriétaire d’un mobil-home de déplacer sa maison mobile hors du parc et de l’installer ailleurs est généralement de 1 000 à 2 000 dollars ou plus. En revanche, le propriétaire d’un camping-car peut se connecter, se déplacer et réinstaller son camping-car dans un autre parc en quelques heures seulement, et pour le coût de l’essence. Ainsi, il faut faire beaucoup plus d’efforts pour satisfaire un propriétaire de camping-car et le convaincre de rester dans le parc.
Expulsion
Dans un parc de mobil-homes, si quelqu’un ne paie pas son loyer ou cause d’autres problèmes, il faut aller devant les tribunaux et attendre plusieurs semaines pour les expulser du parc. En revanche, dans un parc pour camping-cars, le loyer est généralement payé à l’avance et, s’il n’est pas payé, vous devriez pouvoir faire enlever le camping-car immédiatement pour cause de non-paiement ou d’autres problèmes. Les lois à ce sujet varient d’un État à l’autre, il est donc important de vérifier la législation en vigueur pour rester dans la légalité.
Contrôle des Loyers
Les propriétaires de parcs pour camping-cars ne sont généralement pas soumis aux lois sur le contrôle des loyers, contrairement aux propriétaires de parcs de mobil-homes.
Services Publics
Dans un parc de mobil-homes, le propriétaire du parc ne paiera généralement que les services publics pour les espaces communs, les bâtiments ainsi que l’éclairage des rues. Les propriétaires de mobil-homes individuels paieront leur propre gaz, électricité, eau, égouts, câble et internet. En revanche, dans un parc pour camping-cars, tous ces services sont inclus dans un tarif nocturne ou hebdomadaire, qui doit être ajusté pour inclure tous ces services et équipements. Vous pourriez être surpris lorsque vous voyez un grand camping-car de 40 pieds arriver en plein mois de juillet et brancher plusieurs unités de climatisation après s’être connecté à votre borne électrique.
Autres Améliorations
Bien que les parcs pour camping-cars et les parcs de mobil-homes proposent généralement des emplacements, des services publics et des routes, il est commun que les parcs pour camping-cars aient également un magasin, une salle de loisirs, des toilettes et des douches. De plus, un pourcentage plus élevé de parcs pour camping-cars par rapport aux parcs de mobil-homes proposera une piscine et d’autres installations récréatives telles que des terrains de pétanque, de basket-ball et des jeux vidéo. Cela se traduira une fois de plus par plus de temps et d’énergie consacrés à la gestion. Un parc pour camping-cars de 400 emplacements aura probablement deux à trois fois plus d’employés qu’un parc de mobil-homes de taille comparable.
Impôts
Tout comme les taxes que vous payez lorsque vous séjournez dans un motel, vous devrez payer des taxes pour séjourner dans un parc pour camping-cars. En général, il n’y a qu’un seul moyen d’éviter la taxe de séjour/transitoire : séjourner pendant 30 jours ou plus. Les résidents d’un parc de mobil-homes ne sont pas soumis à ce type de taxe. Ils sont simplement soumis aux taxes annuelles sur les mobil-homes versées au trésorier du comté. Le propriétaire du parc paiera les impôts sur le terrain (le terrain et les aménagements) pour les parcs de mobil-homes et les parcs pour camping-cars.
Taux de Capitalisation
En général, un parc de mobil-homes se vendra à un taux de capitalisation plus bas qu’un parc pour camping-cars. Il y a toujours des exceptions, mais c’est la règle générale. Si un parc de mobil-homes se vend à un taux de capitalisation de 10%, alors un parc pour camping-cars dans la même zone de marché se vendra généralement à un taux de capitalisation de 11 à 13%. Les parcs pour camping-cars plus petits se vendent généralement à des taux de capitalisation plus élevés que les parcs plus grands. Les parcs pour camping-cars de nuit ou de destination sont généralement vendus à des taux de capitalisation plus élevés que les parcs pour camping-cars de long séjour ou saisonniers. De plus, les parcs mieux notés par Woodalls ou tout autre système de notation se vendront généralement à un prix plus élevé (avec un taux de capitalisation plus faible).
Trouver un Parc à Acheter
Selon mes expériences en tant que courtier, investisseur et en gérant le site web des parcs de mobil-homes et des parcs pour camping-cars pendant de nombreuses années, j’ai remarqué qu’il y a généralement cinq fois plus d’acheteurs à la recherche de parcs de mobil-homes que de parcs pour camping-cars. Pour l’investisseur en parcs pour camping-cars, cela signifie qu’il y a un meilleur inventaire de parcs pour camping-cars potentiels à acheter et moins de concurrence. J’ai vu de très bons parcs pour camping-cars rester affichés sur le site web pendant quelques mois et je me demandais pourquoi ils n’avaient pas été vendus. Il y a de grandes opportunités, surtout si vous n’êtes pas attaché à une région particulière.
Propriété à Distance
Les parcs de mobil-homes sont souvent la propriété de particuliers ou d’entreprises qui ne vivent pas dans la même ville ou le même État que le parc. Ils engagent un gestionnaire sur place et visitent le parc quelques fois par an. Cependant, pour les parcs pour camping-cars, la plupart des propriétaires vivent dans le parc ou à proximité et participent à la gestion quotidienne du parc. Il est possible de gérer un parc pour camping-cars à distance, mais pour le faire, il faut avoir une grande confiance envers le gestionnaire et le personnel, ainsi qu’un bon système en place.
Financement
Il est généralement plus difficile d’obtenir un prêt pour un parc pour camping-cars que pour un parc de mobil-homes, c’est pourquoi un plus grand pourcentage de propriétaires propose de financer les parcs pour camping-cars par rapport aux parcs de mobil-homes. Lorsque vous recherchez un financement pour un parc pour camping-cars, vous obtiendrez généralement un prêt avec des taux d’intérêt un ou deux points plus élevés que ceux des parcs de mobil-homes. Pour de nombreux types de biens d’investissement, le prêt est basé sur la propriété plutôt que sur l’acheteur. Cependant, pour un parc pour camping-cars, le prêt est basé non seulement sur la propriété elle-même, mais aussi sur le crédit de l’emprunteur et son expérience dans la gestion d’entreprises similaires. Il est souvent utile d’avoir un plan d’affaires bien élaboré lors de la demande de financement.
