Tout acheteur ou vendeur de propriété doit connaître sa valeur marchande pour mener des négociations efficaces. Comment se déroule l’estimation de la valeur d’une propriété bâtie, existe-t-il différentes méthodes et qui les réalise? L’article suivant répondra à vos questions sur l’estimation des propriétés bâties.
Qu’est-ce que la valeur d’une propriété?
La loi sur l’évaluation foncière (LF) définit clairement la valeur d’un bien immobilier à l’article 78. Elle est constituée de la valeur du terrain, de la valeur du bâtiment et de la valeur des aménagements extérieurs. L’estimation de la valeur d’une propriété bâtie repose donc toujours sur deux facteurs distincts à calculer. La valeur du terrain et la valeur du bâtiment sur celui-ci sont additionnées pour obtenir la valeur totale.
Cadre juridique de l’estimation d’une propriété bâtie
La réglementation sur l’évaluation immobilière (l’ImmowertV) impose légalement cette démarche et offre trois méthodes pour estimer la valeur d’une propriété bâtie.
La méthode de comparaison est utilisée bien plus fréquemment que les alternatives que sont la méthode du coût de remplacement et la méthode de la valeur locative. Dans cette méthode, les acheteurs et les vendeurs se basent sur des critères tels que l’emplacement, les terrains similaires et les valeurs foncières actuelles pour déterminer le prix. L’évaluation des terrains par les valeurs foncières est basée sur l’article 196 du Code de l’urbanisme et est utilisée en l’absence de terrains comparables. Les valeurs foncières sont également utilisées pour trouver le prix approprié des terrains de construction.
Les prix des terrains de construction ne prennent en compte que la valeur du terrain non construit. Lors de l’estimation de la valeur d’une propriété bâtie, le terrain et le bâtiment sont évalués séparément, puis les deux valeurs sont combinées dans un prix global. Cependant, si des terrains comparables déjà construits sont disponibles, l’évaluation distincte peut être omise.
Qui réalise l’estimation d’une propriété bâtie?
En général, des experts sont mandatés pour réaliser l’évaluation de la valeur marchande d’une propriété. Il est important de noter que la valeur estimée est valable à la date de l’évaluation et peut varier dans le temps. Par exemple, une estimation réalisée il y a 10 ans est aujourd’hui peu pertinente et doit être réévaluée si nécessaire. Dans le cas de l’estimation d’une propriété bâtie, un expert évaluateur prend en compte tous les points pertinents tels que la nature du sol, l’emplacement, l’indice sonore, les connexions aux transports en commun, le réseau routier et les éventuels problèmes environnementaux. La valeur marchande établie fait toujours référence à la date de l’évaluation.
Pour estimer des propriétés bâties, les évaluateurs utilisent le formulaire annexé 2 des directives d’évaluation foncière (WertR). Outre les données générales, ils doivent indiquer la méthode choisie pour estimer la valeur du terrain et bien d’autres informations. Les aspects suivants jouent un rôle clé lors de l’estimation de la valeur d’une propriété bâtie : la valeur du terrain, la valeur des bâtiments et de toutes les installations ainsi que celle des aménagements extérieurs. Les défauts de construction, les vices cachés et l’usure due à l’âge peuvent réduire la valeur.
Pour quelles raisons l’estimation d’une propriété bâtie est-elle nécessaire?
Les raisons les plus courantes sont l’achat et la vente, où les rapports d’évaluation servent de base de négociation. De plus, l’évaluation est indispensable si vous souhaitez contracter un prêt hypothécaire sur la propriété. Les organismes de crédit utilisent la valeur pour établir la limite de prêt. L’évaluation est également essentielle lors de litiges liés à un divorce, un héritage ou une donation. Enfin, lors d’une vente aux enchères judiciaire, la valeur totale estimée est souvent prise comme référence.
Les aspects importants lors de l’achat d’une propriété
Si vous souhaitez construire votre propre maison et que vous achetez un terrain, vous devez tenir compte de nombreux critères. Cela inclut notamment la nature du sol : est-il adapté à votre projet de construction ou devrez-vous faire des compromis ou prendre des mesures coûteuses?
Le rapport géotechnique joue un rôle extrêmement important lors de l’achat d’un terrain. Car ce n’est qu’après avoir consulté le rapport que vous pourrez déterminer si le terrain choisi est le bon ou s’il devrait être évité.
Acheter une maison avec un terrain semble être la meilleure solution pour beaucoup de personnes souhaitant avoir un chez-soi rapidement. Cependant, cette idée doit également être abordée avec prudence et en se basant sur les documents mentionnés précédemment. La base de négociation est l’évaluation réalisée par l’expert pour la propriété bâtie. De plus, l’ancien propriétaire doit pouvoir fournir une évaluation de la nature du sol. Il s’agit de s’assurer que le terrain n’est pas contaminé par des polluants dans lesquels vous seriez responsable après l’acquisition.
