Difficile de savoir par où commencer lorsqu’on réfléchit à la construction d’une maison neuve, et d’autant plus lorsqu’il s’agit d’un premier achat. Du choix du terrain aux matériaux de la maison, en passant par les garanties de bon achèvement des travaux, il existe de nombreuses étapes à connaître et démarches à effectuer. Prendre le temps de faire une étude préalable de son projet, c’est donc s’assurer de mener à bien la construction de sa maison, dans les meilleures conditions.
Choix du professionnel et élaboration des plans
Si certains acheteurs pensent que l’achat du terrain passe en premier, il est au contraire recommandé de privilégier l’élaboration des plans de la maison comme démarche initiale. En fonction de sa forme ou de sa taille, vous ne pourrez pas choisir certaines typologies de terrains. Mieux vaut donc anticiper cette question, pour ne pas vous retrouver propriétaire d’une parcelle inadaptée et devoir modifier votre projet de construction.
Choisir le professionnel en charge de la construction
Avant de passer à la création des plans, il est indispensable de choisir le professionnel qui va prendre en charge la construction de la maison.
L’architecte travaille un projet sur mesure, de la réalisation des plans à la réception de la maison. Il gère toutes les étapes de la construction, que ce soit le dépôt du permis de construire, le choix des artisans, ou la gestion du chantier et des travaux. Néanmoins, sa polyvalence et son implication ont un coût, puisque l’architecte coûte cher.
Le maître d’oeuvre n’est pas un architecte, contrairement à certaines idées reçues. Si ses attributions sont similaires, de l’élaboration des plans au suivi des travaux, sa profession n’est pas réglementée. Cela signifie qu’aucun diplôme ou titre n’est obligatoire pour exercer ce métier, et que rien ne protège un contrat de maître d’oeuvre. Choisir ce professionnel est donc une décision plus risquée, pour laquelle il est nécessaire de bien connaître l’historique des anciens projets.
Le constructeur est le choix le plus abordable, puisque tout comme l’architecte ou le maître d’oeuvre, il accompagne ses clients et gère l’intégralité du projet, de la conception des plans à la livraison de la maison. Toutefois, il peut arriver qu’un constructeur de maisons ne travaille que sur la base d’un catalogue de modèles prédéfinis, même si ces derniers sont personnalisables dans certaines limites. Son prix est bien moins élevé que les autres professionnels, et il offre de nombreuses garanties sur ses contrats (assurance dommages-ouvrage et garantie décennale).
Réaliser les plans de la maison
Une fois que vous avez choisi le professionnel, c’est le moment de passer à la concrétisation des plans de la maison. En effet, difficile d’avancer dans les démarches sans avoir une idée précise de l’architecture de la maison, que ce soit sur sa forme, ses matériaux, ou ses aménagements et équipements divers. Est-ce que les plans concerneront une maison de plain-pied ? Ou, au contraire, une maison à étage ?
Sachez qu’il existe 2 types de plans, personnalisés dans le cas d’un architecte ou d’un maître d’oeuvre, et sur catalogue lorsque vous prenez les services d’un constructeur. Cette étape est essentielle, puisqu’elle détermine toutes les caractéristiques de la construction :
- la production d’énergie et l’orientation de la maison ;
- l’agencement des différentes pièces ;
- les équipements de la cuisine et de la salle de bain ;
- la taille du garage ;
- la présence d’une cave, d’un sous-sol, ou d’un grenier ;
- l’aménagement des extérieurs et du jardin ;
- les adaptations particulières si besoin d’une accessibilité spécifique.
Recherche du terrain et démarches administratives
Lorsque vous avez des plans précis de votre maison, vous devez passer à la deuxième étape de votre projet de construction de maison : la recherche du terrain et les premières démarches administratives. Bien entendu, à cette étape vous devez aussi avoir une bonne visibilité du budget global et de votre capacité d’emprunt, ce qui inclut la nécessité de connaître le prix approximatif du projet de construction.
Trouver le bon terrain
L’achat d’un terrain est incontournable pour mener à bien un projet de construction, sauf si vous êtes déjà propriétaire d’une parcelle. Si vous devez vous atteler à la recherche du lieu adéquat, sachez qu’il est indispensable de tenir compte de certains critères pour bien choisir votre emplacement, sous peine d’avoir des surprises lors du dépôt de votre permis de construire.
Pour bien le choisir, commencez par étudier son environnement, ses différents moyens d’accès et la proximité des commerces et services. En effet, que ce soient les écoles, les médecins ou les supermarchés, il peut être important de tenir compte de ces questions selon les besoins de votre famille.
De même, avant de signer un quelconque acte de vente, consultez le cadastre de votre ville pour vérifier sa superficie et sa constructibilité. Assurez-vous aussi que votre maison, telle qu’elle a été conçue sur les plans, peut être placée dans l’orientation souhaitée. En fonction de la taille du terrain, vérifiez les règles d’urbanisme locales, du coefficient d’occupation des sols aux règles de mitoyenneté. N’oubliez pas non plus de prendre en compte les éventuelles restrictions architecturales, puisque certaines communes se gardent le droit de refuser de nombreux choix esthétiques, comme la couleur des murs de votre maison. Ainsi, s’il vous vient à l’esprit de faire construire une maison bleue, la ville peut vous refuser ce souhait lorsque vous déposerez votre permis de construire.
Enfin, si le terrain que vous choisissez n’est pas viabilisé, sachez estimer précisément le raccordement de ce dernier aux différents réseaux. Cela inclut donc l’électricité, l’eau, le gaz, le téléphone et le tout à l’égout, ou le cas échéant une solution d’assainissement individuelle.
Demander le permis de construire
Obtenir un permis de construire est l’étape qui suit l’achat du terrain. Sans ce papier de la mairie, aucune procédure de construction ne peut débuter. Pour constituer votre dossier, vous devez joindre à votre demande un certain nombre de documents :
- le formulaire Cerfa pour la construction d’une maison ;
- un plan de situation du terrain ;
- un plan de masse de la construction prévue ;
- un plan en coupe du terrain et de la construction ;
- une notice descriptive du terrain et du projet dans son ensemble ;
- un plan des diverses façades et de la toiture ;
- une illustration du projet par rapport à son environnement ;
- une photographie proche du terrain et de son environnement ;
- une photographie éloignée du terrain et de son environnement.
Dans certains cas spécifiques, d’autres papiers peuvent être demandés, mais si vous avez opté pour un architecte ou un constructeur, ce dernier se chargera de cette formalité en votre nom.
Notez tout de même que dans le cas d’une décision positive, les voisins de votre terrain peuvent contester le permis pendant une durée de 2 mois également. Pour cela, ils doivent néanmoins prouver que votre construction porte préjudice à leur propriété.
Si la mairie refuse votre permis de construire, vous avez toujours la possibilité d’un recours, à condition d’être certain que cette décision est injustifiée. Dans cette optique, il vous faudra apporter vous-mêmes les preuves de votre argumentation.
Viabiliser le terrain
Une fois votre permis de construire obtenu, et si le terrain acheté n’est pas déjà viabilisé, vous devez procéder au raccordement de ce dernier vers les différents réseaux nécessaires au bon fonctionnement de la maison. Veillez d’abord à ce que votre parcelle soit accessible depuis la voie publique, puis contactez les différents fournisseurs d’électricité, de gaz et de téléphonie, pour procéder aux branchements concernés. En ce qui concerne le raccordement à l’eau et au tout-à -l’égout, c’est à la mairie de votre commune qu’il faut vous adresser.
Construction de la maison et aménagements extérieurs
Troisième étape de la construction de votre maison : le chantier et l’aménagement du terrain. Certainement l’étape de construction la plus compliquée à gérer, mais aussi la plus longue. En effet, celle-ci est en moyenne estimée aux alentours de 10 mois, et se compose de 4 phases qui vont du gros oeuvre aux extérieurs de la maison.
Le gros oeuvre
On appelle habituellement ” gros oeuvre ” les travaux qui consistent à sortir la maison de terre. Cela implique ces différents stades :
- Le bornage du terrain par un géomètre, ainsi que la délimitation des fondations et des canalisations.
- Le terrassement de la zone où se tiendra la maison.
- La création des fondations sur lesquels reposera la maison.
- La mise en place du système d’assainissement, collectif ou individuel.
- Le soubassement des murs de la construction.
- La création de la dalle en béton armé, qui fera office de sous-plancher pour toute l’habitation.
- La pose des murs porteurs.
- La mise hors d’eau, avec pose de la charpente en bois et de la toiture.
- La mise hors d’air, avec la pose des fenêtres et des portes, qui isolent l’intérieur de la maison pendant le reste des travaux.
En plus d’être la phase la plus longue, le gros oeuvre coûte cher, puisque l’ensemble des étapes détaillées ci-dessus est estimé entre 800 et 1100 € par m².
Le second oeuvre
Après la phase du gros oeuvre vient le temps du second oeuvre, qui consiste à rendre habitable l’intérieur de la maison. A cette étape, on retrouve donc :
- L’isolation de la maison, qui est déterminante pour la production d’énergie.
- La pose des cloisons.
- La plomberie, qui alimente les divers équipements en eau.
- L’électricité.
- La mise en place des chauffages et de la ventilation.
Les finitions
Les aménagements extérieurs
Comme leur nom l’indique, les aménagements extérieurs concernent les abords du terrain, avec notamment le terrassement et le nettoyage, la construction éventuelle d’une terrasse, la réalisation des allées et des accès, la pose d’une clôture et d’un portail, la mise en place d’éclairages à l’extérieur, et les multiples travaux de jardinage pour donner des couleurs au terrain. Notez cependant que cette étape peut survenir après l’emménagement dans la maison, surtout si vous souhaitez vous en occuper vous-même pour faire des économies.
Garanties offertes par l’achèvement des travaux
Lorsque la construction de votre maison est terminée, de nombreuses garanties démarrent et vous protègent des défauts et des malfaçons.
La garantie de parfait achèvement
Pendant un an, à compter de la réception de la maison, la garantie de parfait achèvement vous assure la réparation immédiate des malfaçons et des défauts de construction, sauf ceux visibles dès la livraison et qui n’ont pas été relevées sur le procès-verbal. De manière générale, cette garantie ne se soumet pas à la responsabilité du propriétaire, puisque tous les dommages liés à un mauvais entretien ne sont pas pris en compte, tout comme ceux issus d’une usure naturelle.
La garantie décennale
La garantie décennale, aussi appelée assurance dommages-ouvrage, prend en charge les problèmes qui compromettent la solidité de la maison et la rendent impropre à son habitation, pendant un délai de 10 ans. Il peut donc s’agir de fissures importantes, d’un glissement de terrain, ou même d’un défaut d’étanchéité par la toiture ou les murs. Notez que les défauts qui n’ont pas de conséquences sur la salubrité de la maison ne sont pas pris en compte.
La garantie biennale
La garantie biennale, autrement nommée la garantie de bon fonctionnement, concerne pendant 2 ans tous les éléments mobiles d’une construction qui ne sont pas couverts par la garantie décennale. Par exemple, cette dernière couvre les sanitaires, les radiateurs, les robinets, les volets électriques, et même les portes et fenêtres ouvrantes.
La responsabilité contractuelle de droit commun
Tous les éléments esthétiques de la maison, que ce soient les peintures, les enduits, ou même les différents revêtements de sol, sont couverts pendant un délai de 5 ans par la responsabilité contractuelle de droit commun.
Réception de la maison et procès-verbal
Une fois la construction terminée, c’est le moment de réceptionner la maison. Cette étape semble facile en apparence, mais elle n’en est pas moins complexe et exige une grande vigilance de la part du propriétaire. En effet, en présence de l’architecte, du maître d’oeuvre ou du constructeur, une visite complète et minutieuse de la maison doit être réalisée, pour relever la présence éventuelle de défauts ou malfaçons, contraires au cahier des charges du projet de construction. Voici une liste non exhaustive des éléments à vérifier :
- la plomberie ;
- l’électricité ;
- le chauffage et la ventilation ;
- la surface des pièces ;
- les revêtements des sols, murs et plafonds ;
- le fonctionnement des portes et fenêtres et leur étanchéité ;
- les équipements divers, de la cuisine à la salle de bain ;
- l’état du sous-sol ou des combles ;
- le bon état de la charpente et de la toiture.
Si aucun défaut n’est constaté, le procès-verbal de réception peut être signé sans réserve, mais lorsque d’importants défauts sont mis à jour, les réserves doivent être obligatoirement mentionnées. Selon la gravité des problèmes, il est aussi possible de refuser la réception du chantier et de reporter la date de livraison, en accord avec le professionnel en charge des travaux.
Sachez, pour finir, qu’une fois le procès-verbal de réception signé, les garanties liées à la construction démarrent, jusqu’à échéance de leurs différents délais.
