Créer une Société Civile Immobilière (SCI) présente de nombreux avantages pour les acheteurs qui souhaitent acquérir ou posséder un bien immobilier à plusieurs. En effet, cette forme de société permet à au moins deux personnes de s’associer pour acheter un bien immobilier, évitant ainsi le régime de l’indivision. De plus, sa création suit une procédure simple et peu coûteuse.
Qu’est-ce qu’une SCI ?
Avant de créer une SCI, il est important de connaître sa définition, ses contours et ses principales caractéristiques.
La définition
Une SCI est une forme de société ayant une personnalité morale et dont l’objet immobilier consiste à acheter, gérer ou louer des biens immobiliers. Cette société n’autorise pas l’exercice d’une activité commerciale par les associés, mais seulement une activité civile. Il existe différents types de SCI en fonction de l’activité exercée : SCI de construction vente, SCI professionnelle et SCI familiale.
Les principales caractéristiques
Pour créer une SCI, il est nécessaire d’avoir au moins deux associés, qu’ils soient des personnes physiques ou morales. En échange et proportionnellement à leurs apports, les associés obtiennent des parts sociales. Les associés désignent également un gérant et mentionnent les règles de fonctionnement de la société dans les statuts.
Pourquoi créer une SCI ?
Créer une SCI présente de nombreux avantages, tels que :
- L’achat et la gestion d’un bien à plusieurs
- La simplification de la transmission des parts sociales
- Le choix de la fiscalité
L’achat d’un bien à plusieurs
L’un des avantages de la SCI est de pouvoir acheter un bien immobilier à plusieurs sans être soumis au régime de l’indivision. Ainsi, il est possible de créer une SCI familiale lorsque tous les associés sont membres d’une même famille. L’achat se fait à plusieurs et des parts sociales sont distribuées aux associés en fonction de leurs apports.
De plus, acheter un bien grâce à une SCI permet d’augmenter la capacité d’achat. En incluant plusieurs personnes, le montant des apports peut augmenter, ce qui augmente également la valeur du bien.
Une gestion simplifiée des biens
La SCI permet de simplifier la gestion des actes courants. Lors de sa constitution, un ou plusieurs gérants sont désignés. Ils sont responsables de centraliser la gestion et d’éviter les conflits potentiels entre les associés. Pour les actes courants, l’accord formel des associés n’est pas obligatoire. Cependant, pour les décisions majeures telles que la nomination et la révocation du gérant, ainsi que la vente du bien immobilier, l’accord des associés est requis.
La transmission des parts sociales facilitée
Il est très facile de sortir d’une SCI. Il suffit à l’associé de céder ses parts sociales à un autre associé ou à une tierce personne. Cette cession doit être acceptée par tous les associés, sauf disposition statutaire contraire. En cas de décès d’un associé, les héritiers obtiennent des parts sociales conformément aux dispositions statutaires, évitant ainsi le régime de l’indivision. Des frais de mutation sont à prévoir, calculés sur la valeur des parts sociales.
Les avantages fiscaux
Enfin, la SCI offre la possibilité de choisir la fiscalité. Les associés peuvent opter pour l’impôt sur les revenus (IR), dans lequel ils sont directement imposés sur leurs revenus, ou l’impôt sur les sociétés (IS), qui permet aux associés de faire peser la fiscalité des bénéfices directement sur la SCI. La SCI à l’IS offre également des exonérations et des abattements, tels que l’exonération d’impôt sur les plus-values de cession d’immeubles détenus depuis plus de 22 ans, l’exonération de cotisations sociales en cas de détention de l’immeuble depuis plus de 30 ans, et un abattement fiscal de 100 000€ en cas de donation de parts sociales entre ascendants et descendants.
Quelle est la différence entre une SCI et le régime de l’indivision ?
Lorsque des personnes souhaitent acheter un bien immobilier à plusieurs sans créer de société, le bien est régi par le régime de l’indivision. Sous ce régime, chaque propriétaire obtient une quote-part et dispose de droits sur l’ensemble du bien. En revanche, dans une SCI, les associés disposent de parts sociales et leurs droits sont limités à celles-ci.
Quelles sont les conditions pour créer une SCI ?
La création d’une SCI nécessite de remplir certaines conditions. Il faut au moins deux associés, et la SCI doit avoir un objet social qui doit obligatoirement être civil, possible et licite. Le capital social est librement fixé dans les statuts, qui doivent également mentionner les règles de fonctionnement de la société, la durée de vie de la SCI, ainsi que le gérant.
Quelle est la procédure à respecter pour créer une SCI ?
La création d’une SCI implique de suivre une procédure en 4 étapes :
- Rédiger les statuts de la SCI
- Constituer et déposer le capital social
- Publier un avis de création dans un journal d’annonces légales
- Constituer le dossier de création et le déposer auprès du greffe
Étape n°1 : la rédaction des statuts de la SCI
Il est obligatoire de rédiger les statuts de la SCI, qui doivent respecter un certain formalisme et contenir les mentions obligatoires, telles que la forme sociale, la dénomination de la SCI, le siège social, le montant du capital social, les règles de fonctionnement de la société, la durée de vie de la SCI, et l’éventuelle raison d’être de la société. Les statuts doivent être signés, paraphés et enregistrés au service des impôts des entreprises.
Étape n°2 : la constitution et le dépôt du capital social
Il n’y a pas de minimum légal pour constituer le capital social d’une SCI, mais chaque associé doit apporter au moins 1€. Les associés reçoivent en contrepartie des parts sociales proportionnelles à leur apport. Les apports peuvent être en numéraire ou en nature.
Étape n°3 : la publication d’un avis de création dans un journal d’annonces légales
La création d’une SCI nécessite de publier un avis de création dans un journal d’annonces légales. L’annonce doit contenir certaines mentions obligatoires, telles que la nature des statuts, la date de signature des statuts, la dénomination sociale, la forme de la société, l’adresse du siège social, le montant du capital social, l’objet social, la durée de la société, l’identité du ou des gérants, les modalités de cession des parts sociales, l’identité du signataire de l’annonce, et l’identité du RCS où sera immatriculée la société.
Étape n°4 : la constitution et le dépôt du dossier au greffe
La dernière étape consiste à constituer et déposer le dossier de création auprès du greffe. Ce dossier doit contenir un formulaire M0, l’exemplaire original des statuts, l’acte de nomination du gérant (si nécessaire), une déclaration des bénéficiaires effectifs, un justificatif de jouissance des locaux utilisés comme siège social, l’attestation de publication dans le journal d’annonces légales, un justificatif d’identité du gérant, une déclaration sur l’honneur de non-condamnation du gérant, et une attestation de filiation du gérant. Une fois toutes les formalités remplies, l’extrait Kbis sera délivré, attestant de l’existence légale de la société.
Quel est le coût pour créer une SCI ?
Le coût de création d’une SCI varie en fonction des frais de rédaction des documents administratifs, de la publication dans un journal d’annonces légales, de la déclaration des bénéficiaires effectifs, des frais d’immatriculation au greffe et des frais de dépôt du capital social.
Quelle est la fiscalité applicable aux bénéfices de la SCI ?
Une SCI peut générer des bénéfices, notamment grâce à la location de biens immobiliers. Ces revenus fonciers sont généralement soumis à l’impôt sur le revenu, avec une déclaration des sommes perçues par les associés. Cependant, si la SCI a pour objet la location de biens meublés, l’activité devient commerciale et est soumise à l’impôt sur les sociétés.
Sources : frtips.com
