Mettre en location un appartement ou une maison demande une organisation méticuleuse. Les propriétaires bailleurs ne doivent pas se louper sur la mise en location, au risque d’avoir peu de demandes et donc de garder leur investissement vide trop longtemps. Le point sur les étapes pour mettre en location un bien immobilier.
Première étape : Proposer un bien en bon état
Le propriétaire a des obligations lorsqu’il met en location un bien immobilier. Il est tenu par la loi de lui louer un bien salubre et décent. Les propriétaires qui louent des biens indécents sont communément appelés des marchands de sommeil. Il s’agit de propriétaires peu scrupuleux qui mettent sur le marché des logements insalubres et qui ne cherchent pas à améliorer les conditions d’habitation pour les locataires. Ces propriétaires sont passibles de sanctions.
Vous devez donc proposer à votre locataire un logement décent, avec une pièce principale ayant une surface de 9 mètres carrés minimum au sol et de 2,20 mètres de hauteur de plafond ou un volume de 20 m3. Le logement doit également être conforme à la norme en vigueur au moment où l’installation électrique a été installée ou entièrement rénovée.
Afin de vous assurer de proposer sur le marché un logement qui corresponde bien à ces critères de décence, vous pouvez réaliser des travaux avant sa mise en location. Travaux que vous pourrez déduire de vos revenus locatifs selon votre statut.
Deuxième étape : Choisir le type de bail
Choisir le type de bail pour mettre en location est une étape cruciale. Pour choisir, il est important d’étudier la demande locative dans la zone où vous êtes propriétaire et de l’adapter au type de logement que vous possédez.
Les petites surfaces, studio ou deux-pièces sont souvent recherchées en location meublée. Et là aussi vous avez des obligations à remplir en termes d’équipements et de meubles. La liste des meubles à fournir au locataire est encadrée.
A noter que le choix d’un bail vide ou d’un bail meublé aura une incidence sur votre imposition. Il est donc très important d’y penser en amont. Vous pouvez vous faire aider dans la gestion de votre mise en location par des agences spécialisées. Votre rentabilité sera alors légèrement moins élevée mais vous paierez pour un service qui peut vous faciliter la gestion de votre investissement locatif.
Troisième étape : Fixer le montant du loyer
Fixer le montant du loyer ne s’improvise pas. Vous devrez notamment respecter l’encadrement du loyer si vous êtes dans une zone où le dispositif s’applique (sous peine de sanctions financières). Si vous êtes dans une zone non concernée par l’encadrement des loyers, vous pouvez fixer votre loyer en fonction des estimations des agents immobiliers, de l’Observatoire des loyers ou des annonces de biens similaires au vôtre.
De plus, si vous louez un bien dans lequel vous avez investi via un dispositif fiscal, type loi Pinel, vous devrez respecter un plafond de loyer selon la zone. Louer un bien un peu moins cher vous assurera le plus souvent un remplissage optimal. Mieux vaut avoir un locataire, quitte à ce qu’il paye un peu moins cher que chez le voisin, que pas de locataire du tout.
Quatrième étape : Réaliser les diagnostics immobiliers
La réalisation de diagnostics immobiliers est obligatoire pour mettre en location. Il est normal d’informer le locataire sur l’état du logement, sur sa consommation énergétique, sur l’état de ses installations ou encore sur son exposition au bruit. La liste des diagnostics est encadrée et doit être annexée au bail.
Cinquième étape : Publier l’annonce avec les bonnes informations et de belles photos
La publication de l’annonce immobilière ne doit pas être prise à la légère, puisqu’il s’agit de votre premier lien avec votre futur locataire. Réalisez de belles photos, en évitant de faire des photos mal cadrées et mal éclairées.
Les informations doivent être, dans la mesure du possible, exhaustives : avec le montant du loyer (est-il charges comprises ?), le type de bail, la localisation, le nombre de pièces, l’accès aux commerces et transports, etc. En rédigeant une annonce complète avec de belles photos, vous augmenterez vos chances de trouver un locataire rapidement.
Sixième étape : Faire des visites
Faire des visites pour la location de son appartement demande un peu d’organisation. Pendant les visites, si vous avez choisi de ne pas mettre en gestion locative, soyez à l’écoute des candidats à la location et répondez honnêtement à leurs questions. N’oubliez pas de leur demander leur dossier de location avant ou après la visite, sur clé USB, par email ou en version imprimée.
Septième étape : Choisir son locataire en fonction de son dossier
Pour choisir le bon profil pour votre investissement locatif, vous pouvez vous appuyer sur la qualité du dossier. Attention à ne pas faire de zèle avec les pièces demandées, puisque la liste est encadrée par décret et que le fait de demander un document qui n’est pas inscrit est passible d’une amende. La liste des documents fournis par la caution est également concernée par le décret. Vous pouvez demander un justificatif de domicile, de revenus ou d’activité mais pas demander un RIB ou une carte vitale : c’est interdit.
Huitième étape : Demander une caution ou souscrire une assurance loyer impayé
Vous avez le choix entre deux types de garantie pour vous prémunir contre les loyers impayés : la caution ou l’assurance loyer impayé (GLI). Le garant se portera caution pour votre locataire en cas d’impayé de loyer. Le même principe s’applique pour votre assurance. A vous de faire votre choix entre ces deux solutions, puisque vous ne pouvez pas cumuler les deux (sauf si vous louez à un étudiant).
Neuvième étape : Préparer le contrat de location
Une fois le dossier choisi, vous devrez préparer et signer le contrat de location. Ce document doit reprendre de nombreuses informations et doit être fait par écrit en plusieurs exemplaires et signé par le propriétaire et le locataire. Vous pouvez utiliser un contrat type.
Ce dernier doit préciser : les noms des parties, la date de début du bail, l’adresse du logement, sa description, le montant du loyer, les charges et les modalités de paiement et le montant du dépôt de garantie (plafonné à 1 mois de loyer s’il s’agit d’une location vide et deux mois s’il s’agit d’une location en meublé). Le dossier de diagnostics immobiliers (DDT) doit être annexé au bail.
Dixième étape : Faire l’état des lieux d’entrée
Une fois le contrat de location signé, l’étape finale est de réaliser l’état des lieux et de remettre les clés au locataire. L’état des lieux d’entrée est une étape très importante, puisqu’il s’agit de constater l’état du logement et de ses équipements lors de l’installation du locataire.
L’état des lieux d’entrée sera comparé avec l’état à son départ, lors de l’état des lieux de sortie. Bon à savoir : en tant que propriétaire du bien, vous ne pouvez pas venir dans le logement n’importe quand et n’importe comment et devez prévenir votre locataire qui a la jouissance du bien.
