Lorsque vous souscrivez un prêt immobilier, votre banque vous demande probablement de payer des frais de dossier. Quelles sont les banques les moins chères et les plus gourmandes ? Peut-on négocier ces frais de dossier ?
Les frais de dossier pour un prêt immobilier dans les banques
Les frais de dossier sont souvent facturés par les banques lors d’une demande de crédit immobilier. Ils couvrent l’étude et la mise en place du dossier de crédit. Ces frais sont mentionnés dans le document de synthèse remis aux futurs emprunteurs. Notez cependant que ces frais ne s’appliquent pas systématiquement : la réglementation les interdit pour le prêt à taux zéro et le prêt épargne-logement, et les limite pour le prêt PAS ou PLS. En dehors de ces cas spécifiques, le montant des frais de dossier d’un crédit immobilier classique n’est pas réglementé. Chaque banque est donc libre de fixer ses propres frais. Toutefois, on constate une certaine homogénéité dans la pratique des banques qui facturent généralement entre 0,80% et 1,20% du montant emprunté en frais de dossier. La plupart des établissements bancaires ajoutent également un montant minimum de facturation (ce qui pénalise les petits emprunts), ou plafonnent ces frais (ce qui limite le coût pour les emprunts plus importants).
Il est également possible d’être dispensé de ces frais de dossier grâce à des promotions ponctuelles, des offres réservées aux jeunes acquéreurs ou en passant par un courtier. Cependant, il est important de noter que les frais de courtage peuvent réduire, voire annuler, les économies réalisées. De même, certains partenariats entre les banques et des organismes de cautionnement permettent aux emprunteurs d’être exonérés de frais de dossier.
Faut-il négocier les frais de dossier ?
Les frais de dossier doivent figurer sur la fiche d’information standardisée européenne fournie avec l’offre de prêt, dans la rubrique “Frais payables une seule fois”. Leur montant peut sembler élevé (plusieurs milliers d’euros) et inciter à entamer une longue négociation pour les réduire ou les annuler. Cependant, ils représentent seulement une partie du coût total du crédit. En réalité, leur poids par rapport aux autres frais du crédit est relativement faible, bien loin derrière les intérêts débiteurs ou les primes d’assurance.
Néanmoins, il est possible de négocier ces frais en fonction du profil de l’emprunteur (âge, patrimoine, engagement de détention de produits dans la banque, etc.). Quoi qu’il en soit, ils sont inclus dans le calcul du TAEG (Taux Annuel Effectif Global), principal outil de comparaison entre les établissements de crédit immobilier. Vous constaterez que l’absence de frais de dossier ne signifie pas nécessairement un crédit moins cher.
Que se passe-t-il si le prêt n’aboutit pas ?
Il est logique de régler les frais de dossier lorsque le prêt est accordé. Mais que se passe-t-il si, après avoir sollicité plusieurs établissements, vous décidez de ne pas donner suite à l’un d’entre eux ?
Tout dépend du stade de la collaboration. Si vous n’avez pas signé un contrat d’emprunt, aucun frais de dossier ne peut vous être facturé, même si l’émission de l’offre est légalement gratuite. De plus, si vous ne recevez pas de réponse positive dans les 30 jours, l’offre est caduque.
Si, après avoir accepté l’offre (c’est-à-dire après l’avoir signée), vous décidez de ne pas réaliser l’achat dans les 4 mois (ou selon les délais spécifiés dans le contrat), la banque peut vous facturer des frais d’étude, à condition qu’ils soient prévus dans l’offre. Ces frais sont distincts de tous les autres frais et sont plafonnés à 0,75% du montant du prêt, dans la limite de 150 euros.
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