Lorsque vous contractez un prêt immobilier, vous devez prendre en compte les frais supplémentaires, en plus des intérêts à rembourser. Les frais de garantie sont inclus dans ces dépenses et peuvent représenter une part significative du montant emprunté, surtout avec la hausse des taux d’intérêt. Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur ces frais.
À quoi servent les frais de garantie d’un prêt immobilier ?
Les frais de garantie sont là pour rassurer la banque, qui prend un risque en prêtant de l’argent à un particulier. Ils peuvent prendre différentes formes, comme une caution ou une hypothèque sur le bien immobilier.
Il est important de ne pas confondre les frais de garantie avec l’assurance emprunteur, qui intervient en cas de décès, de perte d’autonomie ou d’invalidité de l’emprunteur. La garantie, quant à elle, s’applique en cas d’incapacité de paiement qui n’est pas liée à ces raisons précédentes.
Ces frais sont obligatoires et doivent être payés au moment de la signature de l’acte de vente. Il est donc essentiel de s’assurer d’avoir les fonds nécessaires à ce moment-là, sinon la vente peut être bloquée.
Quelles formes peut prendre la garantie ?
La forme la plus courante de garantie est la caution. Elle peut provenir d’une société privée spécialisée, d’une mutuelle (surtout pour les fonctionnaires) ou même d’un proche de l’emprunteur. En cas de défaillance, l’organisme assure le remboursement du prêt immobilier et se retourne ensuite vers l’emprunteur pour récupérer ses fonds. Souvent, la banque travaille avec un organisme de cautionnement spécifique et il n’est pas possible de le changer. Le plus connu est le Crédit Logement.
Il est également possible de recourir à une hypothèque. Dans ce cas, la garantie porte sur un bien immobilier. En cas de non-paiement, la banque peut saisir le bien et le mettre en vente pour se rembourser. Contrairement à la caution, la constitution d’une hypothèque nécessite l’intervention d’un notaire. Cette option est donc plus coûteuse car elle entraîne des frais supplémentaires liés à l’inscription au service responsable de la publicité foncière, à la taxe de publicité foncière, à la rémunération du notaire, etc.
La troisième possibilité est l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers. Entrée en vigueur le 1er janvier 2022, elle remplace le privilège du prêteur de deniers. Comme pour une hypothèque classique, elle permet à la banque de saisir un bien en guise de garantie. Mais avec cette méthode, la banque est prioritaire par rapport aux autres créanciers. Les frais de garantie sont moins élevés car l’hypothèque légale spéciale n’est pas soumise à la taxe de publicité foncière. Cependant, cette méthode ne s’applique qu’aux terrains ou aux biens anciens et ne convient pas à la construction d’un logement ou à l’achat d’un bien en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).
Enfin, une solution moins courante est le nantissement. Dans ce cas, la garantie prend la forme d’un produit financier, comme une assurance-vie ou tout autre placement, qui est bloqué pendant la durée du prêt. En cas de non-remboursement de l’emprunteur, la banque peut directement puiser dans le capital du produit placé en guise de garantie.
Combien coûtent ces frais de garantie ?
Le montant des frais de garantie varie en fonction de la méthode choisie. Dans le cas d’une hypothèque, le montant dû dépend des frais de notaire ajoutés au pourcentage de la somme empruntée. Les frais peuvent atteindre jusqu’à 2 % du montant emprunté, ce qui en fait l’une des solutions les plus coûteuses. En ce qui concerne l’hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, les frais moyens incluent 0,8 % du montant emprunté, auxquels s’ajoutent 500 euros.
En cas de recours à une caution, il faut prendre en compte la commission destinée à rémunérer l’organisme, qui varie de 150 à 600 euros, ainsi que la contribution au Fonds mutuel de garantie (FMG), soit environ 0,8 % de la somme empruntée, auxquels s’ajoutent 200 euros forfaitaires.
Il est néanmoins difficile de négocier à la baisse ces frais. La négociation étant impossible avec les notaires, le montant ne peut pas être modifié en cas de recours à une hypothèque. Pour ce qui est de la garantie, certaines sociétés remboursent la contribution au FMG jusqu’à 75 %. Cependant, rien n’oblige l’organisme à rembourser ces frais à la fin du prêt.
Il existe des simulateurs en ligne pour calculer le coût de la garantie pour un prêt spécifique.
Quels sont les autres frais liés au crédit ?
En plus des frais de garantie, d’autres montants doivent être pris en compte au moment de souscrire à un prêt immobilier. On parle alors du taux annuel effectif global (TAEG).
Le TAEG inclut :
- les intérêts du prêt à rembourser ;
- l’assurance emprunteur ;
- les frais de dossier ;
- les frais de courtage ;
- et bien sûr, les frais de garantie.
Maintenant que vous êtes informé des frais de garantie liés à un prêt immobilier, vous pouvez faire un choix éclairé et prendre les mesures nécessaires pour obtenir le meilleur prêt possible.
