Qu’est-ce que la défiscalisation ?
Afin de comprendre comment vous pouvez bénéficier de mesures de défiscalisation, il est essentiel de comprendre le concept de défiscalisation. La défiscalisation consiste simplement à réduire ses impôts en utilisant les possibilités offertes par la législation en vigueur. Certains dispositifs sont spécifiquement prévus par la loi dans ce but.
Le code général des impôts regroupe plusieurs dispositifs de défiscalisation, notamment dans le domaine immobilier, pour orienter les investissements vers des secteurs spécifiques.
Découvrez quels sont ces dispositifs dans la suite de cet article, et bien plus encore…
Investir dans l’immobilier pour défiscaliser
Il existe de nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière. Le principe est simple : vous investissez dans un bien immobilier éligible à une loi fiscale spécifique, ce qui vous procure des avantages fiscaux selon les conditions de cette loi.
Avantages : Rentes, avantages fiscaux, épargne immobilière… L’immobilier de placement a indéniablement de nombreux atouts. Avec les différentes lois de défiscalisation, vous avez le choix et pouvez trouver le dispositif qui correspond le mieux à vos besoins.
Inconvénients : Ces projets demandent toute votre attention. Les investissements immobiliers sont généralement énergivores. Ils nécessitent un budget conséquent, une implication totale, une recherche approfondie et du temps pour la gestion. Il est également recommandé de faire appel à des professionnels pour se protéger des mauvais investissements, comme les arnaques en Loi Pinel par exemple.
Il existe de nombreux dispositifs de défiscalisation immobilière pour tous les goûts. Parmi les plus connus, on peut citer la loi Pinel, le dispositif Loc’Avantages et la loi Malraux. Voici une liste non exhaustive des dispositifs de défiscalisation les plus intéressants et leurs objectifs :
La loi Pinel pour 2023 : incontournable
La loi Pinel est prolongée jusqu’en 2024. Pour la loi Pinel 2023, vous pouvez déduire jusqu’à 17,5% du montant de votre investissement de vos impôts grâce à ce dispositif. Il est important de noter que l’investissement Pinel est plafonné à 300 000€. Les conditions principales pour bénéficier de l’avantage fiscal Pinel sont d’investir dans un bien immobilier neuf et de le mettre en location non-meublée pendant au moins 6 ans. Plus la durée de location est longue, plus la réduction d’impôts est importante.
À savoir : Les taux de réduction Pinel ont diminué en 2023. Néanmoins, on entend de plus en plus parler d’un Super Pinel ou Pinel+ qui permet de maintenir les taux pleins sous certaines conditions (qualité du logement, respect des normes RE2020, émissions de gaz à effet de serre, etc).
Objectif : Favoriser la mise sur le marché de biens immobiliers neufs et les louer à des loyers plafonnés dans des zones où la demande est forte. On parle de zones tendues.
Le dispositif Loc’Avantages : le concept de logement abordable
Le dispositif Loc’Avantages vous permet de vous constituer un patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’un avantage fiscal conséquent : jusqu’à 65% de réduction fiscale appliquée à votre impôt sur le revenu. En tant que bailleur, vous devez signer un contrat avec l’Anah (Agence nationale de l’habitat) et vous engager à pratiquer des loyers limités.
Ce dispositif a évolué à partir du 1er mars 2022. En effet, le dispositif Loc’Avantages était auparavant appelé la loi Cosse. Le principe reste le même, bien que quelques modifications aient été apportées. La loi Cosse donnait droit à une déduction d’impôt sur les revenus locatifs et n’était pas soumise au plafonnement global des niches fiscales, alors que Loc’Avantages l’est désormais. Chaque année, des changements sont apportés aux dispositifs de défiscalisation. Pour connaître les nouveautés fiscales de 2023, consultez notre article sur la loi de finances 2023.
Objectif : Proposer des logements abordables pour aider les ménages en difficulté à se loger.
La loi Malraux : investissez dans l’ancien
Le dispositif Malraux consiste également en un investissement locatif : vous louez un bien immobilier ancien situé dans certaines zones éligibles et vous effectuez des travaux de rénovation avant de le mettre en location. Vous pouvez alors bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant atteindre 30% du montant des travaux de restauration. Le montant est toutefois plafonné à 400 000€ sur 4 ans.
Objectif : Sauvegarder et protéger le patrimoine architectural et urbain français.
À savoir : La réduction Malraux de 30% est initialement prévue jusqu’au 31 décembre 2022, mais elle a été prolongée jusqu’au 31 décembre 2023 par la loi de finances 2023. Parallèlement, la réduction d’impôt de 22% pour certains types d’immeubles est valable sans limite de temps.
La loi Monuments Historiques : investir dans un bien d’exception
Pour bénéficier de la fiscalité avantageuse prévue par la loi Monuments Historiques, vous devez investir dans un bien classé Monument Historique ou inscrit à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques et y effectuer des travaux de restauration. L’avantage fiscal réside dans la déduction des dépenses de restauration effectuées de votre revenu imposable. Cela s’applique à la totalité des travaux, sans aucun plafond.
À savoir : Le dispositif Monuments Historiques a été mis en place pour la première fois en 1913 afin de permettre aux propriétaires de biens classés Monuments Historiques de bénéficier de réductions d’impôt.
Objectif : Favoriser l’investissement dans des biens remarquables faisant partie intégrante du paysage architectural national et encourager la sauvegarde du patrimoine français.
Le LMNP : un dispositif polyvalent
La loi Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est l’une des plus anciennes niches fiscales de France. En investissant dans un bien immobilier que vous proposez en location meublée et en respectant certaines conditions, vous pouvez obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel. Vous aurez alors le choix entre deux régimes fiscaux avantageux offerts par ce dispositif. Le régime réel du LMNP vous permet de déduire de vos impôts vos charges réelles, ce qui conduit souvent à une imposition nulle sur vos plus-values. Le régime micro-BIC vous permet quant à lui de bénéficier d’un abattement de 50% au titre de vos charges. Le LMNP s’applique à différents types de biens : résidences de services, immeubles anciens, neufs, etc. C’est un dispositif très polyvalent, adaptable à chaque situation.
Objectif : Diversifier le patrimoine des particuliers et offrir un logement décent et meublé à tous, notamment pour les étudiants, les personnes âgées ou en situation de handicap grâce au LMNP en résidences de services.
La location nue pour une défiscalisation simple
Ce dispositif s’oppose à la location meublée car il concerne les logements vides avec seulement les équipements nécessaires, à savoir la salle de bains, les sanitaires et la cuisine. Il donne lieu à des réductions fiscales en fonction du revenu annuel. Le bail de location nue est d’une durée minimale de 3 ans, ce qui représente un engagement important et avantageux pour le propriétaire. Selon le régime d’imposition auquel vous êtes soumis (micro-foncier ou réel), vous bénéficiez d’un abattement fiscal de 30% ou de la possibilité de déduire vos frais de vos revenus fonciers imposables.
La loi Denormandie : compléter le dispositif Pinel
La loi Denormandie est également un dispositif offrant des avantages fiscaux dans le cadre d’un investissement locatif. La loi de finances 2022 prévoit la prolongation de ce dispositif jusqu’au 31 décembre 2023.
Pour simplifier, le dispositif Denormandie vous offre les mêmes taux de réduction d’impôts que la loi Pinel, dans les mêmes conditions. Mais quelle est la différence entre la loi Pinel et la loi Denormandie ? En fait, la défiscalisation Denormandie oriente les investissements vers des immeubles anciens nécessitant des travaux de rénovation, dans des zones où le besoin de réhabilitation du logement est très marqué. On peut considérer qu’il s’agit d’une version plus complète et approfondie de la loi Pinel ancien.
Objectif : L’objectif de l’État avec ce dispositif est clair : revitaliser les communes en difficulté, réhabiliter les territoires qui en ont besoin. En échange, les particuliers investisseurs bénéficient d’une optimisation fiscale importante et diversifient leur patrimoine.
La loi Censi-Bouvard : vraiment supprimée ?
Le dispositif Censi-Bouvard s’adresse aux contribuables souhaitant investir dans des résidences de services entièrement gérées par leur exploitant afin de bénéficier d’un avantage fiscal. Il permet à ces investisseurs d’obtenir une réduction d’impôt sur le revenu égale à 11% du montant de leur investissement. Ce dispositif devait être supprimé le 31 décembre 2021. Néanmoins, la loi de finances 2022 a prévu de le prolonger d’un an supplémentaire. Vous aviez donc jusqu’au 31 décembre 2022 pour en profiter !
Objectif : Vous inciter à investir dans des résidences de services, ce qui relance l’économie locale. En contrepartie, vous pouvez bénéficier d’une réduction fiscale, vous constituer un patrimoine et vous libérer de la gestion locative.
Le déficit foncier : défiscaliser en déclarant vos frais
Dans le cadre d’un bail de location nue, le revenu foncier imposable est calculé selon la formule suivante : recettes encaissées – frais – charges déductibles. Vous pouvez donc déduire un certain nombre de charges de vos impôts : frais de gestion, travaux d’entretien ou d’amélioration, taxe foncière, charges de copropriété, intérêts d’emprunt, etc.
Cette méthode de calcul de la base imposable s’applique si vous êtes soumis au régime réel. C’est ainsi que vous pouvez déclarer un déficit foncier et réduire voire supprimer vos impôts.
Soutenir les PME françaises : FCPI / FIP
En investissant dans des PME françaises, vous pouvez réduire vos impôts. Les FIP (Fonds d’Investissement de Proximité) et FCPI (Fonds Commun de Placement dans l’Innovation) vous permettent respectivement d’investir dans des PME locales ou innovantes. Dans tous les cas, ces OPCVM (Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières) donnent droit à une réduction d’impôt maximale de 25% de votre investissement en France métropolitaine. Ce taux de réduction de 25% est prolongé jusqu’au 31 décembre 2023 et peut même atteindre 30% pour un investissement en FIP ou FCPI dans les DOM-TOM.
Objectif : Soutenir les PME françaises, en particulier les petites et moyennes entreprises, et encourager l’innovation.
Avantage : En plus de la réduction d’impôts offerte par ce type de placement, investir dans des FIP ou FCPI vous permet de bénéficier d’une exonération totale de l’impôt sur les plus-values.
Inconvénient : Investir dans une entreprise comporte des risques. En effet, vous pariez sur le succès de l’entreprise et dans le cas où celle-ci ne réussit pas, vous risquez de perdre votre investissement. Un conseiller en investissements financiers peut vous guider pour faire les bons choix en fonction de votre profil d’investisseur.
Investir dans des sociétés civiles en vue de détenir des parts foncières
En France, il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation vous permettant d’acquérir des parts foncières de différentes natures. Vous souhaitez investir dans des parts immobilières ? Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont la solution. Vous souhaitez investir dans des parts de terrains forestiers, agricoles ou viticoles ? Dans ce cas, investir dans des groupements fonciers est la solution.
Avantage : Le principal avantage des parts foncières est que vous n’avez pas à vous occuper de leur gestion. De plus, en investissant dans différentes sociétés civiles de placement, vous diversifiez les types de biens que vous possédez. Par exemple, les SCPI peuvent regrouper différents types de biens immobiliers : locaux commerciaux, bureaux ou résidences touristiques. Un autre avantage est la liquidité du marché, car vous pouvez revendre vos parts plus facilement que des biens immobiliers.
Inconvénient : La gestion opérée par les sociétés civiles dans lesquelles vous investissez peut être un avantage, mais aussi un inconvénient. Vous n’avez pas de visibilité sur la stratégie mise en place et si celle-ci s’avère infructueuse, cela impactera directement vos rendements. De plus, ces placements sont régis par les lois et les fluctuations du marché, ce qui entraîne des risques.
Comment défiscaliser avec un PER et préparer votre retraite ?
Le PER (Plan d’Épargne Retraite) a été mis en place le 1er octobre 2019 et remplace progressivement les autres plans d’épargne retraite tels que le PERP, l’article 83, le PERCO et le contrat Madelin. Si vous avez accumulé de l’épargne dans ces plans d’épargne retraite, vous pouvez demander leur transfert vers un PER. Le PER est accessible à tous, peu importe l’âge ou la situation professionnelle. Il suffit de s’adresser à un conseiller en gestion de patrimoine pour souscrire à un PER, qui pourra vous orienter vers le meilleur contrat sur le marché en fonction de votre situation et de vos besoins.
Souscrire à un PER vous permet de disposer d’un revenu complémentaire à votre retraite, en plus de votre couverture retraite obligatoire. De plus, le PER vous offre un cadre fiscal avantageux. En effet, les sommes versées sont déductibles de votre impôt sur le revenu.
Objectif : Le PER constitue une épargne retra
