La vente par portage immobilier, également connue sous le nom de vente à réméré, est une solution non conventionnelle pour obtenir rapidement une somme d’argent importante. Si vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, vous pouvez le vendre temporairement à un acheteur tout en restant locataire. Cette méthode peut sembler séduisante pour rembourser des dettes importantes, par exemple. Cependant, derrière cette solution miracle se cachent quelques écueils. Découvrez les risques potentiels liés à la vente par portage.
Vente par portage immobilier : quel est le principe ?
Le portage immobilier consiste à vendre temporairement son bien à un investisseur. Selon l’article 1660 du Code Civil, la durée du portage ne doit pas excéder 5 ans. Cela signifie concrètement que le rachat du bien par le propriétaire doit être effectué avant cette échéance, sous peine de perdre définitivement le bien.
Dans le cadre du portage, le débiteur est censé régler ses dettes et redresser sa situation financière afin de pouvoir racheter le bien avant la fin de la période. En cas de litige, la période de 5 ans est appliquée, mais le portage immobilier solidaire permet d’occuper le logement pendant maximum 10 ans.
Quels sont les risques liés à un portage immobilier ?
Avant d’aborder les risques, il est important de mentionner certains inconvénients. Tout d’abord, l’achat du logement par l’investisseur se fait à un prix réduit de 10 à 40%, à condition que la vente permette au vendeur de rembourser l’intégralité de ses dettes. De plus, le loyer que le vendeur doit payer ensuite est souvent plus élevé que la moyenne, représentant environ 10 à 20% de plus en fonction de la surface et de l’emplacement du bien. En outre, le prix de rachat est souvent supérieur au prix de vente initial (+10%), et la taxe foncière peut rester à la charge du vendeur.
Si, à la fin de la période convenue, le vendeur n’a pas réussi à retrouver une situation financière stable et n’est pas en mesure de racheter le bien, la situation est particulièrement désavantageuse pour lui. Tout d’abord, cela revient à vendre son bien pour 60 à 90% de sa valeur vénale, alors qu’une vente classique aurait pu permettre de réaliser une plus-value. Ensuite, le vendeur perd son dépôt de garantie et le propriétaire peut demander son expulsion immédiate.
Les frais liés au portage immobilier
Lors d’une vente par portage immobilier, l’investisseur supporte de nombreux frais. Il incombe donc au vendeur de les couvrir, y compris les frais notariaux. En effet, la vente à portage nécessite l’intervention d’un notaire et souvent d’une entreprise agissant en tant qu’intermédiaire entre le vendeur et l’investisseur.
Les décotes et les augmentations mentionnées précédemment visent à garantir un retour sur investissement à l’investisseur. Les sommes perçues doivent non seulement couvrir ses frais, mais aussi rendre l’opération intéressante. C’est pourquoi les investisseurs qui pratiquent le portage immobilier cherchent souvent à se constituer un parc immobilier à moindre coût.
Si le vendeur fait appel à une entreprise intermédiaire, celle-ci peut faciliter grandement les procédures et amortir les frais. Ces entreprises aident le vendeur à constituer son dossier et à trouver un investisseur. Pour que le dossier soit validé, le vendeur doit être propriétaire d’un bien immobilier, avoir un besoin inférieur à 60% du prix du bien et être en mesure d’emprunter pour le rachat. Ensuite, le dossier est examiné par le notaire qui rédige l’acte de vente. Une fois que les parties ont signé l’acte de vente, le vendeur peut enfin rembourser ses dettes.
En conclusion, si la vente par portage immobilier peut sembler attrayante pour résoudre des problèmes financiers, il est essentiel de prendre en compte les risques et les conséquences qui y sont associés. Il est recommandé de consulter un professionnel du domaine pour obtenir des conseils adaptés à votre situation spécifique.
