Qu’est-ce qu’un prêt hypothécaire pour investissement locatif?
Un prêt hypothécaire pour investissement locatif est un emprunt que vous contractez auprès d’un prêteur pour acheter un bien immobilier que vous allez mettre en location.
Les taux d’intérêt sont souvent plus élevés que pour d’autres types de prêts hypothécaires. Cela s’explique par le fait que les prêts hypothécaires pour investissement locatif comportent plus de risques pour les prêteurs, car il peut y avoir des périodes sans locataires dans le bien immobilier, et donc aucune rentrée d’argent locative pour l’emprunteur.
Les frais liés aux prêts hypothécaires pour investissement locatif peuvent également être plus élevés, et vous devrez généralement fournir un dépôt plus important.
Assurez-vous de prendre en compte tous ces coûts lorsque vous décidez si l’investissement locatif est fait pour vous.
La plupart des prêts hypothécaires pour investissement locatif ne sont pas réglementés par l’Autorité de conduite financière (Financial Conduct Authority, FCA).
Les types de prêts hypothécaires pour investissement locatif
Il existe plusieurs types de prêts hypothécaires pour investissement locatif:
Et il y a plusieurs façons de rembourser votre prêt hypothécaire pour investissement locatif:
Comment fonctionne un prêt hypothécaire pour investissement locatif?
Vous devrez économiser un dépôt. Les dépôts représentent entre 20 % et 40 % de la valeur du bien immobilier, mais en général autour de 25 %.
Le fonctionnement des remboursements dépend du type de prêt hypothécaire pour investissement locatif que vous avez. La plupart des prêts hypothécaires pour investissement locatif sont à intérêt uniquement, mais vous pouvez également les obtenir avec une base de remboursement.
Les critères pour obtenir un prêt hypothécaire pour investissement locatif
Les prêteurs prendront en compte plusieurs éléments pour décider si vous êtes admissible à un prêt hypothécaire pour investissement locatif:
Revenu: Bien que les prêts hypothécaires pour investissement locatif dépendent davantage de votre revenu locatif, vous devrez probablement déclarer un salaire minimum. Cela permet au prêteur de savoir que vous avez un revenu sur lequel vous pouvez compter si votre revenu locatif ne couvre pas intégralement les remboursements hypothécaires.
Expérience antérieure: Si vous n’avez jamais été propriétaire, tous les prêteurs ne vous proposeront pas un prêt hypothécaire pour investissement locatif. Certains prêteurs pourraient vous considérer si vous avez loué votre ancienne résidence avec permission. Mais d’autres ne seront intéressés que si vous avez déjà eu un prêt hypothécaire pour investissement locatif complet.
Revenu locatif: Votre revenu locatif devra généralement couvrir plus que le coût des remboursements hypothécaires. De nombreux prêteurs demandent à ce que le loyer représente au moins 125 % des paiements mensuels hypothécaires.
Autre bien immobilier: La plupart des prêteurs imposent un nombre maximum de biens immobiliers avec prêt hypothécaire pour investissement locatif que vous êtes autorisé à avoir, généralement jusqu’à quatre. Il peut également y avoir des restrictions concernant tous les biens immobiliers résidentiels hypothéqués que vous pouvez posséder. Par exemple, les prêteurs peuvent ne pas autoriser un prêt hypothécaire pour investissement locatif sur un bien immobilier d’une valeur supérieure à celle de votre propriété résidentielle.
Combien pouvez-vous emprunter avec un prêt hypothécaire pour investissement locatif?
Le calcul est légèrement différent de celui d’un prêt hypothécaire résidentiel. Cela dépendra de votre prêteur et de votre situation personnelle.
Rapport prêt-valeur: Le rapport prêt-valeur est le montant que vous devez emprunter (prêt) par rapport au coût total (valeur) de la maison achetée. Pour la plupart des prêts hypothécaires pour investissement locatif, vous aurez besoin d’un dépôt substantiel, généralement autour de 25 %. Dans ce cas, le rapport prêt-valeur serait de 75 %.
Revenu locatif: Les prêts hypothécaires pour investissement locatif ne suivent pas les mêmes règles d’accessibilité que les prêts hypothécaires résidentiels. Au lieu d’être basé sur votre salaire et vos dépenses, le montant que vous pouvez emprunter sera basé sur le revenu locatif que votre propriété peut générer. Comme nous l’avons mentionné précédemment, la plupart des prêteurs souhaitent que le revenu locatif mensuel couvre 125 % du coût mensuel de l’hypothèque. Certains prêteurs baseront cela sur le montant d’un prêt hypothécaire à remboursement, même si vous avez souscrit un produit à intérêt uniquement. Un conseiller en prêts hypothécaires peut vous aider à calculer le montant que vous pourriez emprunter en fonction de votre situation personnelle.
Rendre l’investissement locatif rentable
Pour réussir votre investissement locatif, vous devrez prendre en compte plus que simplement le prêt hypothécaire. En tant que propriétaire, il y a d’autres taxes et dépenses auxquelles vous serez confronté.
Impôts: Votre revenu locatif est soumis à l’impôt sur le revenu et le taux que vous paierez dépendra de votre revenu global (y compris votre salaire provenant d’autres emplois). Il existe plusieurs dépenses que les propriétaires peuvent déduire de leurs impôts, notamment les intérêts et les frais liés à leur prêt hypothécaire pour investissement locatif. Cependant, cette déduction fiscale a commencé à être progressivement supprimée en 2017 et a été remplacée en 2019 par un crédit d’impôt équivalent à l’impôt au taux de base. Cela aura probablement un impact sur tous les propriétaires avec un prêt hypothécaire pour investissement locatif, mais les contribuables à taux d’imposition plus élevé seront particulièrement affectés par les changements. Il est important de noter que si vous vendez votre bien locatif, vous serez probablement soumis à l’impôt sur les gains en capital. Il existe une allocation personnelle, des déductions pour la location et vous pouvez également bénéficier d’une certaine déduction fiscale si la propriété a été votre domicile à un moment donné, mais le calcul de l’impôt sur les gains en capital peut être complexe. Les règles fiscales peuvent changer et leurs avantages dépendront de votre situation personnelle. Pour vous aider à calculer vos impôts et profiter de toutes les déductions et déductions fiscales auxquelles vous pourriez avoir droit, il peut être judicieux de faire appel à un conseiller financier indépendant.
Droits de timbre: Les propriétaires doivent payer 3 % de droits de timbre supplémentaires par rapport aux taux appliqués à chaque tranche pour les acheteurs résidentiels.
Frais d’agence: À moins que vous ne prévoyiez d’être un propriétaire très impliqué, vous devrez probablement payer des frais d’agence immobilière pour au moins certains services. Il existe différents niveaux de services, de la simple publicité du bien et des vérifications initiales des locataires à la gestion complète du bien pendant toute la durée de la location. Un accord de gestion complète peut représenter généralement entre 10 et 15 % du revenu locatif plus TVA, avec des frais annuels supplémentaires.
Réparations et entretien: Prévoyez de mettre de côté une partie du loyer mensuel dans un compte d’épargne facilement accessible ou un compte courant à taux d’intérêt élevé pour disposer rapidement de liquidités en cas de réparations et d’entretien à effectuer. Un compte courant à taux d’intérêt élevé peut être particulièrement pratique pour constituer un fonds d’urgence, car vous aurez une carte de débit pour payer les dépenses au fur et à mesure qu’elles surviennent.
Comment se lancer avec un prêt hypothécaire pour investissement locatif
Déterminez si vous pouvez vous permettre d’investir dans un bien immobilier et si cela vous convient.
Si vous décidez de vous lancer, choisissez un bien immobilier qui rentre dans votre budget, qui est attractif pour les locataires et qui vous permettra de réaliser un profit.
Comparez différents prêts hypothécaires, y compris ceux spécifiques pour l’investissement locatif, pour voir lequel convient le mieux à votre situation.
Demandez conseil à un conseiller financier indépendant ou à un courtier en prêts hypothécaires si vous avez besoin d’aide.
Quelle est la différence entre un prêt hypothécaire pour investissement locatif et un prêt hypothécaire résidentiel?
Si vous souhaitez obtenir un prêt hypothécaire pour acheter un bien locatif, vous avez besoin d’un prêt hypothécaire pour investissement locatif.
Ne vous laissez pas tenter par un prêt hypothécaire résidentiel. Même si votre demande était acceptée (ce qui est peu probable), vous commettriez une fraude hypothécaire et enfreindriez les termes et conditions. Cela pourrait avoir des conséquences désastreuses, notamment avec le prêteur qui exigerait que vous remboursiez immédiatement et intégralement.
Il y a une exception à cela. Si vous souhaitez déménager et louer votre ancienne maison, certains prêteurs hypothécaires résidentiels pourraient vous accorder un “consentement de location”. Le consentement de location vous donne la permission de louer légalement votre propriété, mais généralement seulement jusqu’à la fin de votre contrat de prêt hypothécaire actuel. Après cela, on vous demandera de contracter un prêt hypothécaire pour investissement locatif si vous souhaitez continuer à louer votre propriété. Il y a généralement des frais pour obtenir un consentement de location et parfois votre taux d’intérêt sera augmenté.
Que se passe-t-il à la fin de mon prêt hypothécaire pour investissement locatif à intérêt uniquement?
Une fois que votre prêt hypothécaire initial à intérêt uniquement arrive à échéance, vous passerez au taux de base pour prêts hypothécaires pour investissement locatif de votre prêteur. Cela peut être très coûteux. Lorsque vous approchez de la fin de votre prêt hypothécaire initial pour investissement locatif, il est bon de commencer à chercher une offre de refinancement. Vous pourriez vouloir refinancer simplement pour obtenir de meilleures conditions ou pour emprunter davantage, peut-être pour améliorer votre bien locatif ou comme apport pour un autre. La plupart des prêteurs vous permettront de conclure un accord de refinancement jusqu’à six mois avant la fin de votre produit actuel.
Pourquoi les prêts hypothécaires pour investissement locatif sont-ils généralement à intérêt uniquement?
Principalement parce que les remboursements mensuels sont moins élevés, ce qui augmente le montant des bénéfices provenant des revenus locatifs.
Puis-je contracter un prêt hypothécaire pour investissement locatif pour une résidence secondaire?
Non. Vous aurez besoin d’un prêt hypothécaire spécifique pour les résidences secondaires, qui – contrairement aux prêts hypothécaires pour investissement locatif – nécessite souvent un revenu minimum élevé de votre part.
