Le prêt variable représente une forme très spécifique de financement immobilier. Alors que les prêts immobiliers classiques fixent généralement le taux d’intérêt pour plusieurs années, le taux d’intérêt du prêt variable peut changer plusieurs fois pendant la durée du prêt. Les emprunteurs ne peuvent donc pas calculer précisément à l’avance le montant de leurs mensualités de remboursement. Cela comporte toujours un certain risque que l’emprunteur doit prendre en compte. Toutefois, de nombreux avantages tels qu’une grande flexibilité en matière de refinancement ou d’économies de coûts peuvent également être envisagés.
Les points essentiels à retenir
Qu’est-ce qu’un prêt à taux variable ?
Outre le prêt immobilier classique à taux fixe, il existe la possibilité d’un prêt à taux variable. La particularité de ce prêt est que le taux d’intérêt est ajusté tous les trois à six mois. Le taux d’intérêt est toujours basé sur un taux de référence, généralement l’Euribor, le taux du marché monétaire européen. L’Euribor est le taux auquel les banques européennes se prêtent de l’argent entre elles. Ainsi, l’Euribor reflète assez précisément le niveau général des taux du marché.
La durée du prêt à taux variable n’est généralement pas limitée dans le temps. En ce qui concerne les taux d’intérêt : ceux qui souscrivent un prêt variable obtiennent un taux d’intérêt plus bas que s’ils optent pour un taux fixe. Cependant, les prêts à taux variable ne garantissent aucune sécurité en matière de planification, ce qui est particulièrement important pour les financements immobiliers à long terme. Les taux d’intérêt peuvent augmenter tous les trois mois, entraînant une charge mensuelle plus élevée pour l’emprunteur.
Exemple d’un prêt variable
Le prêt variable est souvent utilisé comme solution temporaire et un moyen de financement à court terme qui peut être rapidement remboursé. L’exemple suivant illustre cette utilisation :
Si un consommateur souhaite vendre une vieille propriété et acheter une nouvelle propriété avec le produit de la vente, un prêt variable peut s’avérer utile. En effet, les revenus de la vente de biens immobiliers prennent souvent un certain temps à arriver. Pour financer rapidement la nouvelle propriété, le consommateur peut rapidement contracter un prêt à court terme. Une fois que les recettes de la vente de la vieille propriété ont été encaissées, l’emprunteur peut rembourser le prêt avec cet argent.
Coûts et risques d’un prêt variable
Cette forme particulière de prêt implique certains coûts et risques pour l’emprunteur. Les voici :
- Frais supplémentaires : Des frais de traitement de un à trois pour cent sont courants pour les prêts variables. Cependant, il existe également des institutions de crédit qui ne facturent pas de frais.
- Taux d’intérêt : Le risque du prêt variable réside dans le fait que le taux de référence peut augmenter tous les trois à six mois. Cela signifie une charge mensuelle plus élevée pour l’emprunteur. Cette charge d’intérêt peut être plus élevée qu’avec un prêt à taux fixe dans le pire des cas.
Qui devrait opter pour un prêt à taux variable ?
Les prêts à taux variable s’adressent à deux groupes d’emprunteurs :
- Les emprunteurs à la recherche d’un certain appétit pour le risque. Ceux qui sont convaincus que les taux d’intérêt des prêts baisseront dans les années à venir peuvent bénéficier du prêt à taux variable. Cependant, les emprunteurs, en particulier sur de longues périodes de plusieurs années, ont du mal à prévoir l’évolution des taux d’intérêt.
- Les emprunteurs qui souhaitent simplement combler des périodes à court terme. Ceux qui ne veulent financer une propriété que pendant quelques mois trouveront le crédit à court terme moins cher que si le taux d’intérêt est fixe. De plus, le niveau général des taux d’intérêt n’augmente généralement pas de manière abrupte en quelques semaines, mais reste constant sur plusieurs années.
Une compréhension adéquate des marchés financiers de la Banque centrale européenne et de l’Euribor est également bénéfique. En effet, l’emprunteur peut avoir besoin de réagir rapidement et judicieusement. Cette forme de prêt comporte également un certain risque pour l’institution de crédit. C’est pourquoi les banques accordent une grande importance à la solvabilité du client. Une évaluation de la capacité de remboursement doit donc être bien réalisée pour garantir de bonnes conditions de crédit.
Passer à un prêt à taux fixe
Si les taux d’intérêt augmentent, l’emprunteur peut envisager de passer d’un prêt variable à un prêt à taux fixe. Toutefois, l’emprunteur doit respecter un délai de résiliation de trois à six mois. De plus, des frais de traitement supplémentaires de un à deux pour cent sont à prévoir, mais ils sont répartis sur toute la durée du prêt.
Remarque : Lors de la conversion, la banque peut à nouveau évaluer la solvabilité de l’emprunteur. Si la capacité de remboursement s’est détériorée entre-temps, des conditions de crédit moins favorables sont également possibles.
Astuce : Résiliation sans indemnité de remboursement anticipé
En plus des remboursements supplémentaires ou des conversions de prêts variables en prêts à taux fixe, il est également possible de résilier un prêt variable sans indemnité de remboursement anticipé. Cette indemnité est généralement demandée en cas de résiliation anticipée d’un prêt à taux fixe. Ainsi, la banque compense les pertes qui en résultent. Le prêt variable, en revanche, peut être résilié tous les trois à six mois sans frais supplémentaires.
Prêt variable vs prêt à taux fixe – Quel est le meilleur choix pour qui ?
En général, le prêt à taux fixe est à privilégier pour un financement immobilier traditionnel :
- Sécurité de planification : Ceux qui ont besoin d’une sécurité de planification pour le financement de leur construction devraient opter pour un prêt à taux fixe. Ainsi, la charge financière régulière due au remboursement du prêt peut être exactement planifiée dans le budget mensuel.
- Taux d’intérêt : Bien que les emprunteurs paient une prime sur le taux d’intérêt actuel pour une longue période de taux fixe, ils peuvent ainsi bénéficier de taux d’intérêt bas sur une longue période, même si le niveau du marché augmente. En particulier en période de taux bas, les prêts à taux fixe sont donc nettement moins chers à long terme que les prêts variables.
Le seul inconvénient du prêt à taux fixe est que, alors que le délai de résiliation d’un prêt variable est de trois à six mois, les emprunteurs d’un prêt immobilier à taux fixe doivent toujours prévoir un délai de résiliation de six mois. Une résiliation n’est également possible que lorsque la période de taux fixe est terminée. Seulement si la banque fait preuve de souplesse envers l’emprunteur, une résiliation anticipée est possible. Cependant, l’emprunteur doit s’attendre à des frais supplémentaires sous forme d’indemnités de remboursement anticipé, qui n’existent pas pour les prêts variables.
Comparer les prêts variables
Un prêt à taux variable attire les emprunteurs qui sont prêts à prendre des risques. Même dans ce cas, il est important de prêter attention aux frais de traitement au début du prêt lors de l’examen de nombreuses offres. De plus, les marges d’intérêt ajoutées au taux nominal ou de référence sont importantes lors de la comparaison. Les conditions d’ajustement des taux doivent être clairement et facilement comprises dans le contrat.
