Acheter un bien en copropriété, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, nécessite une attention particulière concernant la gestion de la copropriété, les dettes, les charges et l’entretien, entre autres. En tant qu’acheteur, il est donc primordial de vérifier si des procédures sont en cours, si la copropriété est bien entretenue et si les charges ne sont pas excessives. Voici nos conseils si vous remarquez des procédures en cours dans une copropriété.
Les documents indispensables pour l’acquéreur dans le cadre d’une copropriété
Depuis l’adoption de la loi Alur en mars 2014, les acquéreurs d’un bien immobilier bénéficient d’une meilleure protection et d’une plus grande information. Lorsque le logement se trouve dans une copropriété, le vendeur est tenu de fournir certains documents supplémentaires relatifs à la copropriété avant la signature du compromis, notamment :
- Le règlement de copropriété et les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales ;
- Les documents concernant la situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur ;
- Le carnet d’entretien de l’immeuble, qui récapitule les travaux réalisés dans la copropriété ;
- Le diagnostic de la mise en copropriété des immeubles de plus de 15 ans.
“Les procédures en cours doivent être mentionnées, de même que les dettes totales de tous les copropriétaires” précise Maître Criqui, notaire dans le Bas-Rhin. Il est également nécessaire de communiquer les dettes envers des tiers, tels que les prestataires extérieurs qui s’occupent de l’entretien des parties communes ou des espaces verts.
Les éventuelles procédures en cours sont également mentionnées en annexe de l’état daté. Bien que ce document ne soit pas obligatoire comme les autres, il est exigé pour une vente en copropriété. Le syndic se charge de l’établir et il permet à l’acquéreur d’obtenir des informations sur la situation comptable du copropriétaire vendeur vis-à-vis de la copropriété. Il peut être demandé par le notaire ou par le vendeur lui-même.
Dans quels cas une procédure peut-elle être engagée en copropriété ?
Une procédure peut être lancée si un copropriétaire ne paie pas ses charges. “Une mise en demeure d’huissier, qui peut entraîner une vente forcée du lot, peut être initiée pour inciter ce copropriétaire à régler sa situation”, explique Maître Criqui. Si celui-ci ne parvient pas à le faire et que la vente du lot est effectivement réalisée, le syndicat se remboursera sur le prix de vente, proportionnellement aux charges impayées.
Il est également possible d’engager une procédure vis-à-vis de tiers. “Il arrive, par exemple, que la copropriété ait réalisé des travaux faisant l’objet d’un recours”, raconte Maître Criqui. Dans le cas d’un immeuble neuf, une procédure peut être engagée par le biais de l’assurance dommages-ouvrage, dans le cadre de la garantie décennale qui s’applique dans les 10 ans suivant la réception des travaux.
Faut-il renoncer à son achat immobilier en cas de procédure en cours ?
Il est donc essentiel que toutes les informations importantes concernant la copropriété vous soient communiquées, au plus tard lors de la signature du compromis de vente. Vous disposez ensuite de 10 jours pour vous rétracter. “La présence d’une procédure n’implique pas nécessairement un gros risque pour vous”, souligne Maître Criqui. Il est recommandé de demander conseil à votre notaire, qui vous aidera à prendre la meilleure décision. “Une procédure de recouvrement de charges vis-à-vis d’un copropriétaire dans une grande copropriété ne représente pas un gros risque pour l’acquéreur. Au contraire, elle permettra de récupérer les charges impayées.”
En revanche, “l’absence de procédure dans le cas d’un impayé très important, par exemple de l’ordre de 20 ou 30 000 euros, peut susciter une inquiétude légitime.” Il est donc primordial, quel que soit le choix de l’acquéreur, que celui-ci soit conscient des risques encourus s’il rejoint une copropriété en difficulté financière et s’il réalise son achat en toute connaissance de cause.
Impact des procédures en cours sur le prix de vente
Il n’est pas rare de voir un bien immobilier en vente à un prix inférieur à sa valeur marchande. Cela est souvent le signe d’un défaut ou d’une ou plusieurs procédures en cours. Tout dépend également du bien immobilier que vous envisagez d’acheter, de sa localisation et de son prix d’achat (rejoindre une copropriété en difficulté financière peut influencer le prix de vente). À vous de peser le pour et le contre en tant qu’acquéreur informé et éclairé.
