Pourquoi acheter plusieurs appartements lorsque vous avez les moyens d’acquérir un immeuble de rapport ? C’est le Graal des investisseurs, car l’immeuble locatif offre de nombreux avantages, tels que des coûts de fonctionnement maîtrisés et un bon taux de rendement. Cependant, il est essentiel de savoir comment trouver un immeuble de rapport à vendre avec une forte rentabilité. Les Secrets de l’Immo vous livre toutes les réponses !
Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?
Contrairement à un immeuble en copropriété, un immeuble de rapport appartient à un unique propriétaire. Son objectif est de fournir une rentabilité maximale à l’investisseur en divisant l’espace disponible en lots, qui sont ensuite proposés à la location.
La plupart du temps, les immeubles de rapport comprennent un espace commercial. Il vous appartient de décider si vous souhaitez conserver cet espace commercial pour diversifier vos investissements, le transformer en logement ou en espace commun.
Plusieurs options s’offrent à vous :
- Acheter un immeuble de rapport à rénover : ce projet peut être intéressant pour les investisseurs fortement fiscalisés, car la loi permet la déductibilité de certains travaux en location nue ou meublée. Les travaux permettent également de valoriser chaque logement et de les louer à un prix plus élevé, voire de créer de nouvelles surfaces habitables à mettre en location.
- Acheter un immeuble de rapport neuf : cela nécessitera une solide capacité d’emprunt et financière.
- Acheter un immeuble de rapport déjà loué : ce montage peut être idéal pour convaincre les banques de vous financer, car vous connaîtrez déjà le montant des loyers et la rentabilité de l’immeuble de rapport.
Quel est le rendement d’un immeuble de rapport ?
Le rendement d’un immeuble comprenant plusieurs appartements est généralement d’environ 10 %. Pour le calculer, vous devez prendre en compte plusieurs facteurs.
Le prix d’achat de l’immeuble de rapport
Le prix de vente sera bien entendu élevé, surtout à Paris. Cependant, il sera inférieur à celui que vous dépenseriez pour l’achat de plusieurs biens immobiliers individuels. Cette économie est due au marché confidentiel et à l’économie d’échelle sur les frais annexes à la transaction immobilière.
Contrairement au marché des studios meublés, il y a moins de concurrence sur le marché de l’immeuble de rapport à forte rentabilité, ce qui vous permettra de négocier le prix avec le vendeur.
De plus, vous paierez moins de frais d’acquisition avec la vente en bloc d’un immeuble de rapport par rapport à plusieurs logements. Les frais de notaire, les frais bancaires du prêt immobilier, les honoraires de l’agence immobilière et la commission du courtier ne seront payés qu’une seule fois.
Le lieu d’implantation d’un immeuble de rapport à forte rentabilité
Trouver un immeuble de rapport à forte rentabilité dans les zones foncièrement tendues n’est pas une tâche aisée. Face à la pénurie de terrains disponibles et à leur coût élevé, notamment à Paris, il est tentant de se rabattre sur des zones rurales. Cependant, cela présente un risque réel de vacance locative et de difficultés pour la revente.
Il est donc préférable de privilégier des marchés en devenir, comme ceux de l’Île-de-France. Il est également important de réaliser une étude de marché sur les besoins locatifs dans la zone considérée. Si les étudiants ont du mal à se loger, il faudra choisir un bien à proximité des écoles et des campus pour envisager une colocation ou un coliving, par exemple.
Le montant des loyers
Le montant des loyers dépend de l’état général du bien. Ils seront plus élevés en location meublée qu’en location vide. Les dispositifs de défiscalisation tels que la loi Pinel ne vous offriront sans doute pas la rentabilité escomptée, car ils prévoient un plafonnement des loyers.
D’autres dispositifs peuvent être plus pertinents pour votre projet immobilier, comme la loi Malraux, qui vous permet de défiscaliser jusqu’à 30 % du montant des travaux, sans vous imposer de critères de loyer.
Les frais de gestion
L’acquisition d’un immeuble entier vous garantit des frais de gestion réduits. Étant en monopropriété, vous pouvez vous passer d’un syndic et de leurs honoraires exorbitants.
Les dépenses de fonctionnement sont également moins élevées pour un immeuble entier que pour plusieurs appartements individuels. Vous pouvez mutualiser les travaux auprès de vos artisans, ce qui vous permet de bénéficier d’économies d’échelle. Enfin, la taxe foncière sera moins élevée pour l’immeuble que pour plusieurs appartements ou maisons.
Les risques locatifs et le rendement d’un immeuble de rapport
Les risques locatifs tels que les vacances locatives, les impayés de loyers, etc., peuvent nuire au rendement d’un investissement immobilier. Cependant, avec un immeuble de rapport, vous répartissez ces risques entre de nombreux locataires, ce qui les dilue.
La fiscalité de l’immeuble de rapport
Vous serez soumis à l’imposition au régime réel, mais le traitement des déficits fonciers ou des déficits ne sera pas le même selon le modèle de location choisi (location vide ou meublée).
Quelles solutions pour avoir un immeuble de rapport à forte rentabilité ?
Les Secrets de l’Immo propose deux modes de location pour votre recherche d’un immeuble à forte rentabilité : la colocation et le coliving.
L’investissement en colocation
Avec l’investissement en colocation, vous ciblez les étudiants et les jeunes actifs. Habituellement, les investisseurs acquièrent des studios et de petits logements individuels. Cependant, avec un immeuble de rapport, le prix au mètre carré est inférieur à celui des petites surfaces, ce qui est avantageux pour le rendement.
La colocation présente également l’avantage d’inclure une clause de solidarité dans le bail. Ainsi, en cas d’impayés de loyers, vous pouvez demander à chaque colocataire de régler sa part.
De plus, la colocation est généralement proposée en location meublée. C’est un avantage solide pour l’investisseur, qu’il agisse en tant que loueur en meublé professionnel (LMP) ou en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP).
En effet, la loi autorise la déduction de toutes les charges supportées par le propriétaire bailleur, à condition qu’elles soient exposées dans l’intérêt de l’exploitation et justifiées par des factures. Vous pouvez également pratiquer des amortissements en location meublée.
Lorsque vous créez un déficit, celui-ci est :
- Reportable sur les BIC de location meublée pendant 10 ans pour le LMNP.
- Imputable et reportable sur le revenu global sans limitation de montant et pendant 10 ans pour le LMP.
L’investissement en coliving
Le coliving est un autre modèle de location pour ceux qui recherchent un immeuble de rapport à forte rentabilité. À mi-chemin entre la colocation et l’hôtellerie, le coliving propose des espaces privés (chambres, studios ou petites surfaces) et des espaces communs avec des équipements généralement haut de gamme, tels qu’une conciergerie, un spa ou une salle de sport.
Le coliving est encore confidentiel, mais il est de plus en plus populaire. Le nombre de places en coliving a augmenté de 7 % en un an, selon une étude réalisée par BNP Paribas Real Estate. La majorité des projets se trouvent en Île-de-France, comme Ecla à Massy-Palaiseau, Flatmates à Ivry-sur-Seine ou encore La Casa à Neuilly-Plaisance.
Les avantages de ce type d’investissement pour le rendement d’un immeuble de rapport sont les suivants :
- Le coliving attire une clientèle de plus en plus nombreuse, notamment des étudiants, des personnes en mobilité professionnelle, des travailleurs nomades, des familles monoparentales et des expatriés de retour en France.
- Les loyers pratiqués sont supérieurs au prix du marché, justifiés par les équipements proposés.
- L’investisseur bénéficie également du régime fiscal avantageux de la location meublée, sans les contraintes de la gestion locative, qui est confiée à un mandataire.
Où trouver un immeuble de rapport à vendre avec une forte rentabilité ?
Trouver un immeuble de rapport à vendre avec une forte rentabilité est une tâche complexe. Ce type de bien immobilier n’est pas proposé sur les sites d’annonces immobilières grand public, comme Leboncoin.
Les informations circulent plus facilement lorsqu’il s’agit de programmes immobiliers neufs, mais le coût excessif de ce type d’investissement nuira forcément au rendement. Trouver un terrain disponible et faire construire n’est pas non plus la meilleure solution, étant donné les normes de plus en plus contraignantes qu’il faut respecter.
L’idéal est donc de se tourner vers le marché de l’ancien, mais encore faut-il avoir les bons contacts. En effet, les transactions pour ce type de biens se font principalement en off-market. Il est donc nécessaire d’être en relation avec des agences immobilières, des chasseurs d’appartements, des notaires, mais surtout des spécialistes de l’investissement locatif.
Fort de son expertise en matière d’investissement locatif clé en main, Les Secrets de l’Immo vous accompagne à chaque étape de votre projet d’achat d’un immeuble de rapport. Nous avons déjà réalisé avec succès plusieurs projets d’envergure, allant du montage du financement à la réalisation des travaux et à la gestion locative. Contactez-nous dès maintenant pour en savoir plus !
Pourquoi acheter plusieurs appartements lorsque vous avez les moyens d’acquérir un immeuble de rapport ? C’est le Graal des investisseurs, car l’immeuble locatif offre de nombreux avantages, tels que des coûts de fonctionnement maîtrisés et un bon taux de rendement. Cependant, il est essentiel de savoir comment trouver un immeuble de rapport à vendre avec une forte rentabilité. Les Secrets de l’Immo vous livre toutes les réponses !
Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?
Contrairement à un immeuble en copropriété, un immeuble de rapport appartient à un unique propriétaire. Son objectif est de fournir une rentabilité maximale à l’investisseur en divisant l’espace disponible en lots, qui sont ensuite proposés à la location.
La plupart du temps, les immeubles de rapport comprennent un espace commercial. Il vous appartient de décider si vous souhaitez conserver cet espace commercial pour diversifier vos investissements, le transformer en logement ou en espace commun.
Plusieurs options s’offrent à vous :
- Acheter un immeuble de rapport à rénover : ce projet peut être intéressant pour les investisseurs fortement fiscalisés, car la loi permet la déductibilité de certains travaux en location nue ou meublée. Les travaux permettent également de valoriser chaque logement et de les louer à un prix plus élevé, voire de créer de nouvelles surfaces habitables à mettre en location.
- Acheter un immeuble de rapport neuf : cela nécessitera une solide capacité d’emprunt et financière.
- Acheter un immeuble de rapport déjà loué : ce montage peut être idéal pour convaincre les banques de vous financer, car vous connaîtrez déjà le montant des loyers et la rentabilité de l’immeuble de rapport.
Quel est le rendement d’un immeuble de rapport ?
Le rendement d’un immeuble comprenant plusieurs appartements est généralement d’environ 10 %. Pour le calculer, vous devez prendre en compte plusieurs facteurs.
Le prix d’achat de l’immeuble de rapport
Le prix de vente sera bien entendu élevé, surtout à Paris. Cependant, il sera inférieur à celui que vous dépenseriez pour l’achat de plusieurs biens immobiliers individuels. Cette économie est due au marché confidentiel et à l’économie d’échelle sur les frais annexes à la transaction immobilière.
Contrairement au marché des studios meublés, il y a moins de concurrence sur le marché de l’immeuble de rapport à forte rentabilité, ce qui vous permettra de négocier le prix avec le vendeur.
De plus, vous paierez moins de frais d’acquisition avec la vente en bloc d’un immeuble de rapport par rapport à plusieurs logements. Les frais de notaire, les frais bancaires du prêt immobilier, les honoraires de l’agence immobilière et la commission du courtier ne seront payés qu’une seule fois.
Le lieu d’implantation d’un immeuble de rapport à forte rentabilité
Trouver un immeuble de rapport à forte rentabilité dans les zones foncièrement tendues n’est pas une tâche aisée. Face à la pénurie de terrains disponibles et à leur coût élevé, notamment à Paris, il est tentant de se rabattre sur des zones rurales. Cependant, cela présente un risque réel de vacance locative et de difficultés pour la revente.
Il est donc préférable de privilégier des marchés en devenir, comme ceux de l’Île-de-France. Il est également important de réaliser une étude de marché sur les besoins locatifs dans la zone considérée. Si les étudiants ont du mal à se loger, il faudra choisir un bien à proximité des écoles et des campus pour envisager une colocation ou un coliving, par exemple.
Le montant des loyers
Le montant des loyers dépend de l’état général du bien. Ils seront plus élevés en location meublée qu’en location vide. Les dispositifs de défiscalisation tels que la loi Pinel ne vous offriront sans doute pas la rentabilité escomptée, car ils prévoient un plafonnement des loyers.
D’autres dispositifs peuvent être plus pertinents pour votre projet immobilier, comme la loi Malraux, qui vous permet de défiscaliser jusqu’à 30 % du montant des travaux, sans vous imposer de critères de loyer.
Les frais de gestion
L’acquisition d’un immeuble entier vous garantit des frais de gestion réduits. Étant en monopropriété, vous pouvez vous passer d’un syndic et de leurs honoraires exorbitants.
Les dépenses de fonctionnement sont également moins élevées pour un immeuble entier que pour plusieurs appartements individuels. Vous pouvez mutualiser les travaux auprès de vos artisans, ce qui vous permet de bénéficier d’économies d’échelle. Enfin, la taxe foncière sera moins élevée pour l’immeuble que pour plusieurs appartements ou maisons.
Les risques locatifs et le rendement d’un immeuble de rapport
Les risques locatifs tels que les vacances locatives, les impayés de loyers, etc., peuvent nuire au rendement d’un investissement immobilier. Cependant, avec un immeuble de rapport, vous répartissez ces risques entre de nombreux locataires, ce qui les dilue.
La fiscalité de l’immeuble de rapport
Vous serez soumis à l’imposition au régime réel, mais le traitement des déficits fonciers ou des déficits ne sera pas le même selon le modèle de location choisi (location vide ou meublée).
Quelles solutions pour avoir un immeuble de rapport à forte rentabilité ?
Les Secrets de l’Immo propose deux modes de location pour votre recherche d’un immeuble à forte rentabilité : la colocation et le coliving.
L’investissement en colocation
Avec l’investissement en colocation, vous ciblez les étudiants et les jeunes actifs. Habituellement, les investisseurs acquièrent des studios et de petits logements individuels. Cependant, avec un immeuble de rapport, le prix au mètre carré est inférieur à celui des petites surfaces, ce qui est avantageux pour le rendement.
La colocation présente également l’avantage d’inclure une clause de solidarité dans le bail. Ainsi, en cas d’impayés de loyers, vous pouvez demander à chaque colocataire de régler sa part.
De plus, la colocation est généralement proposée en location meublée. C’est un avantage solide pour l’investisseur, qu’il agisse en tant que loueur en meublé professionnel (LMP) ou en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP).
En effet, la loi autorise la déduction de toutes les charges supportées par le propriétaire bailleur, à condition qu’elles soient exposées dans l’intérêt de l’exploitation et justifiées par des factures. Vous pouvez également pratiquer des amortissements en location meublée.
Lorsque vous créez un déficit, celui-ci est :
- Reportable sur les BIC de location meublée pendant 10 ans pour le LMNP.
- Imputable et reportable sur le revenu global sans limitation de montant et pendant 10 ans pour le LMP.
L’investissement en coliving
Le coliving est un autre modèle de location pour ceux qui recherchent un immeuble de rapport à forte rentabilité. À mi-chemin entre la colocation et l’hôtellerie, le coliving propose des espaces privés (chambres, studios ou petites surfaces) et des espaces communs avec des équipements généralement haut de gamme, tels qu’une conciergerie, un spa ou une salle de sport.
Le coliving est encore confidentiel, mais il est de plus en plus populaire. Le nombre de places en coliving a augmenté de 7 % en un an, selon une étude réalisée par BNP Paribas Real Estate. La majorité des projets se trouvent en Île-de-France, comme Ecla à Massy-Palaiseau, Flatmates à Ivry-sur-Seine ou encore La Casa à Neuilly-Plaisance.
Les avantages de ce type d’investissement pour le rendement d’un immeuble de rapport sont les suivants :
- Le coliving attire une clientèle de plus en plus nombreuse, notamment des étudiants, des personnes en mobilité professionnelle, des travailleurs nomades, des familles monoparentales et des expatriés de retour en France.
- Les loyers pratiqués sont supérieurs au prix du marché, justifiés par les équipements proposés.
- L’investisseur bénéficie également du régime fiscal avantageux de la location meublée, sans les contraintes de la gestion locative, qui est confiée à un mandataire.
Où trouver un immeuble de rapport à vendre avec une forte rentabilité ?
Trouver un immeuble de rapport à vendre avec une forte rentabilité est une tâche complexe. Ce type de bien immobilier n’est pas proposé sur les sites d’annonces immobilières grand public, comme Leboncoin.
Les informations circulent plus facilement lorsqu’il s’agit de programmes immobiliers neufs, mais le coût excessif de ce type d’investissement nuira forcément au rendement. Trouver un terrain disponible et faire construire n’est pas non plus la meilleure solution, étant donné les normes de plus en plus contraignantes qu’il faut respecter.
L’idéal est donc de se tourner vers le marché de l’ancien, mais encore faut-il avoir les bons contacts. En effet, les transactions pour ce type de biens se font principalement en off-market. Il est donc nécessaire d’être en relation avec des agences immobilières, des chasseurs d’appartements, des notaires, mais surtout des spécialistes de l’investissement locatif.
Fort de son expertise en matière d’investissement locatif clé en main, Les Secrets de l’Immo vous accompagne à chaque étape de votre projet d’achat d’un immeuble de rapport. Nous avons déjà réalisé avec succès plusieurs projets d’envergure, allant du montage du financement à la réalisation des travaux et à la gestion locative. Contactez-nous dès maintenant pour en savoir plus !
