Vous êtes propriétaire de votre résidence principale et souhaitez vous lancer dans l’investissement locatif ? Pour réussir ce projet immobilier, il est essentiel de définir vos objectifs, de prêter attention à la fiscalité et de sélectionner soigneusement votre futur locataire. Alors, comment bien commencer votre investissement locatif ? Les Secrets de l’Immo vous donne quelques conseils.
Définissez vos objectifs pour un investissement immobilier réussi
Avant de vous lancer, il est primordial d’élaborer votre profil d’investisseur et de définir vos objectifs. Si vous n’êtes pas familier avec le domaine de l’investissement immobilier, une formation en immobilier peut être judicieuse pour mieux maîtriser les notions indispensables.
Interrogez-vous sur votre stratégie d’investissement. Souhaitez-vous acquérir un bien immobilier pour obtenir un rendement maximal ? Ou bien constituer un patrimoine à transmettre à vos héritiers ? Les réponses à ces questions vous permettront d’affiner votre projet et de choisir un logement, un type de location et un régime fiscal adapté.
Prenez en compte la fiscalité avant de vous lancer
La fiscalité aura un impact sur la rentabilité de votre investissement locatif, puisque les revenus locatifs générés seront taxés par le fisc. Deux options s’offrent à vous : le régime micro et le régime réel.
Les régimes micro
Il existe deux types de régimes micro, selon que vous choisissez de faire de la location vide ou de la location meublée. Ces régimes sont applicables si les revenus locatifs n’excèdent pas 15 000 euros. Ils ne vous permettent pas de déduire vos charges, mais vous offrent à la place un abattement. Cet abattement est de 30 % en location vide, 50 % en location meublée et 71 % en meublé de tourisme.
Le régime réel
Le régime réel est particulièrement intéressant pour débuter en investissement locatif, car il vous permet de déduire les charges de vos revenus fonciers (location vide) ou de vos bénéfices industriels et commerciaux (location meublée). Vous pouvez ainsi déduire les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété, les primes d’assurance, etc.
Si vos dépenses sont supérieures à vos recettes, vous pouvez créer un déficit foncier que vous pouvez reporter soit sur votre revenu global, soit sur les revenus de même catégorie.
Le régime réel est donc adapté lorsque vos charges excèdent les abattements du régime micro ou si vous êtes fortement fiscalisé.
Les dispositifs de défiscalisation
Impossible de parler de fiscalité immobilière sans aborder les dispositifs de défiscalisation. Vous avez forcément entendu parler de la célèbre loi Pinel, mais sachez qu’il existe d’autres dispositifs, tels que le dispositif Denormandie (Pinel ancien), la loi Malraux, le dispositif Censi-Bouvard ou encore la défiscalisation des Monuments Historiques. Tous ces dispositifs vous permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt, ce qui peut être un levier intéressant pour augmenter la rentabilité de votre investissement locatif.
Interrogez-vous sur votre capacité d’emprunt
La capacité d’emprunt pour un investissement locatif correspond au montant maximum que la banque acceptera de vous prêter en fonction de vos revenus, de vos charges et de votre apport. Vos mensualités doivent être adaptées pour ne pas dépasser un taux d’endettement de 35 %.
Concernant l’apport nécessaire, sachez qu’il est possible d’emprunter sans apport pour financer un investissement locatif, mais il sera plus difficile de tendre vers l’autofinancement de votre investissement dans ce cas.
Une fois que vous connaissez le montant maximum que vous pouvez emprunter, vous pouvez définir l’envergure de votre investissement. Que ce soit l’achat d’un deux-pièces, l’investissement en colocation pour cibler les étudiants, l’achat d’un rez-de-chaussée pour les personnes âgées ou handicapées, ou les familles avec de jeunes enfants, à vous de choisir.
Demandez-vous quel type de prêt souscrire
Vous avez le choix entre un prêt amortissable et un prêt in fine pour financer l’achat d’un bien immobilier.
Le prêt amortissable consiste à rembourser chaque mois une partie du capital emprunté. Le système d’amortissement fait que vous remboursez une part plus importante d’intérêts que de capital en début de remboursement, puis la situation s’inverse.
Il est possible de différer le remboursement d’un prêt amortissable, ce qui peut vous permettre d’optimiser la trésorerie de votre investissement, en utilisant par exemple ce délai pour réaliser des travaux dans le logement avant de le mettre en location.
Le prêt in fine fonctionne différemment. En effet, le remboursement du capital s’effectue en une seule fois à la fin du prêt. Les autres mensualités sont composées uniquement d’intérêts. Ce type de prêt présente un avantage fiscal, puisqu’il vous permet de déduire davantage d’intérêts tout au long de la durée de remboursement.
Choisissez entre location vide et location meublée
En location vide, vous vous engagez pour une durée minimale de 3 ans. Généralement, les locataires restent plus longtemps dans ce type de logement, qu’ils ont la possibilité de meubler et de décorer selon leurs goûts. Cela limite le nombre de changements de locataires et le risque de vacance locative. Toutefois, l’abattement en régime micro est moins avantageux qu’en location meublée, et les charges déductibles en régime réel sont limitées par la loi.
En location meublée, vous attirez principalement des étudiants, des personnes en mobilité professionnelle et des jeunes actifs. La durée du bail peut varier de 1 mois en cas de bail mobilité à 1 an pour une location meublée classique, en passant par 9 mois pour un bail étudiant.
Vous avez le choix entre deux statuts : loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP). Ces statuts vous permettent de pratiquer des amortissements, en plus de la déduction des charges, que ce soit en LMNP ou en LMP. De plus, les dépenses déductibles ne sont pas limitées par la loi. En tant que LMP, le déficit foncier peut être imputé sur le revenu global et reporté pendant 6 ans.
Faites le choix entre achat dans l’ancien et achat dans le neuf
Le marché de l’ancien offre une grande variété de biens à des prix plus bas que dans le neuf. En revanche, les frais de notaire sont plus élevés dans l’ancien que dans le neuf.
Avec un investissement dans l’ancien, il est probable que vous deviez effectuer des travaux. Un conseil sur ce point : prenez le temps et l’argent nécessaires pour remettre le bien au goût du jour. Cela attirera davantage de locataires potentiels qui souhaiteront rester dans les lieux. Vous limiterez ainsi les risques de rotation des locataires, de vacances et de carences locatives. N’oubliez pas que certaines dépenses de travaux peuvent être déduites des revenus fonciers et des bénéfices industriels et commerciaux.
Sélectionnez soigneusement l’emplacement du bien
L’emplacement est crucial en immobilier. Il doit être choisi en fonction de plusieurs critères :
- Votre public cible : si vous visez les étudiants, vous devrez investir dans une ville qui abrite une université ou des grandes écoles ;
- Les commodités à proximité : cela dépendra également de votre public cible. Les jeunes actifs rechercheront plutôt des lieux de loisirs, tels que des cinémas, des bars ou des restaurants. Les familles seront plutôt intéressées par des écoles, des crèches et des transports en commun ;
- Le prix du marché : le prix d’achat affecte la rentabilité de votre investissement. Investir à Paris peut être une excellente idée, mais il faut être conscient que le temps nécessaire pour rentabiliser votre investissement sera plus long que si vous choisissez d’investir à Nanterre, par exemple ;
- La tension locative : cela fait référence à la situation où la demande de logements locatifs est supérieure à l’offre. En investissant dans des villes où la tension locative est élevée, vous avez de grandes chances de trouver rapidement un locataire.
Et enfin, pensez dès maintenant à la revente lorsque vous choisissez l’emplacement du logement. La plus-value est également un élément important dans le calcul de la rentabilité nette de votre investissement !
Déterminez le montant du loyer et des charges
Un loyer trop élevé peut décourager les locataires potentiels, tandis qu’un loyer trop bas peut ne pas générer suffisamment de rendement.
Pour avoir une idée des loyers pratiqués, prenez le temps d’étudier le marché sur des sites comme SeLoger, consultez les bases de données de l’INSEE, ou demandez l’avis d’un agent immobilier.
Notez que la réévaluation des loyers, en particulier dans les zones où l’offre de logements est limitée, est strictement encadrée par la loi. N’oubliez donc pas d’inclure une clause de révision dans le contrat de location !
Sélectionnez soigneusement le locataire
La crainte principale des propriétaires bailleurs est d’avoir un locataire qui ne paie pas son loyer. Soyez rassuré, seuls 2 % des propriétaires sont confrontés à des impayés de loyer.
Pour limiter ce risque, étudiez attentivement le dossier du locataire, qui doit comporter des fiches de paie et un avis d’imposition. Un candidat en CDI ou fonctionnaire, gagnant au moins trois fois le montant du loyer, sera privilégié. N’oubliez pas de demander une caution !
En outre, vous pouvez vous protéger contre les différents risques locatifs en souscrivant une assurance contre les loyers impayés ou une assurance contre les vacances locatives.
Si toutes ces étapes vous semblent trop complexes ou consommatrices de temps, l’investissement locatif clé en main proposé par les Secrets de l’Immo peut vous simplifier la vie. De la sélection du bien à la gestion locative, en passant par la réalisation de travaux de qualité, nous nous occupons de tout pour vous.
Alors, prêt à vous lancer dans l’investissement locatif ? Suivez ces conseils et n’hésitez pas à faire appel aux Secrets de l’Immo pour vous accompagner dans votre projet immobilier !
Vous êtes propriétaire de votre résidence principale et souhaitez vous lancer dans l’investissement locatif ? Pour réussir ce projet immobilier, il est essentiel de définir vos objectifs, de prêter attention à la fiscalité et de sélectionner soigneusement votre futur locataire. Alors, comment bien commencer votre investissement locatif ? Les Secrets de l’Immo vous donne quelques conseils.
Définissez vos objectifs pour un investissement immobilier réussi
Avant de vous lancer, il est primordial d’élaborer votre profil d’investisseur et de définir vos objectifs. Si vous n’êtes pas familier avec le domaine de l’investissement immobilier, une formation en immobilier peut être judicieuse pour mieux maîtriser les notions indispensables.
Interrogez-vous sur votre stratégie d’investissement. Souhaitez-vous acquérir un bien immobilier pour obtenir un rendement maximal ? Ou bien constituer un patrimoine à transmettre à vos héritiers ? Les réponses à ces questions vous permettront d’affiner votre projet et de choisir un logement, un type de location et un régime fiscal adapté.
Prenez en compte la fiscalité avant de vous lancer
La fiscalité aura un impact sur la rentabilité de votre investissement locatif, puisque les revenus locatifs générés seront taxés par le fisc. Deux options s’offrent à vous : le régime micro et le régime réel.
Les régimes micro
Il existe deux types de régimes micro, selon que vous choisissez de faire de la location vide ou de la location meublée. Ces régimes sont applicables si les revenus locatifs n’excèdent pas 15 000 euros. Ils ne vous permettent pas de déduire vos charges, mais vous offrent à la place un abattement. Cet abattement est de 30 % en location vide, 50 % en location meublée et 71 % en meublé de tourisme.
Le régime réel
Le régime réel est particulièrement intéressant pour débuter en investissement locatif, car il vous permet de déduire les charges de vos revenus fonciers (location vide) ou de vos bénéfices industriels et commerciaux (location meublée). Vous pouvez ainsi déduire les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété, les primes d’assurance, etc.
Si vos dépenses sont supérieures à vos recettes, vous pouvez créer un déficit foncier que vous pouvez reporter soit sur votre revenu global, soit sur les revenus de même catégorie.
Le régime réel est donc adapté lorsque vos charges excèdent les abattements du régime micro ou si vous êtes fortement fiscalisé.
Les dispositifs de défiscalisation
Impossible de parler de fiscalité immobilière sans aborder les dispositifs de défiscalisation. Vous avez forcément entendu parler de la célèbre loi Pinel, mais sachez qu’il existe d’autres dispositifs, tels que le dispositif Denormandie (Pinel ancien), la loi Malraux, le dispositif Censi-Bouvard ou encore la défiscalisation des Monuments Historiques. Tous ces dispositifs vous permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt, ce qui peut être un levier intéressant pour augmenter la rentabilité de votre investissement locatif.
Interrogez-vous sur votre capacité d’emprunt
La capacité d’emprunt pour un investissement locatif correspond au montant maximum que la banque acceptera de vous prêter en fonction de vos revenus, de vos charges et de votre apport. Vos mensualités doivent être adaptées pour ne pas dépasser un taux d’endettement de 35 %.
Concernant l’apport nécessaire, sachez qu’il est possible d’emprunter sans apport pour financer un investissement locatif, mais il sera plus difficile de tendre vers l’autofinancement de votre investissement dans ce cas.
Une fois que vous connaissez le montant maximum que vous pouvez emprunter, vous pouvez définir l’envergure de votre investissement. Que ce soit l’achat d’un deux-pièces, l’investissement en colocation pour cibler les étudiants, l’achat d’un rez-de-chaussée pour les personnes âgées ou handicapées, ou les familles avec de jeunes enfants, à vous de choisir.
Demandez-vous quel type de prêt souscrire
Vous avez le choix entre un prêt amortissable et un prêt in fine pour financer l’achat d’un bien immobilier.
Le prêt amortissable consiste à rembourser chaque mois une partie du capital emprunté. Le système d’amortissement fait que vous remboursez une part plus importante d’intérêts que de capital en début de remboursement, puis la situation s’inverse.
Il est possible de différer le remboursement d’un prêt amortissable, ce qui peut vous permettre d’optimiser la trésorerie de votre investissement, en utilisant par exemple ce délai pour réaliser des travaux dans le logement avant de le mettre en location.
Le prêt in fine fonctionne différemment. En effet, le remboursement du capital s’effectue en une seule fois à la fin du prêt. Les autres mensualités sont composées uniquement d’intérêts. Ce type de prêt présente un avantage fiscal, puisqu’il vous permet de déduire davantage d’intérêts tout au long de la durée de remboursement.
Choisissez entre location vide et location meublée
En location vide, vous vous engagez pour une durée minimale de 3 ans. Généralement, les locataires restent plus longtemps dans ce type de logement, qu’ils ont la possibilité de meubler et de décorer selon leurs goûts. Cela limite le nombre de changements de locataires et le risque de vacance locative. Toutefois, l’abattement en régime micro est moins avantageux qu’en location meublée, et les charges déductibles en régime réel sont limitées par la loi.
En location meublée, vous attirez principalement des étudiants, des personnes en mobilité professionnelle et des jeunes actifs. La durée du bail peut varier de 1 mois en cas de bail mobilité à 1 an pour une location meublée classique, en passant par 9 mois pour un bail étudiant.
Vous avez le choix entre deux statuts : loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou loueur en meublé professionnel (LMP). Ces statuts vous permettent de pratiquer des amortissements, en plus de la déduction des charges, que ce soit en LMNP ou en LMP. De plus, les dépenses déductibles ne sont pas limitées par la loi. En tant que LMP, le déficit foncier peut être imputé sur le revenu global et reporté pendant 6 ans.
Faites le choix entre achat dans l’ancien et achat dans le neuf
Le marché de l’ancien offre une grande variété de biens à des prix plus bas que dans le neuf. En revanche, les frais de notaire sont plus élevés dans l’ancien que dans le neuf.
Avec un investissement dans l’ancien, il est probable que vous deviez effectuer des travaux. Un conseil sur ce point : prenez le temps et l’argent nécessaires pour remettre le bien au goût du jour. Cela attirera davantage de locataires potentiels qui souhaiteront rester dans les lieux. Vous limiterez ainsi les risques de rotation des locataires, de vacances et de carences locatives. N’oubliez pas que certaines dépenses de travaux peuvent être déduites des revenus fonciers et des bénéfices industriels et commerciaux.
Sélectionnez soigneusement l’emplacement du bien
L’emplacement est crucial en immobilier. Il doit être choisi en fonction de plusieurs critères :
- Votre public cible : si vous visez les étudiants, vous devrez investir dans une ville qui abrite une université ou des grandes écoles ;
- Les commodités à proximité : cela dépendra également de votre public cible. Les jeunes actifs rechercheront plutôt des lieux de loisirs, tels que des cinémas, des bars ou des restaurants. Les familles seront plutôt intéressées par des écoles, des crèches et des transports en commun ;
- Le prix du marché : le prix d’achat affecte la rentabilité de votre investissement. Investir à Paris peut être une excellente idée, mais il faut être conscient que le temps nécessaire pour rentabiliser votre investissement sera plus long que si vous choisissez d’investir à Nanterre, par exemple ;
- La tension locative : cela fait référence à la situation où la demande de logements locatifs est supérieure à l’offre. En investissant dans des villes où la tension locative est élevée, vous avez de grandes chances de trouver rapidement un locataire.
Et enfin, pensez dès maintenant à la revente lorsque vous choisissez l’emplacement du logement. La plus-value est également un élément important dans le calcul de la rentabilité nette de votre investissement !
Déterminez le montant du loyer et des charges
Un loyer trop élevé peut décourager les locataires potentiels, tandis qu’un loyer trop bas peut ne pas générer suffisamment de rendement.
Pour avoir une idée des loyers pratiqués, prenez le temps d’étudier le marché sur des sites comme SeLoger, consultez les bases de données de l’INSEE, ou demandez l’avis d’un agent immobilier.
Notez que la réévaluation des loyers, en particulier dans les zones où l’offre de logements est limitée, est strictement encadrée par la loi. N’oubliez donc pas d’inclure une clause de révision dans le contrat de location !
Sélectionnez soigneusement le locataire
La crainte principale des propriétaires bailleurs est d’avoir un locataire qui ne paie pas son loyer. Soyez rassuré, seuls 2 % des propriétaires sont confrontés à des impayés de loyer.
Pour limiter ce risque, étudiez attentivement le dossier du locataire, qui doit comporter des fiches de paie et un avis d’imposition. Un candidat en CDI ou fonctionnaire, gagnant au moins trois fois le montant du loyer, sera privilégié. N’oubliez pas de demander une caution !
En outre, vous pouvez vous protéger contre les différents risques locatifs en souscrivant une assurance contre les loyers impayés ou une assurance contre les vacances locatives.
Si toutes ces étapes vous semblent trop complexes ou consommatrices de temps, l’investissement locatif clé en main proposé par les Secrets de l’Immo peut vous simplifier la vie. De la sélection du bien à la gestion locative, en passant par la réalisation de travaux de qualité, nous nous occupons de tout pour vous.
Alors, prêt à vous lancer dans l’investissement locatif ? Suivez ces conseils et n’hésitez pas à faire appel aux Secrets de l’Immo pour vous accompagner dans votre projet immobilier !
