Vous souhaitez mettre votre bien en location en Belgique, que ce soit une maison ou un appartement ? Pour éviter les problèmes avec votre locataire, il est préférable de prendre quelques précautions. En plus de cela, vous devez vous conformer à des obligations légales en constante augmentation. Bien que certaines règles diffèrent selon la région où se trouve votre bien, il existe toutefois une série de règles communes que vous devez connaître. Voici donc les conseils essentiels pour mettre un bien en location sans passer par un agent immobilier.
1. L’état du logement et les obligations légales
Exigences de sécurité, salubrité et habitabilité
Dans un premier temps, votre logement doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d’habitabilité. Il doit respecter les normes d’hygiène, de sécurité et de confort, notamment en ce qui concerne l’étanchéité, les installations électriques, etc.
Certificat de performance énergétique
Ensuite, vous devez faire établir un certificat de performance énergétique par un certificateur agréé. Le certificat PEB (Performance Energétique des Bâtiments) est essentiel pour les locataires potentiels et les propriétaires. Il indique la consommation d’énergie théorique du bâtiment et les améliorations possibles.
Détecteur de fumée obligatoire
Il est également de votre responsabilité de placer un détecteur de fumée dans le logement loué. Que ce soit dans un logement neuf ou nécessitant des travaux de rénovation, les détecteurs de fumée sont obligatoires.
2. Autorisation préalable pour louer
Droit de louer sans autorisation préalable
En tant que propriétaire ou usufruitier d’un logement, vous avez généralement le droit de le mettre en location sans obtenir d’autorisation préalable d’une autorité quelconque.
Attestation particulière de la commune
Cependant, dans certains cas, il peut être nécessaire de présenter une attestation spécifique délivrée par la commune, moyennant paiement.
3. Fixation du loyer
Loyer libre dans les trois régions
Au départ, vous avez la liberté de fixer le loyer selon votre choix. C’est le cas dans les trois régions. Toutefois, en Wallonie et en Flandre, les autorités proposent un outil en ligne pour déterminer un loyer équitable.
Loyer de référence à Bruxelles-Capitale
Dans la région de Bruxelles-Capitale, depuis 2021, le bail doit mentionner le loyer réel ainsi que le loyer de référence du bien pour lutter contre les loyers excessifs. Ce loyer de référence est calculé en fonction de divers critères tels que la localisation, la superficie, le niveau de confort, etc. Bien que vous ne soyez pas obligé de respecter ce loyer de référence, tout dépassement de 20 % peut être contesté par le locataire comme excessif.
Mention du prix de la location dans les annonces
Vous êtes tenu d’indiquer le prix de la location et les charges communes dans toutes les annonces sous peine d’amende.
Indexation annuelle du loyer
Une fois le loyer fixé dans le contrat de bail, vous ne pouvez pas le modifier pendant la durée de la location. Toutefois, vous pouvez l’indexer chaque année. Pour connaître le taux d’augmentation autorisé, vous pouvez consulter un module de calcul en ligne.
4. Sélection du locataire
En principe, vous êtes libre de choisir votre locataire, mais vous ne pouvez pas demander n’importe quelles informations. Vous devez utiliser des critères objectifs tels que la capacité à payer le loyer et la composition du ménage par rapport à la surface du logement. La discrimination est strictement interdite.
5. Contenu du contrat de location
La loi impose certaines mentions minimales dans le contrat de location. Si vous avez des conventions particulières avec le locataire, il est préférable de les ajouter en annexe.
6. Importance de l’état des lieux
Un état des lieux précis est essentiel pour évaluer l’état de votre bien lors de l’entrée et de la sortie du locataire. Cela vous permet de demander une indemnisation en cas de dommages.
7. Durée du bail
Il est possible de conclure un bail à court terme d’une durée maximale de 3 ans. Si ce n’est pas le cas, la durée du bail est généralement de 9 ans, mais le locataire peut le résilier à tout moment moyennant un préavis de trois mois.
8. Garantie locative
Il est recommandé d’exiger une garantie locative pour vous prémunir contre d’éventuels dommages causés par le locataire. Le montant de cette garantie varie selon la région.
9. Enregistrement du bail
Vous devez enregistrer le bail dans le registre officiel du bureau d’enregistrement local dans un délai de deux mois. Le non-respect de cette obligation peut entraîner une amende.
10. Assurance de l’immeuble loué
Le locataire est généralement responsable en cas d’incendie, mais vous pouvez exiger qu’il souscrive une assurance habitation. En Wallonie et en Flandre, cette assurance est obligatoire pour tous les locataires.
En suivant ces conseils, vous pourrez mettre votre bien en location en toute confiance, tout en respectant les obligations légales. N’oubliez pas de vous renseigner sur les spécificités de la région où se trouve votre bien pour éviter les erreurs.
