Lorsque l’on investit en tant que loueur en meublé professionnel (LMNP), la revente n’est pas toujours une considération immédiate. Pourtant, lorsque cela est fait correctement, la revente peut permettre au propriétaire d’obtenir une plus-value intéressante. Voici quelques conseils pour bien revendre votre bien en LMNP tout en maximisant vos bénéfices.
1- Choisissez le bon professionnel
La vente d’une propriété LMNP classique ne nécessite pas les mêmes contraintes que la revente d’un bien situé dans une résidence de services. C’est pourquoi il est essentiel de trouver dès le départ le bon professionnel qui saura bien vendre votre bien. Dans le cas d’une location meublée non professionnelle classique, vous avez la possibilité de faire appel à une agence immobilière ou de vous occuper vous-même de la vente.
Cependant, dans le cas d’un bien en résidence gérée, vous devez prendre davantage de précautions. Trois options s’offrent à vous :
- Publier des annonces sur des sites spécialisés ou généralistes.
- Faire appel à une société spécialisée dans la revente de ce type de bien.
- Vendre directement votre bien au gestionnaire, s’il est intéressé.
En choisissant le bon professionnel dès le départ, vous vous assurez d’attirer l’acheteur approprié et de réaliser une vente rapide.
2- Trouvez le bon moment pour vendre
Le timing est également crucial pour une revente efficace et lucrative. Avant d’entamer les démarches pour revendre votre bien LMNP, renseignez-vous sur l’état du marché locatif en LMNP. Bien que la location meublée soit constamment recherchée, le marché connaît parfois des fluctuations.
Attention, si votre investissement concerne un bien en résidence de services soumis à la loi Censi-Bouvard, vous devez attendre la fin de l’engagement de 9 ans avant d’envisager la revente. En effet, pour éviter de devoir rembourser à l’administration fiscale la réduction d’impôt que vous avez reçue, il est obligatoire de conserver le bien pendant 9 ans.
3- Estimez le prix de vente adéquat et évitez une plus-value excessive
Trouver le juste prix n’est pas toujours facile. Un professionnel peut estimer la valeur de votre bien et vous donner une idée du prix de vente idéal. Cependant, ce qui distingue un bien LMNP d’un logement vide classique est la rentabilité. Il ne faut pas négliger ce paramètre, car il peut influencer le prix de vente, mais cela peut aussi avoir des conséquences sur la durée de vente ou le montant de la plus-value. Il s’agit donc d’un arbitrage personnel à réaliser.
Il est conseillé de conserver votre bien en LMNP afin de profiter des avantages fiscaux du dispositif. En moyenne, les biens LMNP ne sont pas revendus avant 13 ans après leur acquisition. Toutefois, certains propriétaires peuvent souhaiter se séparer de leur bien en raison d’imprévus ou pour financer de nouveaux projets d’investissement. Lorsque vous ne êtes pas contraint par le statut Censi-Bouvard, vous pouvez conserver votre titre fiscal et votre bien aussi longtemps que vous le souhaitez. La revente d’un bien en LMNP offre de belles opportunités financières aux propriétaires. Par exemple, en 2021, 10% des transactions avec le statut Censi-Bouvard ont permis aux vendeurs de vendre leur bien à un prix plus élevé que leur prix d’achat. Du côté des résidences étudiantes, plus vous conservez votre bien longtemps, plus sa valorisation sera importante, ce qui entraînera une plus-value conséquente. Il est donc essentiel de prendre le temps d’analyser et de comprendre le marché avant de fixer le prix de vente de votre bien en LMNP.
4- Mettez en valeur votre bien
Pour attirer les acheteurs potentiels, il est essentiel que le logement LMNP que vous vendez soit bien entretenu. Souvent, les vendeurs ne prennent pas le temps de rafraîchir leur bien avant de le mettre sur le marché. C’est une erreur, surtout si le logement meublé est loué depuis plusieurs années. En réalisant quelques réparations, en donnant un coup de peinture aux murs ou en changeant quelques éléments du mobilier, vous pouvez faire la différence lors de la vente.
Attention, il n’est pas nécessaire d’entreprendre de gros travaux de rénovation, mais plutôt de réaliser les petits travaux d’entretien souvent remis à plus tard. Pour cela, établissez un budget que vous ne dépasserez pas. L’objectif est de vendre votre bien et donc de gagner de l’argent, pas d’en perdre. Profitez de la mise en vente pour inspecter attentivement votre logement et identifier tous les problèmes mineurs à corriger. Votre locataire peut également être un allié précieux dans cette tâche fastidieuse. Vivant quotidiennement dans le bien, il pourra vous faire gagner du temps en signalant les éventuels problèmes.
5- Respectez les règles concernant le bail de location
Sauf pour les biens en résidence de services soumis à la loi Censi-Bouvard, qui engagent le propriétaire pour une durée de 9 ans, les autres logements LMNP peuvent être revendus à tout moment. Cependant, il existe des règles à respecter concernant la revente et le bail de location.
Il est déconseillé de rompre le bail avec un gestionnaire avant la mise en vente. Cette décision pourrait vous causer de nombreux problèmes lors de la revente. En effet, un bail en cours est un excellent argument de vente pour un bien LMNP.
De plus, évitez de vendre votre bien juste avant la fin du bail. Cette situation peut décourager de nombreux acheteurs potentiels. Il est préférable de revendre votre bien LMNP en début ou en cours de bail. De plus, il est courant que l’exploitant souhaite ajouter de nouvelles conditions lors du renouvellement du bail, et les investisseurs expérimentés le savent. Il est donc préférable d’éviter cette situation qui pourrait retarder la revente faute d’acheteur.
Peut-on vendre un bien LMNP déjà loué ?
Il est tout à fait possible de revendre un logement LMNP en cours de bail de location, qu’il fasse partie d’une résidence de services ou non. Vous devez simplement informer votre locataire de la vente de l’appartement et lui communiquer les coordonnées de l’acquéreur.
Comment convaincre un potentiel acheteur ?
Pour vendre un bien en LMNP et convaincre les candidats à l’acquisition, il est essentiel de préparer un dossier clair et précis sur le montage financier de l’opération. Les revenus locatifs, les avantages fiscaux du statut de défiscalisation, etc. Plus les éléments seront détaillés, plus les futurs acheteurs pourront se projeter dans l’acquisition du bien en LMNP et comprendre ses avantages.
Comment revendre un bien LMNP en résidence de services ?
Lorsqu’un propriétaire décide de vendre un logement LMNP en résidence de services, il doit avoir respecté son engagement de location de 9 ans. Si ce n’est pas le cas et que le bien est vendu avant la fin de cette période prévue par le dispositif Censi-Bouvard, des pénalités fiscales devront être payées en fonction du nombre d’années restantes.
