Comprendre les frais facturés par un syndic professionnel
Un syndic de copropriété professionnel facture des honoraires pour prendre en charge les tâches de gestion des lots. Les tarifs d’un syndic de copropriété varient considérablement d’un prestataire à l’autre, mais il est essentiel de les mettre en perspective avec la qualité des services proposés pour une comparaison équitable. Chaque copropriétaire peut d’ailleurs effectuer une comparaison des offres de différents syndics et demander qu’une proposition soit présentée lors de la prochaine assemblée générale.
Comment sont fixés les honoraires d’un syndic de copropriété ?
Depuis la loi de 1986, les rémunérations d’un syndic sont libres. Elles sont déterminées par le syndic et approuvées par le syndicat des copropriétaires lors de l’assemblée générale. Ces honoraires sont soumis à une clause régissant leur augmentation annuelle.
Cette augmentation ne peut pas être arbitraire. La clause doit fixer le niveau d’augmentation des honoraires en fonction d’un indice existant, tel que l’indice du coût de la construction par exemple. Pour plus d’informations, cliquez ici.
« La loi ALUR est en vigueur depuis 2015. »
La loi ALUR était censée simplifier la lisibilité des contrats types et des diverses prestations, ainsi que garantir un cadre strict pour les relations entre copropriétaires et syndic. Cependant, aujourd’hui, la loi ALUR, qui devait mettre fin aux mauvaises pratiques des syndics et réduire les honoraires, semble manquer d’efficacité.
Rassurez-vous, il est toutefois facile de changer de syndic.
Les différents types d’honoraires du syndic de copropriété
Les honoraires du syndic se divisent en deux catégories : les honoraires de gestion courante et les honoraires facturés pour les prestations exceptionnelles.
Chaque syndic calcule le montant de ses honoraires en fonction de plusieurs critères :
- Le nombre de lots dans l’immeuble
- Le niveau d’exigence et de service
- Les travaux à venir
- La difficulté de recouvrement des charges
- Le cahier des charges établi par le conseil syndical
- L’état de l’immeuble
- Les impayés de charges
- Le nombre d’équipements communs (chauffage, ascenseur, gardien d’immeuble, etc.)
- La taille des espaces communs
Le coût d’un syndic de copropriété dépend de :
- 60% de la masse salariale
- 25% des frais généraux
- 15% de la rémunération liée aux investissements, à la direction et aux bénéfices
Les honoraires varient généralement entre 150€ TTC par lot et par an pour les copropriétés les plus importantes sans difficultés, et 250€ TTC pour les copropriétés de taille moyenne mais présentant certaines difficultés. Les tarifs peuvent atteindre jusqu’à 300€ TTC pour les petites copropriétés qui rencontrent des problèmes d’entretien importants.
On observe également une augmentation des tarifs des syndics de copropriété ces derniers temps, retrouvez toutes les informations sur cet article proposé par Les Echos ici.
Les alternatives pour réduire les honoraires
Pour réduire les honoraires du syndic, il est possible d’opter pour un syndic en ligne. Cette solution est généralement choisie par les petites copropriétés dont la gestion est moins complexe que celle des grandes copropriétés comprenant des centaines de lots.
Bien évidemment, avec un coût moins élevé, les prestations d’un syndic en ligne ne seront pas identiques à celles d’un syndic professionnel. Si vous passez d’un syndic traditionnel à un syndic en ligne, il faut s’attendre à une baisse significative du suivi de la copropriété.
« Le syndic en ligne peut être géographiquement très éloigné. »
Cela signifie qu’aucun représentant du syndic en ligne ne se rendra sur place pour suivre les travaux, ne sera présent lors de l’assemblée générale annuelle ou ne se déplacera en cas d’urgence exceptionnelle. Pour toutes ces missions, ce sont généralement les copropriétaires présents sur place, souvent le conseil syndical, qui jouent le rôle de référent et qui transmettent les informations.
Choisir un syndic en ligne implique également le risque de changer fréquemment d’interlocuteur et de rencontrer une réactivité limitée face à vos demandes.
Cependant, cette option permet tout de même une baisse significative du coût du syndic, avec une moyenne sur le marché d’environ 100€ d’honoraires hors taxe par lot et par an.
Qu’en est-il du coût d’un syndic bénévole ?
Un syndic bénévole est un copropriétaire qui assure la gestion de la copropriété. Cependant, aussi volontaire soit-il, le syndic bénévole ne possède pas les compétences multiples requises pour assurer le bon fonctionnement d’une copropriété. Il devra généralement être assisté par des professionnels tels qu’un comptable ou un juriste.
« Le niveau d’exigence envers le syndic bénévole ne peut pas être le même qu’envers un syndic professionnel.»
Le syndic bénévole est rémunéré pour les heures qu’il consacre à la gestion de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires doit également prendre en charge les frais annexes engagés, tels qu’une ligne téléphonique, la papeterie, l’assurance responsabilité civile du syndic bénévole (qui, bien qu’optionnelle, est fortement recommandée) et autres dépenses diverses.
Le syndic bénévole reste une option viable pour les très petites copropriétés, à condition qu’aucun événement exceptionnel ne se produise.
Comment changer de syndic ?
Si le coût d’un syndic est un critère de choix important, il n’est pas le seul déterminant pour les copropriétaires. En effet, des études récentes ont révélé que la qualité des services était la principale préoccupation de la grande majorité des syndicats de copropriétaires.
« Une mise en concurrence annuelle du syndic est imposée par la loi ALUR. »
Cependant, que ce soit pour des raisons tarifaires, qualitatives ou pour respecter l’obligation de mise en concurrence annuelle, il est possible de changer de syndic. Nous mettons à votre disposition notre comparateur de syndics qui vous aidera à trouver les offres les plus adaptées à votre situation.
Basé sur un algorithme développé en interne, notre comparateur de syndics analyse les propositions des syndics référencés, les avis des clients, ainsi que les coûts, afin de vous proposer la solution qui vous convient le mieux.
