Les taux de prêt immobilier en 2021 : comparaison des taux actuels

Depuis trois ans maintenant, il est plus facile que jamais d’acheter un bien immobilier grâce à des prêts hypothécaires. Les taux sont historiquement bas, à peine supérieurs à 1 %, et les encours des banques ne cessent d’augmenter. Découvrez notre comparatif des meilleurs taux de prêt immobilier sur le marché, les facteurs déterminant votre taux de crédit immobilier, une analyse des tendances du marché et enfin les clés pour réduire votre taux de crédit immobilier.

Comparatif des meilleurs taux de crédit immobilier

Le meilleur moyen d’obtenir le meilleur taux de crédit immobilier sur le marché est de comparer et de mettre en concurrence toutes les banques. Notre comparatif est à votre disposition pour comparer les offres actuelles du marché.

1. Le premier comparatif tient compte du taux débiteur ou taux nominal des banques. Il s’agit du taux appliqué au prêt et qui permet de calculer le montant des intérêts.
2. Le deuxième comparatif concerne le TAEG (Taux Annuel Effectif Global) : il inclut tous les frais annexes tels que le taux d’assurance, les garanties, les frais de dossier, etc.

Meilleurs taux de prêt immobilier – taux débiteur

Les taux débiteurs nominaux affichés par les banques ou obtenus à partir de simulations sur les sites internet des banques pour un emprunt de 200 000 € sur 10, 15, 20 et 25 ans. Profil de l’emprunteur : emprunteur seul, âgé de 30 ans, sans apport, en CDI.

*Taux affichés sur les sites officiels des banques ou obtenus à partir de simulations. Données à jour au 27/03/2020.

Meilleurs taux de prêt immobilier – TAEG

TAEG obtenu à partir d’une simulation sur le site internet des banques pour un emprunt de 200 000 € sur 10, 15, 20 et 25 ans. Profil de l’emprunteur : emprunteur seul, âgé de 30 ans, sans apport, en CDI.

*Taux affichés sur les sites officiels des banques ou obtenus à partir de simulations. Données à jour au 27/03/2020.

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Taux débiteur et TAEG : quelles différences ?

Qu’est-ce que le taux débiteur ou taux nominal ?

Dans le cadre d’un crédit immobilier, le taux débiteur, également appelé taux nominal, est le taux qui est directement appliqué au montant emprunté (hors frais annexes) et qui permet de calculer les intérêts d’un prêt.

Les composantes du taux d’intérêt débiteur des banques sont :

• Le loyer de l’argent (taux directeur de la BCE)
• Les frais de gestion (marge de la banque)
• Une commission

Le montant des intérêts constituera alors la rémunération du prêteur.

Qu’est-ce que le TAEG ?

Le TAEG, Taux Annuel Effectif Global, est un taux “global” ou “tout compris” qui inclut le taux débiteur et tous les autres frais annexes tels que le taux d’assurance, les frais de dossier, les frais de tenue de compte, les garanties obligatoires, etc.

Le TAEG est calculé en fonction des éléments présents dans le dossier de demande de prêt, ainsi que de l’âge et de l’état de santé de l’emprunteur. Le prêteur évaluera la capacité d’emprunt et le taux d’endettement de l’emprunteur.

C’est ce taux qui doit être pris en compte lors de la comparaison des offres des banques, car il inclut tous les éléments qui devront être déboursés lors de la souscription du prêt.

Le montant du TAEG est fixé librement par l’organisme prêteur, mais il ne peut pas dépasser le seuil de l’usure ou taux d’usure.

Qu’est-ce que le taux d’usure ?

Le taux d’usure est le TAEG maximal qui peut être appliqué à un crédit. Il est fixé par la Banque de France, défini par tranche de montant et révisé trimestriellement. Ce seuil vise à protéger les emprunteurs contre d’éventuels abus des prêteurs.

Ainsi, un prêt accordé avec un taux excédant de plus du tiers le taux effectif moyen pratiqué sur le trimestre précédent est considéré comme un taux usuraire. Cette pratique est passible de sanctions.

Les facteurs qui influencent les taux de crédit immobilier

L’apport personnel

L’apport personnel est la somme initiale que l’investisseur peut apporter. Il est essentiel dans un projet immobilier et surtout pour prétendre à un crédit. L’apport initial est fixé au minimum à 10 % du coût total de l’opération. Plus la somme initiale est importante (autour de 20 % – 30 %), plus vous pouvez bénéficier de taux d’intérêt compétitifs.

Bien que très rare, il est possible de contracter un emprunt sans apport personnel à condition de démontrer une solvabilité suffisante.

Le profil de l’acquéreur

Ce paramètre est évalué par la banque au moyen d’un système de scoring. Il s’agit de l’évaluation détaillée de votre dossier d’emprunt. Chaque banque dispose de son propre scoring, ce qui explique les différences entre les conditions d’emprunt d’une banque à une autre. Le scoring prend en compte de nombreux critères tels que la situation professionnelle (contrat de travail, ancienneté, secteur d’activité, etc.), la situation personnelle (âge, état de santé, situation maritale, enfants à charge, etc.), la situation du logement (propriétaire, locataire, hébergé à titre gratuit), et la situation financière et bancaire (charges courantes, éventuelles pensions à verser, capacité d’épargne, remboursement de crédits en cours, etc.).

La zone d’acquisition

Dans une moindre mesure, la zone d’acquisition peut avoir une influence sur le taux d’emprunt. Il est possible de solliciter les banques mutualistes d’une autre région que celle où vous souhaitez acquérir un bien.

Facteurs indépendants du profil de l’emprunteur

Le premier paramètre indépendant du profil de l’emprunteur est le taux de financement sur les marchés. La durée est le second paramètre. Plus la durée est longue, plus le taux d’intérêt est élevé car la prime de risque est plus importante. Par conséquent, le coût de l’emprunt est également plus élevé.

Taux d’assurance emprunteur de prêt immobilier

L’assurance emprunteur de crédit immobilier, bien que facultative, est incontournable lors de la souscription d’un prêt. Elle est incluse dans le TAEG des crédits immobiliers.

Définition de l’assurance emprunteur

L’assurance emprunteur du crédit immobilier permet de garantir le remboursement des échéances de prêt en cas d’incapacité de la part de l’emprunteur. Elle couvre le décès, la perte totale et irréversible d’autonomie, l’invalidité permanente totale ou partielle, l’incapacité temporaire de travail et la perte d’emploi. Selon le sinistre et le niveau de couverture, la dette restant due à la date du sinistre peut être soldée en partie ou en intégralité.

Le montant de l’assurance de prêt est calculé grâce à un taux, le TAEA (Taux Annuel Effectif d’Assurance).

Où souscrire l’assurance emprunteur ?

L’assurance emprunteur de crédit immobilier est systématiquement proposée par l’organisme prêteur au moment de la souscription du prêt. Il est également possible de souscrire l’assurance de prêt immobilier auprès d’un organisme différent du prêteur, à condition que le niveau de couverture soit au moins équivalent à celui du prêteur. Il est toujours possible de changer de contrat d’assurance chaque année après la souscription du prêt, grâce à la loi Hamon de 2014.

Comparatif des taux d’assurance emprunteur de prêt immobilier

TAEA affiché par les banques ou obtenu à partir de simulations sur les sites internet des banques pour un emprunt de 200 000 € sur 10, 15, 20 et 25 ans. Profil de l’emprunteur : emprunteur seul, âgé de 30 ans, sans apport, en CDI.

*Taux affichés sur les sites officiels des banques ou obtenus à partir de simulations. Données à jour au 27/03/2020.

Taux fixe et taux variable : que choisir ?

Taux variable

Un prêt à taux variable signifie que le taux d’intérêt varie en fonction d’un indice de référence, généralement l’Euribor. L’Euribor est le taux de référence du marché monétaire en zone euro. Les taux d’intérêt des prêts à taux variable sont indexés sur l’Euribor, auxquels une marge de la banque est ajoutée. Les prêts à taux variable sont plus intéressants pour les crédits de court terme avec un taux fixe les premières années.

Taux semi-fixe

Le taux semi-fixe se réfère à l’alternance d’une période à taux fixe et d’une période à taux variable. Ce type de prêt est destiné aux personnes souhaitant revendre rapidement leur bien avant que le taux variable ne s’applique pleinement.

Taux fixe

Les taux fixes sont largement choisis par les emprunteurs lors de la souscription d’un crédit immobilier. Le taux est connu à l’avance et offre stabilité et sécurité. Avec les taux historiquement bas actuels, il est vivement conseillé d’opter pour un taux fixe.

Faire baisser le taux de son prêt immobilier

En cas de baisse des taux, il peut être intéressant de procéder au rachat de crédit ou à la renégociation de son prêt immobilier. Cependant, il est important de prendre en compte tous les frais engendrés par ces opérations pour évaluer leur rentabilité.

Le rachat de crédit

Le rachat de crédit consiste à faire racheter son crédit par une banque concurrente pour bénéficier de taux plus compétitifs. Cette opération engendre des frais qu’il faut prendre en compte, tels que les frais de dossier, les garanties bancaires et les frais de remboursement anticipé.

La renégociation

La renégociation consiste à négocier avec sa banque une baisse du taux d’intérêt appliqué au crédit. Cette opération est moins coûteuse que le rachat de crédit, mais la réduction du taux sera moins importante. il est essentiel de préparer la négociation et de présenter des offres concurrentes pour augmenter ses chances de succès.

Les clés pour faire racheter ou renégocier son prêt immobilier

Avant de procéder au rachat ou à la renégociation de son prêt immobilier, il est important de se poser les bonnes questions.

1. Quand renégocier son prêt ? Il est préférable de procéder au rachat ou à la renégociation en début de contrat, lorsque les intérêts représentent une part importante des mensualités et que le capital restant à rembourser est d’au moins 70 000 €.
2. Pour quel taux le rachat doit-il être jugé intéressant ? Le différentiel de taux doit être d’environ 1 point pour couvrir les frais annexes liés à l’opération.
3. Le taux est-il le seul paramètre de négociation ? L’assurance emprunteur est également un élément de négociation important. Il est conseillé de comparer les offres et de présenter la meilleure offre à sa banque lors de la négociation.

La tendance des taux immobiliers

Les taux d’emprunt immobilier sont actuellement historiquement bas. Il est intéressant d’étudier l’évolution des taux sur les 30 dernières années pour comprendre les cycles et déterminer le bon moment pour acheter.

Évolution des taux immobiliers sur les 30 dernières années

• Début des années 90 : taux moyen d’emprunt d’environ 9 %
• Milieu des années 90 : baisse des taux, perte de 4 points entre 1992 et 1999
• Milieu des années 2000 : taux d’environ 3,50 % en 2006
• 2007 : suite à la crise des subprimes, hausse des taux jusqu’à atteindre 5 % fin 2008
• 2009 : baisse des taux à environ 2 %, légèrement supérieur à 1 % actuellement

Quels taux de prêt immobilier prévoir dans les années à venir ?

Il est difficile de prévoir avec certitude les taux de prêt immobilier dans les années à venir. Cependant, il est peu probable qu’ils baissent significativement, compte tenu des recommandations du Haut Conseil de la Stabilité Financière visant à limiter l’insolvabilité des emprunteurs.

FAQ – Taux de prêt immobilier

1. Quels sont les meilleurs taux de prêt immobilier ?
   Le taux de crédit immobilier dépend du profil de l’emprunteur, de la durée de l’emprunt et de son montant. Il est préférable de comparer les TAEG pour un emprunt de 200 000 € sur 15 ans, avec un profil d’emprunteur trentenaire. Exemples de meilleurs taux :

• BforBank : 1,16 %
• Fortuneo : 1,37 %
• Boursorama Banque : 1,65 %

2. Peut-on emprunter sans apport ?
   Les banques exigent généralement un apport personnel, mais il est possible d’obtenir un prêt sans apport en ayant un profil solide (emploi stable ou CDI, capacité d’épargne, etc.).
3. Quelles sont les clauses les plus importantes à analyser dans un contrat de prêt ?
   Il est essentiel de lire attentivement toutes les clauses du contrat de prêt, notamment le taux d’intérêt (débiteur et TAEG), les garanties bancaires, l’assurance emprunteur et les éventuelles possibilités de suspension ou de transfert du prêt.
4. Comment choisir entre un taux variable et un taux fixe ?
   En raison des taux historiquement bas, il est recommandé de choisir un taux fixe qui offre stabilité et sécurité à l’emprunteur.
5. Comment est déterminé le taux d’intérêt appliqué par les banques ?
   Le taux d’intérêt est calculé en fonction du coût de refinancement, des frais de fonctionnement, de la prime de risque et de la marge de la banque.

En conclusion, pour obtenir le meilleur taux de prêt immobilier, il est essentiel de comparer les offres des banques, de prendre en compte les différents frais annexes et de négocier avec sa banque. Les taux d’intérêt étant actuellement historiquement bas, c’est le moment idéal pour réaliser un projet immobilier. N’oubliez pas de lire attentivement toutes les clauses du contrat de prêt et de prendre en compte tous les éléments liés à l’emprunt.