L’actualité récente a révélé que de nombreux propriétaires sont aujourd’hui privés de la jouissance et de la libre disposition de leur bien immobilier. Des personnes, communément appelées “squatteurs”, s’introduisent dans leur logement sans aucun droit ou titre légal. Il peut également s’agir d’occupants qui persistent dans les lieux malgré la résiliation de leur bail par décision judiciaire ou par congé du bailleur.
Dans ces situations, si les occupants “sans droit ni titre” ne partent pas spontanément, le propriétaire est contraint d’entamer une procédure d’expulsion pour récupérer son logement. Dans cet article, nous vous présenterons brièvement les principales étapes de cette procédure.
Le déroulement de la procédure d’expulsion
L’expulsion d’une personne qui n’a pas le droit d’occuper un bien immobilier est une mesure d’exécution forcée qui ne peut être mise en œuvre qu’après avoir suivi une procédure judiciaire clairement définie.
Tout d’abord, en raison de la gravité de cette mesure, l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre doit être ordonnée par une décision de justice. Depuis le 1er janvier 2020, la demande d’expulsion doit être introduite devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire du lieu où se situe l’immeuble. Vous devrez préciser les motifs de votre demande et demander, le cas échéant, une indemnité pour la période d’occupation illégale.
Une fois en possession d’un titre exécutoire ordonnant l’expulsion de la personne concernée, vous devrez demander à un Huissier de justice d’envoyer un “commandement de quitter les lieux”. En principe, lorsque l’expulsion concerne un lieu habité par la personne concernée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’après un délai de deux mois suivant la signification de ce commandement. Cependant, le juge peut réduire ou supprimer ce délai pour les personnes qui se sont introduites dans les lieux par voies de fait, sans jamais avoir disposé d’un titre régulier (les squatteurs).
Le juge peut également accorder des délais renouvelables aux occupants dont l’expulsion a été ordonnée, lorsque leur relogement ne peut se faire dans des conditions normales. Dans ce cas, la durée de ces délais sera déterminée en tenant compte de la bonne ou mauvaise foi de l’occupant, des situations respectives de ce dernier et du propriétaire, ainsi que des efforts que l’occupant a faits pour se reloger.
Ce n’est qu’à l’issue de ce délai de deux mois, éventuellement réduit ou prolongé par le juge, que l’expulsion forcée de l’occupant sans droit ni titre peut avoir lieu. L’Huissier de justice peut alors, avec l’autorisation préalable du préfet, demander l’intervention des forces de l’ordre pour contraindre la personne expulsée à quitter les lieux. Cependant, cette dernière étape ne peut être réalisée qu’à certaines périodes de l’année en raison de l’existence d’une “trêve hivernale”.
La matérialité de l’expulsion à l’épreuve de la trêve hivernale
Afin de protéger la santé et la sécurité des occupants sans droit ni titre, le législateur a prévu qu’en principe, aucune mesure d’expulsion forcée ne peut avoir lieu entre le 1er novembre de chaque année et le 31 mars de l’année suivante. En 2020 et 2021, en raison de la crise sanitaire, cette trêve hivernale a exceptionnellement été prolongée jusqu’au 31 mai.
Cependant, cette période de protection ne s’applique pas aux squatteurs, c’est-à-dire aux personnes qui se sont introduites dans le logement par voies de fait. Elle ne s’applique pas non plus lorsque le relogement des occupants peut être assuré dans des conditions suffisantes pour répondre à leurs besoins familiaux. Surtout, elle n’empêche en aucun cas les propriétaires de mettre en œuvre une procédure d’expulsion dans les autres cas.
Bien que l’expulsion en elle-même ne puisse pas avoir lieu pendant cette période de protection, les propriétaires peuvent entamer la procédure d’expulsion à tout moment. Cependant, son exécution sera reportée à la fin de la trêve hivernale.
Comme vous pouvez le constater, la procédure d’expulsion de l’occupant sans droit ni titre est relativement complexe et sa durée peut varier en fonction de nombreux critères. Cependant, elle n’est pas insurmontable et peut s’avérer indispensable pour permettre à certains propriétaires de retrouver la pleine disposition de leur logement.
Dans le cadre de la mise en œuvre de cette procédure d’expulsion, ainsi que dans tout litige pouvant survenir avec vos locataires, la société pluriprofessionnelle d’exercice SR CONSEIL dispose de l’expérience et des compétences nécessaires pour vous conseiller et vous accompagner.
