La réalisation de diagnostics immobiliers est désormais obligatoire pour la location ou la vente d’un bien. Mais saviez-vous que cela n’a pas toujours été le cas ? Dans cet article, nous vous plongeons dans l’histoire des diagnostics immobiliers et leurs évolutions au fil du temps.
À l’origine des diagnostics immobiliers
Le premier diagnostic immobilier voit le jour en 1996 avec la loi Carrez. Cette loi, votée en décembre 1996 et appliquée à partir de juin 1997, impose la mesure de la superficie des lots en copropriété. À cette époque, la préoccupation énergétique n’était pas encore d’actualité. L’objectif principal était d’informer les acquéreurs sur la superficie exacte du bien immobilier situé dans une copropriété.
Découvrez l’interview de Gilles Carrez pour les 25 ans de la Loi Carrez :
Ce premier diagnostic visait déjà à fournir une meilleure information aux acquéreurs, un objectif qui sera repris par les diagnostics ultérieurs. En 2009, la loi Boutin complète la loi Carrez en imposant la mention de la superficie pour la location d’un bien.
Les diagnostics plomb et amiante pour une meilleure protection
Les préoccupations sanitaires font leur entrée dans le monde des diagnostics immobiliers avec les diagnostics plomb et amiante. Le diagnostic plomb devient obligatoire à la fin des années 90, en 1998 pour être précis. Son champ d’action sera précisé et étendu en 2006. Quant à l’amiante, son utilisation a été interdite en France en 1997. Dès 1996, l’obligation de repérage des flocages et calorifugeages est instaurée. Par la suite, le diagnostic amiante devient obligatoire, bien que de manière embryonnaire.
En 2002, il devient nécessaire de réaliser un diagnostic amiante avant la démolition des bâtiments. À partir de 2007, les diagnostiqueurs doivent être certifiés pour réaliser ce diagnostic. Le diagnostic amiante avant travaux fait son apparition en 2005 pour assurer la protection des travailleurs. En 2013, le “Dossier amiante – parties privatives” est introduit. Au fil des années 2000, de nombreuses obligations nouvelles sont instaurées pour les vendeurs et les bailleurs.
Le DPE ou diagnostic de performance énergétique
Au cours des années 2000, les préoccupations écologiques et énergétiques deviennent centrales. C’est dans ce contexte que le Diagnostic de performance énergétique (DPE) voit le jour. Mis en place en réponse au Plan Climat de l’époque, ce diagnostic est aujourd’hui l’un des plus connus. En 2006, il devient obligatoire pour la vente d’un bien immobilier.
À partir de 2007, il s’applique également aux constructions neuves et aux biens destinés à la location. Le DPE consiste à attribuer une évaluation énergétique aux logements, de A pour les plus économiques à G pour les plus énergivores. Son but est d’informer les propriétaires, les acquéreurs ou les locataires sur la consommation énergétique du logement et de les inciter à mettre en place des mesures d’économie d’énergie. Le développement du DPE s’inscrit également dans le cadre des normes de construction, à commencer par la RT 2005, puis la RT 2012.
En 2021, la méthodologie du DPE évolue pour le rendre plus opposable. L’étiquette énergétique est modifiée et le rapport devient plus pédagogique.
En 2023, l’Audit énergétique règlementaire devient progressivement obligatoire lors de la vente de maisons individuelles et de bâtiments collectifs d’habitation en monopropriété. Ce dispositif concerne les biens classés F et G à partir d’avril 2023, les biens classés E à partir de janvier 2025, et les biens classés D à partir de janvier 2034. En complément du DPE, l’audit énergétique permet aux propriétaires de bénéficier de scénarios de travaux réalisables pour améliorer les performances énergétiques et environnementales de leur bien.
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Les autres diagnostics immobiliers
D’autres diagnostics immobiliers sont également obligatoires :
Diagnostic de l’état parasitaire du logement
La réalisation de ce diagnostic est obligatoire depuis 1999 dans les zones contaminées identifiées par la préfecture.
État des risques naturels et technologiques
Ce diagnostic voit le jour en 2006. En 2013, il est complété par l’État des risques miniers, qui est aujourd’hui l’État des risques et pollutions (ERP).
Diagnostics gaz et électricité
Le diagnostic gaz est introduit en 2007, suivi du diagnostic électricité en 2009. Ces deux diagnostics sont obligatoires lors d’une vente immobilière si les installations ont plus de 15 ans. Depuis 2018, ils doivent également être annexés au contrat de bail de tout type de logement.
L’essentiel de l’histoire des diagnostics
Voici les principales étapes de l’évolution des diagnostics immobiliers :
- 1996 : mise en place de la loi Carrez et du repérage des calorifugeages et flocages (pour l’amiante)
- 1998 : premier diagnostic plomb (ERAP)
- 1999 : diagnostic de l’état parasitaire selon la zone
- 2003 : obligation d’une attestation de compétence amiante pour devenir diagnostiqueur immobilier (abrogée depuis)
- 2005 : certification des diagnostiqueurs (obligatoire à partir de 2007), création du Dossier de diagnostic, apparition du diagnostic amiante avant travaux
- 2006 : deuxième diagnostic plomb (CREP), DPE vente, État des risques naturels et technologiques (ERNT) devenu ERP
- 2007 : diagnostic gaz et DPE pour les constructions neuves et locations
- 2009 : diagnostic électricité
- 2011 : diagnostic assainissement non collectif
- 2013 : nouveau DPE, dossier amiante des parties privatives, nouvelle attestation de compétence amiante
- 2021 : évolution du DPE
- 2023 : introduction de l’audit énergétique règlementaire
Comme vous pouvez le constater, les diagnostics visent à protéger les acquéreurs et les locataires. Ils se sont développés, multipliés et ont gagné en technicité au fil du temps. Les diagnostiqueurs immobiliers doivent donc constamment mettre à jour leurs connaissances théoriques et pratiques. Une formation initiale ne suffit pas. La certification pour les différents diagnostics immobiliers exige une capacité d’adaptation aux nouvelles exigences techniques et législatives. Le métier de diagnostiqueur est en constante évolution, au rythme des lois et de l’émergence de nouvelles obligations.
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