Lorsque l’on parle de financement à 100 % pour l’achat d’une maison, cela signifie qu’il est possible d’obtenir un prêt immobilier sans apport personnel. Dans ce cas, la banque finance l’intégralité du prix d’achat, ainsi que les frais annexes tels que les frais de notaire et les frais d’inscription hypothécaire. Bien que certaines banques proposent cette option, seuls quelques emprunteurs ont la chance de bénéficier d’un financement à 100 % pour leur maison ou appartement. Cet article explique ce qu’il faut savoir sur ce type de financement.
Qu’est-ce que le financement à 100 % ?
Un financement à 100 % ne concerne pas seulement le montant du prêt pour l’achat ou la construction d’un bien immobilier, mais également les frais annexes. Ces frais comprennent :
- Les frais d’agence immobilière
- Les honoraires du notaire
- Les frais d’inscription hypothécaire
- Les droits de mutation (communément appelés “frais de notaire”)
Avantages et inconvénients du financement à 100 % pour l’immobilier
Un exemple de comparaison directe : financement à 100 % vs financement avec apport personnel
L’exemple suivant montre dans quelle mesure un financement à 100 % peut être avantageux. Supposons un achat d’un appartement d’une valeur de 150 000 euros. De plus, le taux d’intérêt en 2018 est très bas, mais augmente considérablement d’ici 2025 – expliquant ainsi le taux effectif plus élevé.
Résultats de l’analyse : En optant pour un financement à 100 % en 2018, malgré le surplus d’intérêts, le solde restant dû après la période de taux fixe de 10 ans est de 98 298 euros. En revanche, le prêt contracté en 2025 est soumis à des taux d’intérêt plus élevés, qui annulent l’avantage de l’apport personnel de 15 000 euros. Après la période de taux fixe de 10 ans, le solde restant dû est supérieur de 10 462 euros (soit 108 760 euros). Il est donc démontré que le financement à 100 % débuté en 2018 est le choix le plus judicieux sur le plan économique.
Pourquoi les banques appliquent-elles des taux d’intérêt plus élevés aux prêts immobiliers sans apport ?
Les prêts immobiliers à 100 % représentent un risque plus élevé pour les banques. En général, les banques commencent à appliquer des taux d’intérêt plus élevés lorsque le montant du prêt représente plus de 80 % du prix d’achat ou de construction. Dans le cas d’un financement à 110 %, qui inclut également les frais annexes, un supplément de risque est appliqué en fonction de la situation financière de l’emprunteur, de la valeur du bien immobilier et d’autres facteurs personnels.
Cette majoration de risque est justifiée par le fait que si la banque finance également les frais annexes, son engagement dépasse la valeur pure du bien immobilier. En cas de saisie immobilière, la banque serait donc responsable de ces coûts supplémentaires. Le supplément de risque protège la banque de l’écart attendu entre le produit de la vente aux enchères et le solde restant dû du prêt.
Qui peut bénéficier d’un financement à 100 % ?
Les banques sélectionnent les emprunteurs pour un financement à 100 % selon des critères stricts. Elles se réfèrent souvent à la “règle des 40 %”. Selon cette règle, les emprunteurs sont éligibles si leurs mensualités de remboursement ne représentent pas plus de 40 % de leurs revenus mensuels. Si d’autres prêts sont en cours, tels que des prêts automobiles, des prêts vacances, des prêts meubles, cette mensualité est prise en compte. En pratique, cela signifie que la somme de tous les prêts ne doit pas dépasser le seuil de 40 %. Cela limite le montant maximum du prêt et signifie que les candidats à un financement à 100 % ont besoin d’un revenu relativement élevé.
Exemple : Pour une maison financée à 200 000 euros, un taux d’intérêt de 3 % et un taux de remboursement initial de 3,5 %, la mensualité s’élève à 1 083 euros. Cela signifie que le revenu net mensuel doit être d’au moins 2 707 euros.
Les banques attendent-elles un remboursement élevé ?
Les banques attendent des emprunteurs qui souhaitent financer leur bien immobilier sans apport qu’ils effectuent des remboursements élevés. En conjonction avec la règle des 40 %, le taux de remboursement fixe une autre limite pour le montant de la mensualité. Fondamentalement, la banque souhaite accorder un financement à 100 % de préférence à des clients disposant d’un revenu élevé et stable.
Les emprunteurs doivent-ils avoir une excellente cote de crédit ?
Le registre des incidents de paiement de la Schufa (Association pour la protection du crédit général) joue un rôle important dans l’attribution d’un financement à 100 %. En principe, le registre ne doit comporter aucun incident de paiement.
Plus le score est élevé, plus il est facile d’obtenir un prêt pour un financement à 100 %. Outre le score, d’autres facteurs issus du rapport de la Schufa sont pris en compte. Cependant, chaque banque a ses propres critères et évalue les informations du registre de la Schufa selon ses propres règles.
Quelle est l’importance de l’emplacement et de l’équipement du bien immobilier dans un financement à 100 % ?
Les agents immobiliers savent que l’emplacement est un facteur crucial dans l’évaluation d’un bien immobilier. Cela vaut également pour un financement à 100 %. La maison ou l’appartement représente la principale garantie pour la banque. Les biens situés dans les meilleures zones ont beaucoup plus de chances d’obtenir un financement à 100 % que les biens situés dans des zones moins attractives. En effet, les biens situés dans des zones prisées sont beaucoup plus faciles à vendre – c’est ce qui intéresse la banque.
L’équipement est également important. Un appartement confortablement équipé dans une bonne zone aura une demande plus élevée sur le marché qu’un appartement simplement équipé. C’est aussi un argument convaincant pour les banques.
Quelle banque envisager pour un financement à 100 % sans apport personnel ?
Il n’y a pas de règle générale quant à la banque qui propose un financement à 100 % pour un bien immobilier. De plus, les banques peuvent à tout moment modifier leur gamme de produits et supprimer ou ajouter un financement à 100 %. Le meilleur moyen est d’utiliser un calculateur de prêt immobilier qui propose l’option de financement à 100 %. Vous entrez les données nécessaires et obtenez un aperçu de toutes les banques prêtes à soutenir un financement immobilier sans apport personnel.
En alternative, il est également intéressant de se renseigner auprès de sa propre banque. Celle-ci connaît la situation financière de ses clients. Un aspect important est que la banque connaît en détail la stabilité des revenus de ses clients et dispose d’un historique commun avec le candidat au financement à 100 % :
- A-t-il déjà remboursé régulièrement des prêts par le passé ?
- Son compte est-il souvent à découvert, ou dispose-t-il toujours d’un solde suffisant ?
- Quel est son style de vie, quelles dépenses le client effectue-t-il ?
Les banques peuvent lire ces réponses grâce aux mouvements sur le compte. Cela affecte l’évaluation du risque.
6 conseils pour un financement à 100 %
- Veillez à être sans dettes à l’avance.
- Évaluez le taux d’endettement de vos prêts en cours en fonction de votre revenu net. La somme de vos prêts actuels et du prêt envisagé ne doit pas dépasser 40 % de votre revenu mensuel.
- Vérifiez votre rapport de solvabilité auprès de la SCHUFA et corrigez toute erreur éventuelle. Il est utile de compléter les informations afin que la banque puisse prendre une décision en se basant sur des informations complètes et de qualité.
- Lors de votre demande de prêt, faites preuve de transparence en fournissant à la banque toutes les informations demandées.
- Les banques ont pour objectif de réaliser des transactions rentables. Les emprunteurs sont donc conseillés de bien se préparer et de se familiariser avec les termes et le fonctionnement des financements bancaires. Les emprunteurs informés donnent une impression sérieuse et fiable, ce qui rassure le gestionnaire de crédit quant à la compréhension de l’emprunteur du financement à 100 %.
- Si possible, financez vous-même les frais annexes. Cela réduit le taux d’intérêt, car le supplément de risque est éliminé. De plus, le montant du prêt diminue, et avec lui la charge mensuelle.
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