L’emplacement d’une propriété est un critère crucial à prendre en compte lors de l’achat d’un bien immobilier. En effet, plus la région est prospère, plus les prix seront élevés. Les habitants de Munich en savent quelque chose, car depuis un certain temps, les maisons y sont les plus chères, ainsi qu’à Wiesbaden et Heidelberg. Dans ces villes, vous devrez débourser jusqu’à dix fois plus pour une maison que dans la ville la moins chère parmi les 100 plus grandes villes allemandes, à Zwickau.
Une meilleure localisation, une valeur plus stable
Ce constat est également valable pour les appartements. Les nouveaux logements se construisent principalement dans les zones économiquement dynamiques et les lieux touristiques. Il est clair que plus la localisation est favorable, plus la valeur de la propriété sera stable et donc plus chère. L’emplacement est le critère de qualité le plus important qui détermine le prix actuel et le développement futur de la valeur de la propriété. L’emplacement est difficilement modifiable, alors que l’état d’une maison ou d’un appartement peut être amélioré à tout moment par une rénovation ou une rénovation complète. Un investissement immobilier est un engagement à long terme, il est donc essentiel d’avoir une idée non seulement de l’état actuel de l’emplacement, mais aussi de son évolution potentielle dans les mois ou les années à venir. L’emplacement est donc important non seulement à l’échelle d’un quartier, d’un État fédéré, mais aussi à l’échelle de l’Allemagne.
Pour avoir un premier aperçu rapide des prix immobiliers en Allemagne, vous pouvez consulter notre atlas des prix – entrez simplement le nom de la rue, le numéro de la maison et le lieu de résidence pour voir combien coûte un appartement ou une maison dans le quartier correspondant. Le prix affiché est le prix au mètre carré. En cliquant sur la petite flèche en bas au centre de la barre de recherche, vous accéderez à des informations plus détaillées telles que l’évolution des prix sur une ou plusieurs années. Vous pouvez également choisir dans les paramètres à côté de la barre d’adresse si vous voulez afficher la valeur d’un appartement ou d’une maison à l’achat ou en location. Si vous souhaitez en savoir plus, cliquez sur “Demander une évaluation détaillée”.
Les facteurs importants pour la localisation
La localisation se divise en macro-emplacement et micro-emplacement, c’est-à-dire l’environnement spatial dans un sens plus large et plus étroit. Le macro-emplacement concerne le pays, la région, la ville ou le quartier, tandis que le micro-emplacement décrit le caractère de l’environnement immédiat, le caractère de la maison et du voisinage immédiat, la situation de la rue et du bâtiment ainsi que les influences environnementales directes. Selon les besoins et l’utilisation, des facteurs de localisation à la fois objectifs et subjectifs sont importants pour l’évaluation de l’emplacement. Les facteurs de localisation objectifs sont quantifiables, comme la distance à la gare. Les facteurs de localisation subjectifs sont des jugements subjectifs sur la qualité de l’emplacement. Cela peut être, par exemple, l’ambiance de l’environnement.
Macro-emplacement : à quel point la région est-elle prometteuse ?
Commençons par une vue d’ensemble globale. Il est essentiel que la propriété se trouve dans une région économiquement prospère et prometteuse en Allemagne. En général, on constate que les villes et les circonscriptions – en particulier dans le sud et le sud-ouest du pays – se distancent de plus en plus des autres régions sur le plan économique. Les régions économiquement les plus fortes en Allemagne se trouvaient en 2010 dans les zones urbaines du sud, en particulier dans les grandes régions de Munich, Stuttgart et Francfort. La région de Hambourg dans le nord fait également partie des régions économiquement prospères.
La situation est très différente dans les nouveaux Länder (anciennes régions de l’Allemagne de l’Est). Seuls quelques sites de premier plan se sont développés très bien. C’est notamment le cas de Jena et de Dresde, qui bénéficient tous deux de “très grandes chances d’avenir”. Pour le reste des nouveaux Länder, les perspectives sont plutôt sombres. Dans l’ensemble, les grandes villes et les régions métropolitaines sont les grands gagnants. À quelques exceptions près, les centres urbains sont les seules zones qui ne sont pas touchées par la baisse démographique. Des villes comme Francfort-sur-le-Main, Dresde et Leipzig ont gagné des habitants au cours des cinq dernières années.
Micro-emplacement : quel quartier est idéal pour moi ?
Le choix du meilleur emplacement dépend des besoins personnels et, par exemple, de l’âge. Les jeunes auront des exigences différentes en matière de cadre de vie par rapport à ceux qui ont dépassé 60 ans. La situation familiale et l’âge des membres de la famille sont également des facteurs importants. Une jeune famille avec des enfants préférera un terrain de jeu à proximité et une structure démographique plus jeune ; il est également important d’avoir des trajets courts et sûrs vers la crèche ou l’école. Les célibataires et les jeunes préféreront un appartement en ville plutôt qu’une vie à la campagne.
Liste de contrôle
Il est également important de prendre en compte certains critères environnementaux :
- Bruit : Que l’on considère les bruits comme agréables ou dérangeants dépend de l’état d’esprit, des préférences et de l’humeur d’une personne. Faites attention au bruit de la circulation routière, du trafic aérien, des installations sportives, des activités commerciales, etc.
- Séisme : Les tremblements de terre sont perceptibles le long de la chaîne alpine, autour du lac de Constance, à proximité de Cologne et au sud de Leipzig. Les tremblements de terre destructeurs d’Albstadt en 1978 et de Roermond près de Cologne en 1992 sont à signaler.
- Inondation : Au cours des dernières années, les problèmes d’inondations sont devenus de plus en plus importants en Allemagne. Les assureurs allemands l’ont reconnu et ont introduit un système de zonage pour les inondations, les refoulements et les fortes pluies, appelé ZÜRS. Ce système divise les zones inondables d’Allemagne en différentes classes de danger (de 0 à 4).
- Direction du vent : La plupart du temps, le vent souffle de l’ouest et du nord-ouest. Si des odeurs provenant d’une usine d’incinération des déchets ou d’une usine de transformation du poisson viennent dans cette direction, cet emplacement n’est pas idéal pour une propriété.
Critères d’un bon emplacement
Étant donné que l’image n’est pas mesurable ou prouvable de manière claire, certains aspects positifs doivent être pris en compte :
- Situation : La plupart des gens trouvent les emplacements à la fois centraux et calmes plutôt positifs pour leurs besoins en matière de logement. Les rues secondaires calmes sont particulièrement prisées. Parfait si elles se trouvent dans le centre ou à proximité du centre, et ne sont utilisées que par les résidents, évitant ainsi la circulation de transit (par exemple, une zone à 30 km/h). L’accessibilité aux principales routes et autoroutes, la proximité d’une gare et la courte distance jusqu’au lieu de travail sont également importantes.
- Infrastructure : Comment est la connexion aux transports en commun ? Cette question se pose moins dans les grandes villes. Dans les zones périphériques, il est important de vérifier si les bus ou les trains circulent régulièrement après 18 heures. Il est idéal d’avoir un aéroport à proximité, mais qui n’est pas audible. Le bruit des avions est souvent un critère rédhibitoire. Les principaux magasins sont-ils accessibles à pied ? Qu’en est-il des offres culturelles et de loisirs dans les environs accessibles à pied ou facilement accessibles ? Comment est la situation en matière de loisirs et de soins médicaux ? À quelle distance se trouvent la crèche et l’école ? Lors de la revente ultérieure, peut-être à une jeune famille, ces installations comptent.
Conclusion
Il est essentiel de ne pas se limiter à la rue isolée lors du choix d’un emplacement pour l’achat d’un appartement, mais aussi de prendre en compte l’environnement immédiat et un peu plus large. Qu’en est-il à quelques rues plus loin ou dans le quartier voisin ?
Critères d’un mauvais emplacement
Les facteurs exclusifs d’un emplacement sont clairement mesurables ou prouvables. Les facteurs suivants peuvent influencer négativement le développement de la valeur de la propriété et la qualité de vie des résidents de différentes manières :
- Sources de bruit : Les stations d’épuration, les exploitations agricoles, les hôpitaux, les casernes de pompiers ou de police, les refuges pour animaux, les terrains de modélisme ou d’aéromodélisme ainsi que les installations sportives, mais aussi une piscine, des entreprises industrielles ou une petite usine dans le voisinage peuvent générer beaucoup de bruit, de trafic intense ou des odeurs fortes. Les routes nationales ou les autoroutes situées à proximité et audibles dans la direction et le sens du vent sont également perçues comme des nuisances. Les biens immobiliers situés en bordure de voies ferrées ou de lignes S-Bahn peuvent parfois poser des problèmes lors de la revente. Certains types de bars d’angle (surtout avec une terrasse ou des sièges devant la porte), les discothèques, les grands établissements de restauration ou les salles de jeux, ainsi que la proximité d’un supermarché ou d’une grande unité commerciale avec des heures de livraison tôt le matin, entraînent des nuisances sonores. Il en va de même pour une station-service ouverte 24 heures sur 24 ou un grand parking.
- Influences néfastes pour la santé : La proximité d’une usine avec des nuisances sonores et olfactives, d’une éolienne ou d’un seul rotor (ombres portées et bruit de rotation constant), d’un poste de transformation, de lignes à haute tension, d’antennes de téléphonie mobile ou d’une usine d’incinération des déchets à proximité peut être nuisible pour la santé, tout comme un poste électrique, des lignes haute tension, des antennes de téléphonie mobile ou une usine d’incinération des déchets à proximité.
- Construction dense : Les rues étroites, les mauvais ou trop peu de places de parking, les cours trop étroites ainsi que les grandes parcelles et une construction morcelée doivent être évités.
- Points chauds sociaux : Les biens immobiliers situés dans ou à proximité de grands ensembles résidentiels ou de points chauds sociaux méritent d’être sérieusement réfléchis, du moins du point de vue de l’occupation personnelle.
Il convient de noter que des points que l’on peut trouver peu dérangeants ou même sympathiques peuvent être rédhibitoires pour d’autres personnes.
Source : www.bellevue.de
Auteur : Bernd Schwarz
Bellevue-Sonderheft : “Ratgeber Immobilienkauf”
