Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) est un régime juridique et fiscal spécifique qui concerne les investisseurs en location meublée, qu’il s’agisse de biens neufs ou anciens. Si vous souhaitez comprendre rapidement les modalités et la fiscalité de la location meublée non professionnelle, ainsi que les conditions d’éligibilité à ce régime avantageux, cet article est fait pour vous !
LMNP 2023 : les conditions d’éligibilité
Pour devenir loueur en meublé non professionnel, il est nécessaire de respecter certaines conditions spécifiques, en plus des conditions communes à tous les investisseurs en location meublée.
Quelles sont les conditions pour devenir LMNP ?
Il y a deux conditions impératives pour obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel :
- Les revenus tirés de l’activité de location meublée (c’est-à-dire les loyers charges comprises) doivent être inférieurs à 23 000 € ;
- Les revenus issus de la location LMNP doivent être inférieurs ou égaux aux autres revenus générés par les personnes appartenant au foyer fiscal.
En cas de dépassement du plafond de recettes fixé précédemment, le loueur en meublé non professionnel devient automatiquement loueur en meublé professionnel (LMP). Ces conditions s’ajoutent aux règles qui s’appliquent à tous les propriétaires souhaitant louer en meublé.
Les normes légales à respecter :
Pour louer en meublé, plusieurs normes légales doivent être respectées :
- Le bien doit être à usage d’habitation ;
- Il doit être décent ;
- Si l’appartement se situe dans un immeuble en copropriété, le règlement de copropriété ne doit pas interdire la location meublée dans le bâtiment ;
- Le logement doit être meublé et comporter les équipements minimum obligatoires.
Les équipements nécessaires pour la location meublée :
Pour pouvoir louer en meublé, votre logement doit être équipé des éléments suivants :
- De la literie (matelas, oreillers, couette) ;
- Des rideaux ou volets pour occulter la lumière dans les chambres à coucher ;
- Des plaques de cuisson ;
- Un four ou un four à micro-ondes ;
- Un réfrigérateur (avec une partie congélateur obligatoire en l’absence de congélateur) ;
- De la vaisselle en quantité suffisante ;
- Du matériel de cuisine ;
- Une table et des sièges ;
- Des rangements (étagères, placards…) ;
- Des luminaires ;
- Du matériel d’entretien adapté à l’usage courant de l’appartement ou de la maison meublée.
Il est important de prévoir un équipement suffisant pour éviter la requalification de votre logement meublé en location vide. Vous pouvez également envisager d’ajouter du matériel et du mobilier supplémentaire pour vous démarquer des autres biens disponibles sur le marché.
Dans quel type de logement investir en LMNP ?
Avant d’investir dans une location meublée, il est essentiel de réfléchir stratégiquement aux points suivants :
- La localisation du bien et la détermination d’une cible de locataires (étudiants, professionnels en déplacement…) ;
- L’évaluation de la rentabilité de l’investissement (loyers perçus, charges, frais de gestion…).
Les appartements meublés sont très recherchés par les étudiants, ainsi que par les actifs en mission professionnelle. Dans les grandes agglomérations, les studios et les deux-pièces trouvent facilement preneurs. Dans les zones touristiques, la demande peut être saisonnière, ce qui peut avoir un impact sur la rentabilité.
Pourquoi investir dans le LMNP ancien ?
Le LMNP ancien concerne les logements meublés indépendants, tels que les appartements dans des immeubles en copropriété ou les maisons individuelles louées à des touristes, ainsi que les logements situés dans des résidences-services, comme les résidences pour étudiants. L’investissement dans un logement meublé ancien présente plusieurs avantages.
Si vous optez pour un logement indépendant, vous avez la possibilité de personnaliser votre bien immobilier en choisissant une localisation en centre-ville ou près d’une attraction touristique, et en lui donnant un cachet particulier pour séduire une clientèle exigeante. De plus, si des travaux de réhabilitation ou d’aménagement sont nécessaires, vous pouvez les déduire en choisissant le régime réel simplifié, ce qui permet de réduire vos impôts de location meublée.
Si vous optez pour un bien ancien en résidence-services, vous bénéficiez d’un recul sur la rentabilité réelle et les contraintes de gestion du logement, qui a déjà été loué auparavant.
Quel bail meublé choisir ?
Il existe plusieurs types de contrats locatifs parmi lesquels vous pouvez choisir en fonction de vos besoins.
Location meublée longue durée
De nombreux investisseurs locatifs choisissent de louer leur bien immobilier sur le long terme. Cela permet de réduire les contraintes de gestion tout en garantissant une meilleure rentabilité par rapport à la location vide. Les propriétaires qui ont le statut LMNP peuvent louer leur bien immobilier à des étudiants (bail étudiant de 9 mois) ou en résidence principale (12 mois minimum).
Location saisonnière (type Airbnb)
Si votre bien immobilier est situé dans une zone touristique ou une grande ville, il peut être intéressant de le louer pour de courtes périodes à des touristes ou à des voyageurs d’affaires. Vous pouvez opter pour la location en meublé de tourisme (commercialisée sur des plateformes comme Airbnb ou Booking), un gîte rural, ou une chambre d’hôte.
Il est important de noter que si vous choisissez la location saisonnière, vous devez généralement faire une déclaration spécifique en mairie et collecter la taxe de séjour. De plus, dans certaines villes de plus de 200 000 habitants, une autorisation de changement d’usage peut être nécessaire, sauf si le logement constitue votre résidence principale.
Comment obtenir le statut LMNP ?
La première démarche pour obtenir le statut de loueur en meublé non professionnel est d’acquérir un bien immobilier et de l’équiper pour le louer meublé. Ensuite, il est nécessaire de s’immatriculer en ligne sur le site de l’INPI en remplissant le formulaire P0i si vous êtes une entreprise en nom propre, ou le formulaire FCM si vous êtes en indivision.
Une fois immatriculé, vous obtiendrez un numéro SIRET indispensable pour la déclaration de vos revenus aux impôts. Vous pouvez également adhérer à un Organisme de Gestion Agréé (OGA) pour bénéficier de réductions d’impôts liées à la gestion de votre bien loué.
Quels sont les avantages fiscaux du statut LMNP ?
En tant que loueur en meublé non professionnel, vous avez accès à deux régimes fiscaux pour déclarer vos revenus aux impôts : le régime micro-BIC et le régime réel simplifié. Le régime micro-BIC est le régime par défaut si vos recettes annuelles sont inférieures ou égales à 77 700 € (ou 188 700 € pour les meublés de tourisme classés). Il prévoit un abattement forfaitaire de 50% sur les recettes annuelles de l’activité de location meublée.
Le régime réel simplifié permet de déduire de nombreux coûts (entretien, réparation, assurance, gestion, intérêts d’emprunt…) et d’amortir le matériel, les locaux et les travaux inscrits à l’actif. Ce régime peut permettre de payer très peu voire pas du tout d’impôts pendant plusieurs années grâce aux charges et amortissements déductibles.
Différences entre le statut LMP et le statut LMNP
Les deux principaux statuts de location meublée sont le statut de loueur en meublé professionnel (LMP) et le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ils présentent plusieurs différences sur le plan fiscal :
- Le LMP peut imputer le déficit généré sur son revenu global sans limitation de montant, tandis que le déficit du LMNP s’impute sur les futurs bénéfices pendant 10 ans.
- Si le LMP exerce depuis plus de 5 ans, il peut être exonéré de plus-value si les recettes sont inférieures à 90 000 euros, tandis que le LMNP est soumis au régime de plus-values des particuliers.
- Le bien meublé peut ne pas être intégré dans l’assiette de calcul de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) pour le LMP, à condition que l’activité locative meublée soit son activité principale.
En revanche, les cotisations sociales peuvent être plus élevées pour le LMP, tandis que les prélèvements sociaux du LMNP sont généralement plafonnés à 17,2% des revenus imposables.
Location vide ou location meublée en LMNP ?
La location meublée et la location vide ont des régimes fiscaux différents. Les gains issus de la location vide sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers, tandis que ceux générés avec le statut LMNP sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).
Le régime micro-BIC est plus avantageux que le régime micro-foncier pour la location vide. En revanche, le régime réel simplifié du LMNP permet de déduire de nombreux frais et amortissements, ce qui peut réduire considérablement l’imposition.
En conclusion, le statut LMNP offre de nombreux avantages pour les investisseurs en location meublée, tant sur le plan fiscal que sur le plan de la gestion immobilière. Il est essentiel de bien se renseigner et de prendre en compte les spécificités de chaque régime avant de se lancer dans un investissement en LMNP.
